Leitfaden für den Kaufprozess in Marbella und Spanien

Von Artur Loginov auf 25. Juni 2022

Für manche ist der Kauf einer Immobilie so einfach wie zu sagen: „Ich kaufe ein Haus.“ Aber in unserer Erfahrung ist der Prozess, eine Immobilie zu finden, die Ihnen gefällt, und sie zu kaufen, schwieriger. Wir haben einen Leitfaden für alle vorbereitet, die an einem Immobilienkauf in Marbella interessiert sind, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess so reibungslos wie nur möglich verläuft.

• Inhaltsübersicht
• 01: Informieren Sie sich, wenn Sie planen, eine Immobilie in Marbella zu kaufen
• 02: Reisen Sie nach Marbella und organisieren Sie Ihre Immobilienbesichtigungen
• 03: Planen Sie immer voraus, wenn Sie eine Immobilie in Marbella kaufen
• 04: Verhandlung mit dem Immobilienbesitzer in Marbella
• 05: Vertragsunterzeichnung bei einem Immobilienkauf in Marbella
• 06: Woran Sie nach einem Immobilienkauf in Marbella denken sollten
• 07: Hilfreiche tools, die Sie beim Kaufprozess unterstützen
• 08: Zusammenfassung

Wie bei jeder finanziellen Verpflichtung sind auch bei einem Immobilienkauf Recherche und Vorbereitung für einen guten Start unerlässlich. Und den richtigen Immobilienmakler zu finden ist, besonders wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Marbella sind, der erste Teil der Recherche.

Hier kommt die Macht des Internets ins Spiel. Als ein unerlässliches Werkzeug für Individuen, das es ermöglicht, praktisch alles von der anderen Seite der Welt aus zu recherchieren, macht es das Leben leichter für alle, die zurzeit im Ausland leben und nach Marbella ziehen oder dort eine Immobilie kaufen möchten. Dadurch können Sie auch im Voraus ein Gefühl dafür bekommen, welche Immobilien auf dem Markt sind.

Der Immobilienmarkt Marbellas arbeitet offen, was bedeutet, dass die Immobilien, die zum Verkauf stehen, für die meisten Immobilienfirmen zugänglich sind, um sie zu bewerben und zu verkaufen. Dies liegt in erster Linie daran, dass sich alle Immobilienfirmen Marbellas dieselbe Datenbank teilen. In Marbella gibt es viele Immobilienfirmen und Makler. Wenn Sie also auf der Suche nach dem richtigen Agenten sind, dann haben Sie eine große Auswahl.

Während Ihrer Suche nach einer Immobilienfirma ist es ratsam, sich gut zu informieren und unvoreingenommen zu sein; Sie müssen nicht gleich einen bestimmten Makler verpflichten, wenn Sie mit der Recherche beginnen; Sie können zu Beginn des Prozesses mit mehreren Maklern zusammenarbeiten. Auch wenn Ihnen dies einen Pool an Kandidaten gibt, so ist es doch am besten, letztendlich mit der Firma oder dem Makler zusammenzuarbeiten, wo Sie sich am komfortabelsten fühlen.

Wir schlagen vor, dass Sie mit einer Auswahl an Firmen oder Maklern beginnen, die Ihnen während Ihrer ersten Suche sympathisch erscheinen. Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich letztendlich für eine Firma oder einen Makler entscheiden, da Sie dem Makler vertrauen müssen und daran glauben müssen, dass er Ihre Ideen umsetzen kann. Deshalb sind wir bei Drumelia als Immobilienfirma stolz darauf, dass all unsere Makler sich im Bereich gut auskennen und das Wissen und die Erfahrung haben, um Ihr Vertrauen zu verdienen.

FRAGEN UND ANTWORTEN

Ist Marbella ein guter Ort zum Leben?
Auch wenn es ein beliebtes Touristenziel ist, so wird Marbella doch als einer der besten Wohnorte Europas angesehen und führt auch die Liste aller Orte, an denen man ein Traumhaus kaufen kann, an. Es bietet eine ausgezeichnete Lebensqualität, das Wetter ist das ganze Jahr über großartig und die Atmosphäre ist sowohl für Individuen als auch Familien ideal. Marbella und seine Umgebung bieten eine wunderschöne Landschaft und viele Aktivitäten, die Sie genießen können. Ganz zu schweigen von den freundlichen und offenen Einheimischen. Es ist ein idealer Ort, um dort zu leben.

Ist es teuer, in Marbella eine Immobilie zu kaufen?
Mit seinem Ruf als Zufluchtsort für die Reichen und Berühmten ist es kein Wunder, dass sich in Marbella die teuersten Immobilien Andalusiens befinden. Mit Strandanlagen, Golfplätzen und exklusiven Wohnanlagen übersteigen die allgemeinen Hauspreise die Millionen und Berühmtheiten wie George Clooney, Antonio Banderas und Eva Longoria haben hier Immobilien gekauft. Lassen Sie sich davon jedoch nicht entmutigen, wenn Sie darüber nachdenken, hierher zu ziehen, da es in Marbella verschiedene Vororte gibt, die alle in unterschiedlichen Preisklassen liegen. La Zagaleta, The Golden Mile, Sierra Blanca und Los Monteros sind die Spitzenreiter bezüglich des Preises, während Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara und Guadalmina Wohngegenden mit günstigeren Immobilien sind.

Warum sollte ich mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten?

Da uns das Internet 24 Stunden am Tag zur Verfügung steht, könnten manche Leute denken, dass es einfach ist, allein und ohne Immobilienmakler eine Immobilie zu finden und zu kaufen. Das ist aber eine große Fehleinschätzung; Immobilienmakler existieren aus gutem Grund und sollten nicht ignoriert werden.

• Es ist die Aufgabe eines Maklers, die Recherche mir Ihren Prioritäten und Ansprüchen als Richtline durchzuführen, sodass Ihnen die Arbeit erspart bleibt.
• Ein Immobilienmakler hilft Ihnen auch dabei, das zu sehen, was Ihnen sonst entgangen wäre. Stellen Sie sich vor, dass Ihnen eine Immobilie so gut gefällt, dass Ihnen bestimmte Probleme und Details nicht auffallen; ein Immobilienmakler würde Sie auf diese hinweisen, bevor es zu spät ist.
• Außerdem hilft Ihnen ein Makler dabei, das Investitionspotenzial einer Immobilie zu sehen.
• Ihr Agent ist auch gleichzeitig Ihr Führer für die Gegend und gibt Ihnen alle darüber notwendigen Informationen.
• Ihr Makler kann auch sein Netzwerk nutzen, um Ihnen stundenlange Recherchearbeit bezüglich Dienstleister, Bauunternehmern usw. zu ersparen.
• Und am wichtigsten: Ein Makler ist ein Meister im Verhandeln. Ihr Immobilienmakler steht während der Verhandlung an Ihrer Seite und schützt Ihre Interessen, sodass Sie den bestmöglichen Preis bekommen.

Jetzt, da Sie schon etwas vorgeplant haben, können Sie auch Ihre Reise nach Marbella organisieren. Wenn Sie schon in Marbella sind, dann müssen Sie nur noch Ihre Immobilienbesichtigungen planen. Hier sind ein paar Tipps für die Organisation Ihrer Immobilienbesichtigungen:

Tipp 1: Wir empfehlen wie immer, vorauszuplanen und eine Vorauswahl an Immobilien, die Ihnen gefallen, bereit zu haben.

Tipp 2: Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie eine Immobilienfirma und einen Makler gewählt haben, mit dem Sie zusammenarbeiten. Lassen Sie Ihren Makler mehrere Besichtigungen organisieren, die über den Tag verteilt sind. So können Sie in kürzester Zeit den Markt kennenlernen.

Tipp 3: Wir empfehlen, etwa fünf Immobilien pro Tag zu besichtigen. Mehr Immobilien zu besichtigen kann überwältigend sein und Ihr Urteilsvermögen einschränken. Wenn Sie allerdings nur eine kurze Reise geplant haben, dann können Sie bis zu 10 Immobilien am Tag besichtigen.

Tipp 4: Informieren Sie sich über die Gegend, denn es ist nicht nur wichtig, dass Sie die Immobilie mögen, sondern auch deren Lage. Es kann beispielsweise sein, dass Sie in einer geschlossenen Wohnanlage, nahe am Strand, in Reichweite einer Schule, in einer ruhigen Gegend usw. leben möchten. Fahren Sie durch das Viertel und bekommen Sie ein Gefühl dafür, wo die Immobilie liegt.

Tipp 5: Wenn Sie eine bestimmte Immobilie während einer Besichtigung am Tag mögen, dann empfehlen wir Ihnen, nachts zurückzukommen, denn jedes Haus hat nachts eine andere Atmosphäre und es könnte Ihre Perspektive auf die Immobilie ändern.

Tipp 6: Zögern Sie nicht, Ihre Meinung über die Immobilie, die Sie besichtigen, zu äußern. Wenn Sie sie mögen, dann sagen Sie es. Wenn Sie sie nicht mögen, dann sagen Sie es. Dies hilft Ihnen dabei, sich zu entscheiden und ermöglicht es Ihrem Makler sich anzupassen und andere Immobilien vorzuschlagen, die Ihre Ansprüche erfüllen. Außerdem sollten Sie Ihren Makler immer auf dem neuesten Stand darüber halten, was Sie über seine Anpassungsfähigkeit an die Situation denken und fühlen. Wenn Sie Ihren Makler über Ihre Gefühle auf dem  Laufenden halten, dann kann er besser verstehen, was Sie suchen und sich daran anpassen.

Tipp 7: Bereiten Sie sich darauf vor, dass sich Besichtigungen und Besichtigungszeiten ändern, denn egal wieviel Sie planen, es kann sein, dass Sie Ihre Meinung über das, was Sie suchen, ändern. Es kann sein, dass eine Immobilie, die Sie nur online gesehen haben, nicht Ihren Vorstellungen entspricht, wenn Sie sie besichtigen. Deshalb ist es wichtig, Ihren Makler mit Bedacht auszuwählen, denn ein ausgezeichneter Immobilienmakler passt sich an Ihre Situation an und setzt Termine so, dass er die beste Lösung für Sie findet.

Bevor wir fortfahren, möchten wir erwähnen, dass Sie bereits vor oder während Ihres Trips nach Marbella alle nötigen Unterlagen zur Verfügung haben, auch wenn das ein weiterer Punkt in diesem Führer ist. So können Sie alles planen und Dinge benötigen weniger Zeit. Auch die finanzielle Belastung ist geringer.

Nachdem Sie sich online über Firmen und Makler informiert haben, sind Sie bereit, Ihre Reise nach Marbella zu planen und vor Ihrem Besuch alle Referenzen vorzubereiten. Es ist wichtig zu erwähnen, dass Spanien sehr bürokratisch ist, wir empfehlen Ihnen also sicherzustellen, dass Sie alle notwendigen Unterlagen haben, bevor Sie eine Immobilie besichtigen, wenn Sie Zeit sparen möchten.

Auch wenn es in Spanien keine speziellen Einschränkungen für den Immobilienkauf von Personen mit Auslandswohnsitz gibt, müssen Sie dennoch bestimmte Anforderungen erfüllen, bevor Sie mit dem Kaufprozess beginnen:

Beantragen Sie eine N.I.E Nummer

Eine N.I.E Nummer (Número de Identidad Extranjero) ist eine laufende Identifizierungsnummer für Ausländer, die zur Identifikation und quasi für alles andere in Spanien notwendig ist: für die Eröffnung eines Bankkontos, um eine spanische Telefonnummer zu bekommen, um zu arbeiten oder zu studieren usw.

Wenn Sie im Ausland planen, dann können Sie über das spanische Konsulat eine N.I.E. beantragen. Wenn Sie bereits in Spanien sind, dann können Sie es persönlich bei der Polizei oder über einen juristischen Sachbearbeiter (gestor auf Spanish) tun.

In Andalusien benötigen Sie die folgenden Dokumente, um sich für eine N.I.E zu bewerben:

• Wenn Sie einen europäischen Pass haben: zeigen Sie ihre Hauptidentifikationsseite und halten Sie eine Kopie davon bereit.
• Alle anderen Pässe: zeigen Sie Ihren gesamten Pass und halten Sie Kopien aller Seiten, zwei Ausweisfotos und zwei Kopien des ausgefüllten und unterschriebenen Antragsformulars Ex-15 bereit.
• Einen legitimen Grund, warum Sie eine N.I.E benötigen (z.B. um zu arbeiten, um ein Auto zu kaufen, um eine Immobilie zu kaufen usw.).

Ein Bankkonto in Spanien eröffnen

Sobald Sie eine N.I.E haben, können Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen. Wir empfehlen Ihnen, sich über Banken, die Ausländer akzeptieren, zu informieren: Sabadell, CaixaBank, Santander und Bankinter, um nur ein paar zu nennen. Es ist wichtig zu erwähnen, dass Sie persönlich in einer Bankfiliale anwesend sein müssen, um ein Konto zu eröffnen.

Auch weitere Anforderungen müssen erfüllt werden, um ein Bankkonto zu eröffnen:

• Ein Identitätsnachweis (z.B. Pass oder Ausweis) muss persönlich präsentiert werden.
• N.I.E
• Nachweis der Mittel / Steuererklärungen
• Andere Dokumente, die die Bank als notwendig erachtet

Neben den Standardunterlagen kann es sein, dass Sie auch einen Adressnachweis (Mietvertrag, vor kurzem bezahlte Rechnungen usw.) vorzeigen müssen. Einige Banken (wie BBVA) fragen auch nach einem Nachweis der Nicht-Residenz (Certificado de No Residente). Diesen müssen Sie bei einer Polizeistation beantragen. Die Bearbeitung dauert normalerweise 10 Tage.

Es kann sein, dass die Unterlagen offiziell ins Spanische übersetzt werden müssen, und wenn sie aus dem Ausland stammen, dann kann es sein, dass sie mit einem Apostillestempel authentifiziert werden müssen. Die Eröffnung eines Kontos ist bei den meisten Banken gratis, aber Sie müssen eine jährliche Verwaltungsgebühr (monatlich oder vierteljährlich) bezahlen.

Wenn Sie sich für eine Bank entscheiden, dann sollten Sie besonders auf die Gebühren, die die Bank für den Empfang von Überweisungen aus dem Ausland, Überweisungen ins Ausland und für die Erstellung von Bankwechseln (die Standardbezahlmethode für Immobilienkäufe in Spanien) verlangt.

Es ist auch wichtig zu erwähnen, dass wir es erlebt haben, dass Kunden eine großartige Kaufmöglichkeit entgangen ist, da sie nicht die korrekten Unterlagen hatten. Wir empfehlen Ihnen also, Ihren Rechtsstatus, Finanzstatus und Steuerstatus zu überprüfen, bevor Sie Immobilien in Marbella besichtigen.

Finden Sie Ihren Anwalt und Steuerberater

Wir empfehlen es stark, einen qualifizierten, vertrauenswürdigen Anwalt und einen Steuerberater zu finden, wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen. Schon bevor Sie mit dem Verkaufsprozess beginnen, sollten Sie in guter Beziehung mit diesen stehen, da Ihnen dies während der Verhandlungsphase einen Vorteil verschafft. Falls Sie nicht Spanisch sprechen, dann sollten Sie sicherstellen, einen Anwalt zu finden, der Ihre Sprache spricht. Marbella ist eine internationale Stadt, in der Individuen, die zahlreiche Sprachen sprechen, leben, es ist also relativ leicht, einen Anwalt zu finden, der Ihre Sprache spricht.

FRAGEN UND ANTWORTEN

Können Ausländer in Spanien ein Bankkonto eröffnen?
Sobald ein Ausländer eine N.I.E Nummer hat, kann er ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Es gibt aber bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, bevor Sie ein Konto eröffnen. Neben Ihrer N.I.E werden Sie wahrscheinlich auch einen Identitätsnachweis, einen Nachweis von Mitteln, eine Steuererklärung und andere Unterlagen bereitstellen müssen. Viele Banken akzeptieren Ausländer: Sabadell, CaixaBank, Santander und Bankinter, um nur ein paar zu nennen. Einige Banken (wie BBVA) fragen auch nach einem Nachweis der Nicht-Residenz (Certificado de No Residente).

Sollte ich eine Immobilie kaufen, bevor ich mein aktuelles Zuhause verkaufe?
Es gibt viele Pros und Contras auf beiden Seiten dieser Frage, je nach Ihrer finanziellen Lage.

Das offensichtlichste Argument dafür, eine Immobilie vor dem Verkauf Ihres aktuellen Zuhauses zu kaufen, ist, dass Sie eine Immobilie haben werden, in der Sie leben können, wenn Sie Ihr Zuhause verkaufen und nicht mieten oder mit einem Familienmitglied leben müssen. Außerdem müssen Sie nicht zweimal dafür bezahlen, Ihre Besitztümer zu bewegen. Der Nachteil eines Kaufes, während Sie noch eine andere Immobilie besitzen, ist es, dass Sie zwei Hypotheken bezahlen müssen. Dies kann finanziell überwältigend sein, besonders wenn Sie ein Zuhause haben, das sich nicht schnell verkauft.

Ihr aktuelles Zuhause zu verkaufen, bevor Sie eine Immobilie kaufen, hat den Vorteil, dass Sie nicht zwei Hypotheken bezahlen müssen. Aber es gibt Ihnen auch mehr Zeit, die richtige Immobilie zu finden, wenn Sie Ihre Wohnsituation kontrollieren. Der Nachteil ist natürlich, dass Sie darauf hoffen müssen, eine Immobilie zu finden, die Ihrem Lebensstil und Ihrer finanziellen Situation entspricht.

Wenn Sie ein Auge auf eine Immobilie geworfen haben, die Ihrer Vorstellung eines perfekten Zuhauses entspricht, dann beginnen Sie mit der Verhandlungsphase des Kaufprozesses, wenn Sie eine Immobilie von einer Privatperson kaufen. Hier sind einige Schritte, die wir Ihnen während der kritischen Phase sehr empfehlen:

Ein Angebot machen

Wenn Sie ein Kaufangebot machen, dann raten wir Ihnen, es schriftlich (typischerweise in Form eines Angebotsschreibens) über Ihren Makler einzureichen. Das Angebotsschreiben muss den angebotenen Preis, die vorgeschlagenen Zahlungstermine und sonstige Termine beinhalten.

Wenn Sie ein Angebot machen, dann sollten Sie vorher sicherstellen, was alles im Verkauf der Immobilie inbegriffen ist, wie Möbel und festes Inventar. Stellen Sie sicher, dass Sie ein angemessenes und seriöses Angebot machen, je seriöser Ihr Angebot auf dem Papier aussieht, desto größer sind Ihre Chancen, Erfolg mit dem bestmöglichen Deal zu haben.

Es gab Situationen, in denen sich der Käufer dazu entschied, dem Verkäufer von Angesicht zu Angesicht gegenüber zu sitzen und das Angebot zu verhandeln. Es ist uns aufgefallen, dass diese Verhandlungen persönlicher und weniger kontrolliert sind. Wenn Sie über einen Makler verhandeln oder ein schriftliches Angebot einreichen, dann ist der Prozess viel kontrollierter und gradueller. In unserer Erfahrung haben wir festgestellt, dass es bezüglich des Endpreises besser für den Käufer ist, mithilfe eines Maklers zu verhandeln, hauptsächlich dank der Erfahrung des Maklers mit dem Verhandlungsprozess.

Es ist auch erwähnenswert, dass alle besonderen Bedingungen oder Ansprüche, von denen Sie möchten, dass sie der Verkäufer in Betracht zieht, bevor Sie die Immobilie kaufen, klar im ursprünglichen Angebot erwähnt werden müssen.

Eine Technical Due Diligence beantragen

Es ist erwähnenswert, dass Sie die Durchführung einer Technical Due Diligence auf der Immobilie bevor oder während Sie das Angebot machen oder sogar im Angebot selbst beantragen können. Technical Due Diligence bietet Ihnen Einsichten über die Risiken, die mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen, während Sie noch immer im Kaufprozess sind. Das bedeutet, dass Sie einen Report über die kleinsten Details wie kosmetische Probleme (Haarrisse im Pflaster, Anzeichen von Luftfeuchtigkeit, Isolierung und Ventilation) oder besondere Hinweise bezüglich der Sanitärinstallationen, Rohre, Boiler, Gas, Wassertank und Elektrizität erwarten können… Stellen Sie sicher, dass all diese Details schriftlich festgehalten werden, da sie Ihr erstes Kaufangebot beeinflussen können.

FRAGEN UND ANTWORTEN

Was ist die beste Art, ein Angebot für ein Haus zu machen?
Das beste Angebot, das Sie während der Verhandlung machen können, ist schriftlich und sollte sowohl angemessen als auch seriös sein. Je seriöser Ihr Angebot auf dem Papier aussieht, desto größer sind Ihre Erfolgsaussichten mit dem Verkaufsprozess und dem bestmöglichen Deal. Es gibt aber auch Fälle, in denen sich der Verkäufer und der Käufer von Angesicht zu Angesicht treffen und das finale Angebot verhandeln, was genauso funktionieren kann. Es gibt keinen falschen Weg, ein Angebot zu machen, aber in unserer Erfahrung ist es immer am besten, ein Angebot über Ihren Makler einzureichen, da dieser Ihnen während des Verhandlungsprozesses beistehen und Ihnen dabei helfen kann, eine ideale Vereinbarung zu erreichen.

Wie viele Immobilien sollte ich besichtigen, bevor ich ein Angebot mache?
Es gibt keine bestimmte Zahl von Immobilien, die Sie besichtigen sollten, bevor Sie ein Angebot machen, da die Anzahl der Häuser, die Sie besichtigen, von verschiedenen externen Faktoren abhängt. Zum einen hängt die Anzahl von der Marktnische, in der Sie auf der Suche sind, ab, und davon, wie viele Immobilien in dieser bestimmten Nische auf dem Markt sind. Zum anderen hängt die Anzahl davon ab, ob es das erste Mal ist, dass Sie eine Immobilie auf diesem Markt kaufen. Sie hängt auch von der Anzahl der Gegenden, in denen Sie Immobilien besichtigen möchten und wo Sie am meisten an einem Immobilienkauf interessiert sind, ab. Letztendlich ist es das Ziel der Besichtigung verschiedener Immobilien, ein Gefühl für den Markt und die Preise der Immobilien in diesem bestimmten Markt zu bekommen, und es ist wichtig, während des Besichtigungsprozesses unvoreingenommen zu bleiben.

Wenn der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert, dann beginnt die rechtliche Phase des Kaufprozesses. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann werden Sie gebeten, einen Reservierungsvertrag, einen Kaufvertrag und am Tag des Abschlusses eine offizielle Urkunde beim Notar zu unterschreiben. Das ist nicht der einzige Weg, aber der häufigste. Es gibt aber auch verschiedene Standardprivatverträge, die Sie unterschreiben können:

1. Reservierungsvertrag – Documento de reserva

Ein Reservierungsvertrag ist ein Dokument, das vom Käufer und Verkäufer unterschrieben wird und durch den die Immobilie für einen bestimmten vereinbarten Zeitraum reserviert wird, normalerweise 7 bis 14 Tage oder mehr. Dabei fällt auch eine Reservierungsgebühr an, die der Käufer an den Verkäufer bezahlt. Der Betrag kann von €5,000 - €20,000 variieren oder 1% des Verkaufspreises betragen oder auf anderer Höhe von beiden Parteien festgelegt werden. Die Gebühr wird dafür gezahlt, dass die Immobilie für einen von beiden Parteien bestimmten Zeitraum vom Markt genommen wird. Wenn der Käufer sich dazu entschließt, die Immobilie zu kaufen, dann wird der Betrag der Reservierungsgebühr vom Kaufpreis abgezogen.

Nehmen wir aber an, dass sich der Käufer entschließt, die Immobilie nicht zu erwerben. Dann verliert der Käufer die Reservierungsgebühr als Kompensation dafür, dass die Immobilie nicht mehr auf dem Markt ist, außer der Reservierungsvertrag enthält besondere Bedingungen, die es dem Käufer erlauben, sich zurückzuziehen, ohne Geld zu verlieren.

2. Privater Vertrag mit 10% Anzahlung

Nachdem der Reservierungsvertrag unterzeichnet wurde, unterscheiben Sie einen privaten Vertrag und leisten dann eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises, zu der die zuvor bezahlte Reservierungsgebühr hinzugezählt wird (wenn Sie 1% Reservierungsgebühr bezahlen, dann zahlen Sie noch 9%). Es ist erwähnenswert, dass es gelegentlich möglich ist, gleich den privaten 10%-Vertrag zu unterschreiben, ohne einen Reservierungsvertrag. Dies passiert aber normalerweise nur, wenn der Kaufpreis hoch ist und der Verkäufer die Immobilie nicht für einen kleinen Reservierungsbetrag vom Markt nehmen kann.

Es gibt drei verschiedene Vertragstypen, die sich bezüglich der 10%-Zahlung alle ähneln:
a. Bußgeldvertrag - Contrato de Arras Penintenciales
Dieser Vertrag bestraft den Verkäufer, wenn die Immobilie nicht unter den vorher vom Verkäufer festgelegten Bedingungen verkauft wird. Wenn sich der Verkäufer dazu entscheidet, Ihnen die Immobilie nicht zu verkaufen, dann muss er den doppelten Betrag von dem, was Sie bezahlt haben, zurückzahlen. Technisch bedeutet dies, dass der Verkäufer den Vertrag jederzeit brechen kann; auch wenn das Bußgeld hoch ist, so ist das Risiko doch gering. Wenn der Käufer die Immobilie letztendlich nicht kauft, dann verliert er die bezahlten 10% und der Vertrag ist nicht mehr gültig.
b. Privater Kaufvertrag - Contrato privado de Compraventa
Dieser Vertrag wird seltener verwendet, da er beide Parteien dazu verpflichtet, zu kaufen und zu verkaufen, was bedeutet, dass der Verlust der bezahlten 10% oder eine Erstattung des doppelten Betrags vom Verkäufer nicht genug sein können, um den Vertrag zu annullieren. Wenn eine der beiden Parteien nicht verkaufen oder kaufen möchte, dann kann die andere Partei sie dennoch vor Gericht dazu zwingen. Der Verkäufer kann verpflichtet werden, zu verkaufen (sogar, wenn er sich weigert, zum Notar zu gehen) oder der Käufer, zu kaufen (sogar, wenn er nicht möchte). Natürlich kommt dieses Szenario nicht oft vor.
Jeder dieser Beschreibungen der 10%-Privatverträge ist eine generelle Zusammenfassung davon, was der Vertrag enthält. Jeder Vertrag enthält auch zusätzliche Klauseln und Bußgelder, die den Vertrag beeinflussen. Laut Gesetz bestimmt nicht die Art des Vertrages die Intention, sondern wie er geschrieben ist.
Dieser Vertrag erlaubt es dem Verkäufer nicht, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen. Es gibt kein Bußgeld, da der Verkäufer kein Recht dazu hat, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen. Der Käufer entscheidet sich während des Vertrags dafür, die Option auszuüben und den Kauf zu vollziehen. Wenn der Käufer die Immobilie nicht kauft, dann verliert er die bezahlten 10% und der Vertrag ist nicht mehr gültig.
c. Kaufoptionsvertrag - Contrato de Opción de Compra
Dieser Vertrag erlaubt es dem Verkäufer nicht, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen. Es gibt kein Bußgeld, da der Verkäufer kein Recht dazu hat, sich aus dem Vertrag zurückzuziehen. Der Käufer entscheidet sich während des Vertrags dafür, die Option auszuüben und den Kauf zu vollziehen. Wenn der Käufer die Immobilie nicht kauft, dann verliert er die bezahlten 10% und der Vertrag ist nicht mehr gültig.

3. Hypothek

Fall es für Sie interessant ist, dann können Sie sich auch für eine Hypothek in Spanien bewerben. Falls Sie dies zu tun planen, dann stellen Sie sicher, dass Sie mit dem Prozess so bald wie möglich beginnen, da die Genehmigung einer Hypothek in Spanien bis zu 2 Monate nach dem ersten Antrag dauern kann.

Falls Sie sich dafür entscheiden, sich für eine Hypothek zu bewerben, dann benötigt die Bank auch zusätzliche Dokumente, obwohl ihr Hauptinteresse auf dem Nachweis eines regelmäßigen Einkommens liegt. Dies sind heutzutage normalerweise die Bedingungen für eine Hypothek:

● Betrag der Hypothek: bis zu 50% des Kaufpreises

● Laufzeit: 15 bis 25 Jahre

● Die Gebühr für eine frühe Rückzahlung beträgt zwischen 0.5% bis 0.25% des Gesamtbetrages.

● Die Bank kann auch eine Lebens- und Immobilienversicherung als Voraussetzung für die Hypothek fordern.

4. Abschluss eines Immobilienkaufs in Spanien – Escritura de Compraventa

Alle in den Abschluss involvierten Parteien müssen anwesend sein: Käufer und Verkäufer sowie deren gesetzliche Vertreter oder Anwälte, Bankangestellte für die Tilgung oder Subrogation eines bestehenden Darlehens, eine Bank, die eine neue Hypothek bereitstellt usw.

Sobald Sie beim Notar (notaría pública) die Besitzurkunde unterzeichnen, wird der Besitz und die volle Verantwortung für die Immobilie auf Sie übertragen. Die Zahlung für den Kauf der Immobilie wird auch gleichzeitig via Bankscheck durchgeführt. Diese Zahlungsart ist in Spanien für beide Parteien die sicherste, da die Zahlung geleistet wird, wenn die Immobilie an den Käufer übergeben wird, und die Banken können schnell und verifiziert bestätigen, dass die Zahlung tatsächlich durchgeführt wurde.

Nachdem Sie beim Notar einen Kaufvertrag unterzeichnet und alle notwendigen Steuern bezahlt haben, wird die Urkunde im Grundbuch registriert. Dieser Prozess kann bis zu drei Monate dauern. Nach der Registrierung sind die originalen Urkunden und alle mit der Transkation zusammenhängenden Rechnungen verfügbar. Sie können dann alle Versorgungsverträge wie Wasser, Strom, Gas, Telefon und HOA-Rechnungen auf Ihren Namen und Ihr Konto ändern.

FRAGEN UND ANTWORTEN

Was passiert nach dem Kauf einer Immobilie?
Sobald Sie die Besitzurkunde beim Notar unterzeichnen, geht das Eigentumsrecht und die volle Verantwortung für die Immobilie sofort an den Käufer über. Nach der Unterzeichnung einer Kopie der Urkunden werden die Originale an die Grundbuchstelle gesandt, um dort registriert zu werden, was bis zu drei Monate dauern kann. Nach der Registrierung sind die originalen Urkunden und alle mit der Transkation zusammenhängenden Rechnungen verfügbar und Sie können alle Betriebskostenrechnungen auf Ihren Namen und auf Ihre Bankdetails abändern.
Was ist ein Reservierungsvertrag in Spanien?
Ein Reservierungsvertrag ist ein Dokument, das vom Käufer und Verkäufer unterschrieben wird und durch den die in Frage stehende Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum reserviert wird. Wenn der Käufer diesen Vertrag bricht und den Kauf nicht durchführt, dann verliert er die Reservierungsgebühr, außer außergewöhnliche Bedingungen werden im Vertrag festgehalten. Die Reservierungsgebühr ist Teil des finalen Kaufpreises, falls der Kauf stattfindet.
Was passiert, wenn sich der Verkäufer nach der Zahlung der Reservierungsgebühr aus dem Vertrag zurückzieht?
Im Standardreservierungsvertrag ist festgelegt, dass der Verkäufer den doppelten Betrag von der Summe, die bei der Reservierung bezahlt wurde, zurückgeben muss, wenn er sich dazu entschließt, die Immobilie nicht mehr an Sie zu verkaufen. Da diese Arten eines Vertrags vorbehaltlich einer kleinen Zahlung sind, empfehlen wir Ihnen, so schnell wie möglich den darauf folgenden Privatvertrag zu unterzeichnen und die Reservierungsgebühr zu bezahlen.
Wann muss der Verkäufer aus der Immobilie ausziehen?
Technisch, außer es ist im Kaufvertrag anders festgelegt, kann der Käufer einziehen, sobald beim Notar alle Verträge unterzeichnet sind und er den Schlüssel der Immobilie erhalten hat. Nehmen wir an, dass der Verkäufer mehr Zeit benötigt, nach dem Kauf der Immobilie auszuziehen und dies dem Käufer vorher mitteilt. Dann wird eine Vereinbarung zwischen beiden Parteien getroffen, wie lange der Verkäufer nach dem Verkauf noch in der Immobilie bleiben kann. Einfach ausgedrückt, der Verkäufer kann nur dann in der Immobilie bleiben, wenn dies vorher mit dem Käufer verhandelt und vereinbart wurde.
Wie hoch ist der Hypothekenzins in Spanien?
Der Hypothekenzins ins Spanien beträgt zwischen 1.5% und 2.5% pro Jahr. Diese Rate hängt von der Bank ab, die Sie wählen, und davon, ob Sie ein Resident in Spanien sind oder nicht. Die Rate hängt auch vom Zustand des Marktes bei der Bewerbung ab.

Banken bieten zwei verschiedene Arten von Hypotheken an: eine Festhypothek (hipoteca a tipo fijo) mit einer festen Gebühr, die abbezahlt wird, oder eine variable Hypothek (hipoteca a tipo variable), die normalerweise niedriger als die Festhypothek ist. Auch wenn die variable Hypothek verlockender erscheinen mag, so kann sich doch der Wert der Zahlung über die Zeit hinweg verändern, was bedeutet, dass der Preis höher werden kann als bei der Festhypothek, je nach Marktfluktuation. In diesem Fall ist eine Festgebühr langfristig sicherer.

Eine variable Hypothek wird mithilfe der folgenden Faktoren berechnet:

● Der von der Bank etablierte Prozentsatz. Z.B. 1 → 1% + der Betrag von EURIBOR zum Zeitpunkt, wenn Sie die Hypothek beantragen. Z.B. 2 →Wenn EURIBOR 0.2% beträgt, dann beträgt der Gesamtprozentsatz 1.2%. Dies wird jährlich überprüft.

● Wenn der EURIBOR-Wert ansteigt, dann steigt auch der Zinssatz. Wenn EURIBOR abfällt, dann fällt auch der Zinssatz.

Nach dem Immobilienkauf stellen die folgenden Schritte sicher, dass alle Steuern bezahlt sind und Sie als Immobilieneigentümer registriert wurden. Dabei können Ihnen Ihr Anwalt und Rechtsbeistand helfen.

Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, dass es sich beim Immobilienpreis nicht um den einzigen Betrag handelt, der bezahlt werden muss und dass nach dem Immobilienkauf zusätzliche Kosten anfallen. Auf unserer Webseite finden Sie einen informativen Artikel mit Ratschlägen zur Grundsteuer und über die Gebühren, die anfallen, wenn Sie eine Immobilie in Marbella kaufen. Außerdem haben wir eine Sektion mit allgemeinen Steuerratschlägen und mehr, die wir Ihnen zu lesen empfehlen.

Registrierung Ihrer Immobilie

Wie wir im vorherigen Schritt erwähnt haben, müssen Sie sicherstellen, dass der Name und die Bankdetails aller Betriebs- und Gemeinschaftskosten auf Ihren Namen geändert werden. Manchmal kann Ihnen dabei ein Anwalt helfen.

Sobald alle Steuern bezahlt sind, muss die Immobilie im örtlichen Grundbuch registriert werden, um Ihre Eigentumsrechte für die Immobilie zu garantieren. Untenstehend finden Sie eine Liste aller notwendigen Dokumente. Denken Sie daran, dass Ihr Anwalt diesen Schritt durchführen kann.

• N.I.E und autorisierte Kopie Ihres Passes
• ITP Bestätigung der Steuerzahlung
• Eine Kopie der Zahlung der IBI Steuer

Eine Immobilie besitzen

Hier sind ein paar hilfreiche Informationen über alle Ausgaben für Sie als neuen Immobilienbesitzer in Spanien:

AUSGABEN FÜR DIE IMMOBILIE

Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten (Reinigung, Reparaturen, Verbesserungen, Versorgerrechnungen, Müllabfuhr usw.) werden von der Größe der Immobilie bestimmt. Eine große Villa mit einem Garten und Pool kostet mehr und benötigt mehr Aufwand für die Instandhaltung als ein kleines Apartment.

Gemeinschaftsgebühren
Eigentümer einer Immobilie, die Teil einer Wohnanlage, eines Gebäudes oder eines Komplexes mit Gemeinschaftsbereichen sind, sind gesetzlich dazu verpflichtet, Mitglied der Eigentümergemeinschaft (Communidad de Propietarios) zu sein und Gemeinschaftsgebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche und andere Dienstleistungen, für die sich die Gemeinschaft während der jährlichen Generalversammlung entscheidet, zu bezahlen. Der Betrag kann von ein paar hundert bis zu ein paar tausend Euro reichen.

Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Die örtliche Steuer für den Besitz einer Immobilie hängt davon ab, ob der Eigentümer Resident ist oder nicht. Der Steuersatz, der auf dem valor catastral basiert (ein administrativer Wert, der meist unter dem Marktwert liegt), der von der Gemeinde festgelegt wird, liegt zwischen 0.4% und 1.1% des valor catastral, je nach Region (jährlich € 200-1500).

Müllsteuer
Jeder muss Müllsteuer für die Entsorgung der Kommunalabfälle bezahlen. Die Steuerrate basiert auf der Menge des Abfalls, der von der Gemeinde oder den örtlichen Autoritäten eingesammelt wird. Der Preis unterscheidet sich von Gegend zu Gegend, aber durchschnittlich beträgt er €300 pro Jahr.

AUSGABEN ALS HAUSEIGENTÜMER

Jährliche Vermögenssteuer - Impuesto Sobre Patrimonio
Der gestaffelte Steuersatz des Staates beginnt bei 0.2% auf Vermögenswerte von bis zu €167,129 und steigt auf 2.5% für Vermögenswerte über €10,695,996. Die regionalen Sätze variieren.

Diese Steuer wurde während der letzten Jahre mehrmals verändert. Patrimonio wurde während Spaniens Finanzkrise wieder eingeführt, aber mit einem viel höheren Freibetrag von €700.000 pro Person, die auch für Personen mit Auslandswohnsitz gilt.

Sie wurde als „zeitweilige“ Maßnahme eingeführt, aber es ist nicht klar, wann sie wieder abgeschafft wird, wenn überhaupt.

Persönliche Einkommenssteuer - Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR
Personen mit Auslandswohnsitz, die eine Immobilie in Spanien besitzen, müssen eine jährliche Einkommenssteuer entrichten, die davon beeinflusst wird, ob die Immobilie vermietet wird oder nicht.

Nicht vermietet
Immobilieneigentümer mit Auslandswohnsitz, die ihre Immobilie nicht vermieten und keine andere Einkommensquelle in Spanien haben, bezahlen Einkommenssteuer basierend auf dem Immobilienwert. Der Steuersatz ist auf 25% oder 2% des valor catastral der Immobilie festgelegt. Für einen Immobilienwert von €700.000, Steuerbemessungsgrundlage (2%) = € 14.000, Steuer (25%) = € 3.500.

Vermietet
Personen mit Auslandswohnsitz sind gesetzlich dazu verpflichtet, Mieteinkommen zu melden und Steuern zu bezahlen. Die Regulierungen bestimmen die Steuerbemessungsgrundlage, da diese für jede Person anders ist (in Bezug auf die Doppelversteuerungsvereinbarung zwischen Spanien und dem Ursprungsland). Oft bezahlen Personen mit Auslandswohnsitz nur eine Grundgebühr von 25% des Bruttoeinkommens, das sie über ihre Immobilie in Spanien beziehen.

Personen mit Wohnsitz in Spanien bezahlen Einkommenssteuer basierend auf ihrem jährlichen Einkommen. Der Steuersatz ist von Region zu Region unterschiedlich, aber die letzten Jahre haben gute Neuigkeiten für den Steuerzahler gebracht und die Regierung plant eine weitere Reduzierung der Steuersätze.

Gut zu wissen: Das Goldene Visum
Wenn Sie kein Resident in der Europäischen Union sind, dann ist es wahrscheinlich schwerer für Sie, sich ohne ein Touristenvisum oder ein Kurzzeitvisum frei in der Schengen-Zone zu bewegen. Deshalb finden es viele nicht-europäische Staatsbürger schwierig, sich in Spanien niederzulassen. Es ist allerdings im Immobilienbereich eine Methode bekannt geworden, die den Prozess, als Nicht-Europäer Resident in Spanien zu werden, erleichtert, nämlich das Goldene Visum; auch bekannt als Resident durch Investition im Immobiliensektor.

Es ist notwendig, eine Investition von mindestens €500.000 in eine Immobilie auf spanischem Gebiet zu tätigen. Auch die folgenden Voraussetzungen müssen erfüllt werden:

• Der Bewerber darf keinen Wohnsitz in der Europäischen Union haben und darf nicht vorbestraft sein
• Der Wert der Immobilie kann höher als €500,000 und mit Hypotheken belastet sein. Aber der Investitionsbetrag von €500,000 muss frei von rechtliche Verpflichtungen sein.
• Der Bewerber muss genügend finanzielle Mittel demonstrieren, um in Spanien zu leben.

Dieses bestimmte Visum erlaubt es einem Individuum und seinem Nachwuchs, in Spanien zu arbeiten und zu leben und verleiht auch eine zweijährige Aufenthaltserlaubnis. Die Aufenthaltserlaubnis kann nach 2 Jahren erneuert werden, solange der Bewerber noch immer die gekaufte Immobilie besitzt. Das Visum gibt auch Bewegungsfreiheit in der Schengen-Zone ohne zusätzliches Visum. Außerdem müssen Sie nicht in Spanien wohnen, somit ist es nicht notwendig, in Spanien Steuern zu zahlen. Sie können sich für diesen Prozess mit Hilfe eines gesetzlichen Vertreters bewerben.

Wenn Sie also ein nicht-europäischer Kunde sind und die Immobilie, die Sie in Marbella gekauft haben, einen Wert von über €500.000 hat, dann können Sie ein Goldenes Visum beantragen.

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Marbella Market Watch

Bevor Sie darüber nachdenken, in Marbella eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie alles organisieren und den Verkaufsprozess in Spanien wirklich verstehen. Dies kann überwältigend erscheinen und Sie müssen während des Kaufprozesses viele Informationen verarbeiten. Deswegen ist es unbedingt erforderlich, einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler an Ihrer Seite zu haben, um Sie durch den Prozess zu führen und Sie moralisch zu unterstützen. Als jemand, mit dem Sie sich verstehen und bei dem Sie sich wohl fühlen, muss Ihr Immobilienmakler jemand sein, den Sie als Ihren eigenen professionellen Makler betrachten, der Ihnen Ihr Traumhaus vorstellen wird, und das ist ein Makler von Drumelia.

Drumelia wurde auf Wissen, Vertrauen und Erfahrung aufgebaut. Mit einem internationalen Kundenstamm sind wir daran gewöhnt, mit Kunden aus der ganzen Welt zu arbeiten und deren Traumhaus in Marbella zu finden. Wir glauben an unsere Fähigkeiten und unsere Makler sind ganz an der Spitze ihres Bereiches. Unsere Makler sind 3-6 Monate lang Ihr Tourguide, Berater und Problemlöser. Wir sind uns sicher, dass Sie, sobald Sie sich einmal in Ihrer neuen Immobilie eingelebt haben, an die Zeit während des Verkaufsprozesses zurückdenken und nicht bereuen werden, Ihr Vertrauen in uns gesetzt zu haben.