Entrevista con Antonio Cobo González | Despacho Cobo y Blázquez

Hemos tenido el placer de entrevistar a Antonio Cobo, abogado senior del prestigioso bufete Cobo y Blazquez de Marbella. En esta entrevista profundizaremos en su experiencia en derecho inmobiliario y fiscalidad en Marbella. Comenzamos con su trayectoria personal en la abogacía y su perspectiva sobre el mercado inmobiliario en Marbella en el último año. También exploramos los errores recurrentes que pueden ocurrir en las transacciones inmobiliarias y la importancia de contar con un abogado inmobiliario local. Por último, abordamos algunas de las controversias en torno a los impuestos sobre el patrimonio y la retención obligatoria del impuesto sobre plusvalías para los vendedores no residentes.

¿Puede contarnos cómo se metió en Derecho? ¿Siempre supo que quería dedicarse a ello?

No siempre supe que quería dedicarme al Derecho. No era algo que me interesara especialmente cuando era más joven, y no prestaba mucha atención cuando mis familiares hablaban de trabajo. Mi familia nunca me empujó a estudiar Derecho. Fue algo que decidí por mi cuenta. Pero años después me di cuenta de que estudiar Derecho podía abrirme muchas puertas, tanto para ejercer la abogacía como para crear mi propia empresa. Sentí que encajaba bien conmigo y me alegro de haberme decidido.

¿Cómo describiría el mercado inmobiliario de Marbella durante el año pasado, y cuáles son sus predicciones para 2023?

A pesar de las noticias negativas sobre la economía mundial y la inflación, el mercado inmobiliario de Marbella ha tenido un año muy bueno, que fue un poco inesperado. Hemos visto un aumento de mejores clientes y productos, lo que probablemente ha sido uno de los mejores años desde que llegué a Marbella. Este año, enero y febrero han sido muy activos, con transacciones importantes, y esperamos que esta tendencia continúe durante el segundo y tercer trimestre de 2023.

Según su experiencia, ¿qué errores recurrentes ha observado en las transacciones inmobiliarias que podrían evitarse con un mejor conocimiento y preparación?

Como alguien con años de experiencia en el sector inmobiliario, me he encontrado con un problema recurrente que puede causar estrés y pérdida de tiempo a los clientes. Cuando los clientes compran una propiedad y luego deciden embarcarse en un nuevo proyecto, como construir o remodelar, pueden encontrarse con dificultades si no están presentes para supervisar la obra o no cuentan con un equipo de confianza. Esto puede provocar retrasos y arrepentimientos por los cambios realizados. Es importante que los clientes sean conscientes de los retos que pueden surgir al trabajar a distancia y que cuenten con un equipo de confianza para supervisar el proyecto. He comprobado que mantener una comunicación abierta y mantener informados a los clientes en todo momento es clave para que la transacción tenga éxito. Trabajamos duro para encontrar soluciones que funcionen para el cliente y asegurarnos de que esté satisfecho con el resultado. Al fin y al cabo, nuestro objetivo es que el proceso sea lo más fluido y menos estresante posible para nuestros clientes.

¿Puede explicar por qué algunos clientes compran propiedades a través de una empresa española creada por ellos? ¿Es por motivos relacionados con la privacidad o por una mejor organización a la hora de comprar varias propiedades en distintos países?

Cuando compran varias propiedades en distintos países, los clientes suelen preferir adquirirlas a través de una sociedad española por varias razones, como la privacidad o una mejor organización. Al abrir una sociedad española, es posible que sólo tengan que pagar un impuesto de transmisiones patrimoniales del 2% en lugar del 7% habitual, lo que resulta más rentable. Esta estructura puede proporcionar más flexibilidad, especialmente para los inversores que planean vender o alquilar la propiedad y venderla en el futuro. Sin embargo, es importante tener un propósito de inversión claro para estructurar adecuadamente la sociedad y evitar costes innecesarios si la propiedad se destina a uso personal.

¿Cuál es su punto de vista sobre la importancia de contar con un abogado inmobiliario local para las familias que compran una propiedad en Marbella frente a alguien del extranjero?

Según nuestra experiencia, recomendamos encarecidamente contar con un abogado inmobiliario local, aunque algunas familias pueden no ver inicialmente su valor. Hemos tenido muchos casos en los que los clientes están extremadamente agradecidos por nuestro servicio, incluyendo estar disponibles los fines de semana para ayudar con detalles legales y prácticos relacionados con la propiedad, como encontrar un buen constructor o arquitecto y solucionar cualquier problema que surja. Puede resultar complicado contar con un abogado de otra ciudad o país, aunque proceda de un bufete de renombre. Recomendamos contar con alguien local, aunque no seamos nosotros, para garantizar tiempos de respuesta rápidos en situaciones urgentes. Además, Marbella tiene tecnicismos y peculiaridades específicas que un abogado extranjero puede no conocer, lo que es importante tener en cuenta. La mayoría de nuestros clientes son no residentes, y nos esforzamos por ayudarles tanto si están presentes como ausentes por diversas razones.

Qué opina de la polémica en torno al impuesto sobre el patrimonio que se introdujo en 2012 y posteriormente se anuló el año pasado?

El impuesto sobre el patrimonio ha sido un tema controvertido desde su introducción en 2012. El impuesto se aplicaba a los propietarios de bienes y activos valorados en más de 700.000 euros por titular, y se habló mucho de la posibilidad de anularlo. El año pasado, a finales del trimestre de 2022, el Gobierno andaluz decidió cancelar el impuesto sobre el patrimonio para atraer inversores y crear un entorno positivo y justo para los no residentes. Se consideró que no se debía gravar a los no residentes por algo que ya pagan en su país de origen, especialmente cuando poseen una propiedad en el extranjero. Sin embargo, hubo noticias de que el Gobierno español había aprobado el "impuesto de solidaridad sobre la fortuna" para 2023 y 2024. Hasta nuevo aviso, cualquier inversor inmobiliario con propiedades valoradas en más de 3 millones de euros tendrá que pagar el nuevo "impuesto de solidaridad sobre la fortuna".

¿Podría explicar la retención obligatoria del 3% que se produce cuando un vendedor no residente vende una propiedad en este país? ¿En qué se diferencia de las prácticas de otros países?

En términos sencillos, la retención del impuesto sobre la plusvalía es un depósito que los vendedores no residentes deben abonar para asegurarse de que pagan la cantidad adecuada de impuestos sobre cualquier beneficio obtenido por la venta de propiedades o activos. Este depósito no es un coste ni un gasto, sino una garantía de que el vendedor cumplirá con sus obligaciones fiscales. Las autoridades fiscales revisarán los documentos del vendedor y determinarán si hay beneficios que gravar. Si el vendedor no obtiene beneficios, se le devolverá el depósito. Este proceso puede durar entre seis y doce meses, pero no hemos visto ningún caso en el que las autoridades fiscales hayan retenido el depósito cuando no hay beneficios que gravar.