Ein Interview mit Antonio Cobo González | Anwaltskanzlei Cobo y Blázquez

Wir hatten das Vergnügen, ein Interview mit Antonio Cobo zu führen, einem leitenden Anwalt der renommierten Anwaltskanzlei Cobo y Blazquez in Marbella. In diesem Interview geht es um seine Erfahrungen im Bereich Immobilienrecht und Steuern in Marbella. Wir beginnen mit seinem persönlichen Weg zum Recht und seiner Sicht auf den Immobilienmarkt in Marbella im vergangenen Jahr. Wir gehen auch auf wiederkehrende Fehler ein, die bei Immobilientransaktionen auftreten können, und darauf, wie wichtig es ist, einen Anwalt für Immobilienrecht vor Ort zu haben. Schließlich gehen wir auf einige Kontroversen im Zusammenhang mit der Vermögenssteuer und dem obligatorischen Einbehalt der Kapitalertragssteuer für nicht ansässige Verkäufer ein.

Können Sie uns erzählen, wie Sie zur Rechtswissenschaft gekommen sind? War es ein Beruf, von dem Sie schon immer wussten, dass Sie ihn ausüben wollten?

Ich wusste nicht immer, dass ich Jura studieren wollte. Als ich jünger war, interessierte ich mich nicht sonderlich dafür, und ich habe nicht besonders darauf geachtet, wenn meine Verwandten über die Arbeit sprachen. Meine Familie hat mich nie wirklich dazu gedrängt, Jura zu studieren. Das war meine eigene Entscheidung. Aber Jahre später wurde mir klar, dass ein Jurastudium mir viele Türen öffnen könnte, sowohl in der Praxis als auch bei der möglichen Gründung eines eigenen Unternehmens. Ich hatte das Gefühl, dass es gut zu mir passt, und ich bin froh, dass ich mich dafür entschieden habe.

Wie würden Sie den Immobilienmarkt von Marbella im vergangenen Jahr beschreiben, und was sind Ihre Prognosen für 2023?

Trotz der negativen Nachrichten über die Weltwirtschaft und die Inflation hat der Immobilienmarkt von Marbella ein sehr gutes Jahr hinter sich, was ein wenig unerwartet war. Wir haben einen Anstieg an besseren Kunden und Produkten erlebt, was wahrscheinlich eines der besten Jahre war, seit ich in Marbella bin. In diesem Jahr waren die Monate Januar und Februar sehr aktiv, mit wichtigen Transaktionen, und wir erwarten, dass sich dieser Trend auch im zweiten und dritten Quartal 2023 fortsetzen wird.

Welche wiederkehrenden Fehler sind Ihnen bei Immobilientransaktionen aufgefallen, die bei besserer Kenntnis und Vorbereitung vermieden werden könnten?

Als jemand mit jahrelanger Erfahrung in der Immobilienbranche bin ich auf ein immer wiederkehrendes Problem gestoßen, das Kunden Stress und Zeitverschwendung verursachen kann. Wenn Kunden eine Immobilie kaufen und dann beschließen, ein neues Projekt in Angriff zu nehmen, z. B. einen Bau oder eine Renovierung, können sie auf Schwierigkeiten stoßen, wenn sie nicht anwesend sind, um die Arbeiten zu überwachen, oder kein zuverlässiges Team haben. Dies kann zu Verzögerungen und zum Bedauern über die vorgenommenen Änderungen führen. Für Kunden ist es wichtig, sich der Herausforderungen bewusst zu sein, die bei der Arbeit aus der Ferne auftreten können, und ein zuverlässiges Team zu haben, das das Projekt überwacht. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass eine offene Kommunikation und die Information der Kunden über jeden einzelnen Schritt der Schlüssel zu einer erfolgreichen Transaktion ist. Wir arbeiten hart daran, Lösungen zu finden, die für den Kunden funktionieren, und sicherzustellen, dass er mit dem Ergebnis zufrieden ist. Letztendlich ist es unser Ziel, den Prozess für unsere Kunden so nahtlos und stressfrei wie möglich zu gestalten.

Können Sie erklären, warum manche Kunden Immobilien über eine von ihnen gegründete spanische Gesellschaft kaufen? Ist dies aus Gründen der Privatsphäre oder der besseren Organisation beim Kauf mehrerer Immobilien in verschiedenen Ländern der Fall?

Wenn Kunden mehrere Immobilien in verschiedenen Ländern kaufen, ziehen sie es oft vor, die Immobilien über eine spanische Gesellschaft zu erwerben, und zwar aus verschiedenen Gründen, z. B. wegen der Privatsphäre oder der besseren Organisation. Wenn sie eine spanische Gesellschaft gründen, müssen sie möglicherweise nur 2 % Grunderwerbssteuer anstelle der üblichen 7 % zahlen, was die Sache kostengünstiger macht. Diese Struktur kann mehr Flexibilität bieten, insbesondere für Investoren, die planen, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und sie später wieder zu verkaufen. Es ist jedoch wichtig, einen klaren Investitionszweck zu haben, um die Gesellschaft richtig zu strukturieren und unnötige Kosten zu vermeiden, wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist.

Wie beurteilen Sie die Bedeutung eines lokalen Immobilienanwalts für Familien, die eine Immobilie in Marbella kaufen, im Vergleich zu einem Anwalt aus dem Ausland?

Unserer Erfahrung nach ist es sehr empfehlenswert, einen ortsansässigen Immobilienanwalt zu beauftragen, auch wenn manche Familien den Wert nicht sofort erkennen. Wir haben viele Fälle erlebt, in denen unsere Kunden sehr dankbar für unseren Service waren, einschließlich der Tatsache, dass wir auch an Wochenenden zur Verfügung standen, um bei rechtlichen und praktischen Details im Zusammenhang mit der Immobilie zu helfen, z. B. bei der Suche nach einem guten Bauunternehmer oder Architekten und bei der Lösung von Problemen, die sich ergeben. Es kann eine Herausforderung sein, einen Anwalt aus einer anderen Stadt oder einem anderen Land zu beauftragen, selbst wenn er aus einer angesehenen Kanzlei kommt. Wir empfehlen, jemanden vor Ort zu haben, auch wenn wir es nicht sind, um in dringenden Fällen schnelle Reaktionszeiten zu gewährleisten. Darüber hinaus gibt es in Marbella spezifische technische Gegebenheiten und Besonderheiten, die ein ausländischer Anwalt möglicherweise nicht kennt, was zu berücksichtigen ist. Die meisten unserer Mandanten sind nicht ortsansässig, und wir bemühen uns, ihnen zu helfen, ob sie nun anwesend sind oder aus verschiedenen Gründen abwesend.

Was halten Sie von der Kontroverse um die 2012 eingeführte und im vergangenen Jahr wieder abgeschaffte Vermögenssteuer?

Die Vermögenssteuer ist seit ihrer Einführung im Jahr 2012 ein umstrittenes Thema. Die Steuer galt für Eigentümer von Immobilien und Vermögenswerten im Wert von mehr als 700.000 Euro pro Eigentümer, und es wurde viel über die Möglichkeit ihrer Abschaffung diskutiert. Letztes Jahr, zum Ende des Quartals 2022, beschloss die andalusische Regierung, die Vermögenssteuer abzuschaffen, um Investoren anzuziehen und ein positives und faires Umfeld für Nicht-Residenten zu schaffen. Man war der Meinung, dass Gebietsfremde nicht für etwas besteuert werden sollten, wofür sie bereits in ihrem Heimatland zahlen, insbesondere wenn sie eine Immobilie im Ausland besitzen. Es wurde jedoch bekannt, dass die spanische Regierung die "Solidaritätssteuer auf Vermögen" für die Jahre 2023 und 2024 genehmigt hat. Bis auf weiteres müssen alle Immobilieninvestoren mit Immobilien im Wert von über 3 Millionen Euro die neue "Solidaritätssteuer auf Vermögen" zahlen.

Können Sie den obligatorischen Einbehalt von 3 % erklären, der anfällt, wenn ein nicht ansässiger Verkäufer eine Immobilie in diesem Land verkauft? Wie unterscheidet er sich von der Praxis in anderen Ländern?

Vereinfacht ausgedrückt ist der Steuerrückbehalt auf Veräußerungsgewinne eine Kaution, die nicht gebietsansässige Verkäufer zahlen müssen, um sicherzustellen, dass sie den angemessenen Steuerbetrag auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien oder Vermögenswerten entrichten. Bei dieser Kaution handelt es sich nicht um Kosten oder Ausgaben, sondern um eine Garantie, dass der Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt. Die Steuerbehörden prüfen die Unterlagen des Verkäufers und stellen fest, ob ein zu versteuernder Gewinn vorliegt. Wenn der Verkäufer keinen Gewinn erzielt, erhält er seine Anzahlung zurück. Dieses Verfahren kann zwischen sechs und zwölf Monaten dauern, aber wir haben noch keinen Fall erlebt, in dem die Steuerbehörden die Kaution einbehalten haben, wenn kein Gewinn zu versteuern war.