Guía del proceso de venta en Marbella y España

Por Artur Loginov en 14 marzo, 2023

Si es la primera vez que vende una propiedad o alguien que ya ha pasado por el proceso de vender una propiedad antes, el concepto de vender puede parecer mucho más intimidante al principio e incluso puede arruinar un momento destinado a entusiasmarle. Por eso hemos creado esta guía detallada para que la siga durante todo el proceso de venta y para informarle de lo que cabe esperar durante la venta y de los hechos que debe tener en cuenta antes de poner su casa en el mercado.

• Índice de contenidos
• 01: Encuentre un agente inmobiliario de confianza en Marbella
• 02: Prepare su casa de Marbella para venderla
• 03: Acuerdo de cotización y contrato de exclusividad
• 04: Cómo vender su propiedad en Marbella
• 05: Visitas para vender una propiedad en Marbella
• 06: Negociación con el comprador de la propiedad en Marbella
• 07: Cerrar la venta de una propiedad en Marbella

Nunca se insistirá lo suficiente en el valor de utilizar los servicios de un agente durante todo el proceso de venta, ya que un agente aporta sus conocimientos, experiencia y red profesional desde el principio. Y, en última instancia, los agentes inmobiliarios aumentan la tasa de éxito de cualquier venta gracias a sus atributos profesionales.

A la hora de buscar un agente, es fundamental:

• Sentirse cómodo con quien decida contratar. Cuanto más cómodo se sienta con una persona, más fácil le resultará comunicarse con ella y hablar libremente sin vacilaciones, por lo que tener una relación profesional pero honesta y abierta con su agente beneficiará el éxito de su proceso de venta.
• Elegir un agente con una trayectoria acreditada y mucha experiencia en el sector también beneficiará al proceso de venta, para que el tiempo que pase con su agente sea productivo y sin pérdidas de tiempo.
• Busque agentes que tengan experiencia en la venta de propiedades en el lugar en el que se encuentra su vivienda, para tener la seguridad de que el porcentaje de éxito será mayor.
• Busque un agente lo suficientemente versado en el mercado inmobiliario como para evaluar su propiedad adecuadamente, de modo que pueda ofrecerle una valoración realista de su propiedad en el mercado actual. Por ejemplo, podrá darle un valor adecuado en función de la superficie en m² del inmueble, la ubicación del mismo, el tipo de vistas de las que goza, la calidad de los materiales con los que está construido, etc.
• Exponga sus expectativas del proceso de venta desde el principio para no llevarse decepciones ni malas interpretaciones. En esta fase, también es fundamental dar a conocer datos como si la vivienda se venderá sin muebles, total o parcialmente amueblada, qué se incluirá en el inventario de venta si se realizan obras pendientes en la vivienda, etc.
• Haga a su agente tantas preguntas como desee. Los agentes están de su parte; están ahí para resolver todas las cuestiones y dudas que pueda tener y están a su disposición siempre que los necesite.

Algunas preguntas pueden ser las siguientes:

¿Cuánto han vendido en la zona?
¿Por cuánto debería tasarse mi propiedad?
¿Con cuántas otras propiedades está tratando?
¿Cuál es su tasa de éxito?
¿Cómo gestionarán las visitas?

Una vez que haya establecido sus expectativas y revisado sus preguntas, su agente podrá proporcionarle valoraciones de mercado justas, una lista de precios de propiedades que se han vendido recientemente en la zona y, lo que es más importante, podrá compartir información útil sobre el mercado inmobiliario de Marbella y, más concretamente, información sobre la zona en la que usted está vendiendo.

Durante esta fase, le recomendamos que pida a su agente (o abogado si es necesario) que le informe de todos los gastos e impuestos aplicados durante y después de la venta. Por nuestra experiencia, el fallo de un vendedor suele venir de requerir información adecuada sobre los costes y gastos generales a los que tendrá que hacer frente durante el proceso de venta, y no ser plenamente consciente de ello. Por lo tanto, se recomienda asegurarse de que se le presenta toda la información adecuada antes de poner su propiedad en el mercado.

AQUÍ está el artículo de nuestro blog sobre por qué necesita un agente inmobiliario.

La preparación de su vivienda es posiblemente el paso más importante y exigente del proceso de venta, ya que es el paso en el que se tienen en cuenta factores vitales a la hora de estimar si su vivienda se venderá y por cuánto se venderá.

Es esencial ser realista a la hora de evaluar su propiedad. Recuerde que durante el proceso de negociación, habrá tiempo designado para discutir el precio de venta de su propiedad. También le recomendamos que tenga cuidado a la hora de comparar el precio de su propiedad con el de otros inmuebles del mercado, ya que los precios en línea a veces pueden distar bastante del precio de venta real acordado. Esto se debe a que, en ocasiones, el precio real no está en línea y sólo lo conocen las personas implicadas en el proceso de venta.

Debe prestar especial atención a los detalles de su vivienda porque, cuanto mejor esté presentada, mayores serán las posibilidades de que su casa aumente de valor y, en definitiva, atraiga a más compradores.

Aunque su agente puede informarle con creces sobre el mercado actual, investigando sabrá cómo presentar su casa con éxito. Estar bien informado ayudará a que el proceso se desarrolle sin problemas. La búsqueda independiente en portales inmobiliarios le permitirá comparar su propiedad con otras de su zona. También le aconsejamos que lea el último informe de mercado, para que pueda hacerse una idea de lo que se vende en su zona, por cuánto, quién compra en su zona concreta y mucho más.

Puesta en escena de su casa

Después de investigar, su prioridad es concentrarse en la puesta en escena de su casa para las visitas. Le aseguramos que muchas ventas se frustran porque la vivienda no está bien presentada.

Despejar la casa es siempre un primer paso excelente para los preparativos, ya que hace que la casa parezca limpia y acogedora al instante. Se recomienda retirar todos los objetos personales, como fotografías, joyas y juguetes, y guardarlos fuera de la vista, pero no son imprescindibles. También deben retirarse las piezas decorativas que sean muy personales y específicas de su gusto, así como los muebles desgastados que puedan deslucir el aspecto final de su casa.

También es recomendable elaborar una lista de cosas que no se deben quitar. Es ideal para localizar fallos, desde desconchones de pintura hasta fugas y averías en la calefacción; también permite asegurarse de que todos los electrodomésticos, desde el agua caliente hasta la electricidad, están en orden.

Es fundamental que este tipo de problemas se solucionen durante la preparación de la vivienda para evitar problemas posteriores. También le aconsejamos que dé una mano de pintura y abrillante el suelo y que contrate a una empresa de limpieza profesional para que limpie a fondo la vivienda antes de las visitas.

Una vez que su casa esté físicamente lista para ser presentada a las visitas, es una buena idea comenzar el inventario de la propiedad. Es primordial que este paso se complete antes de las visitas, ya que puede afectar al resultado de la fase de negociación. Por nuestra experiencia, una venta puede fracasar si el inventario y los extras no se ajustan a lo acordado inicialmente. Por lo tanto, asegúrese de que su inventario está actualizado y finalizado cuando ponga su propiedad en el mercado para las visitas.

Como su agente tiene experiencia en visitas a propiedades, podría darle su opinión experta y recomendarle cómo presentar su propiedad.

El contrato de venta es un documento que el agente le entrega a usted para que lo firme, y en él se determinarán factores como el tipo de contrato de venta que se firma, el periodo de tiempo que la propiedad estará a la venta, el precio de venta de la propiedad, las condiciones de la comisión, cómo se pagará al agente una vez vendida la propiedad... etc.

Marbella tiene un mercado inmobiliario abierto, lo que significa que el vendedor puede listar su propiedad con varios agentes y agencias. Y quienquiera que sea el que venda la propiedad tiene derecho a la comisión de venta.

Esta es una forma estándar de proceder con una venta en Marbella y es una opción viable para aquellos dispuestos a estar en comunicación activa y coordinación con varios agentes. Trabajar con varias agencias o agentes en una venta dará lugar a diversos enfoques para la comercialización de su propiedad, que diferirán significativamente en calidad y cantidad, dependiendo de cada enfoque. Sin embargo, ésta sigue siendo una opción popular entre los vendedores.
Si decide promocionar con varias agencias, le aconsejamos que controle activamente el modo en que las demás agencias promocionan su inmueble en Internet. En algunos casos, las agencias pueden optar por publicar su inmueble en el mismo portal, permitiendo que aparezca varias veces. Por ello, le aconsejamos que revise periódicamente la exposición de su inmueble en portales como Idealista o Fotocasa.

Otra opción que le recomendamos es que se encargue de los activos de comercialización de su propiedad. De este modo, puede controlar cómo se presenta su propiedad en el mercado y asegurarse de que la calidad de la comercialización cumple sus normas. A continuación, puede compartir su material con todas las agencias, lo que le permitirá sentirse tranquilo sobre la forma en que su propiedad se presenta profesionalmente en el mercado.

A la hora de vender un inmueble, muchos vendedores optan por firmar un derecho exclusivo de venta con un agente o un contrato de exclusividad con una agencia. La exclusividad significa que su propiedad será el centro de atención. Su agente trabajará exclusivamente para garantizar una comercialización perfecta. Trabajará con usted durante todo el proceso de comercialización para que pueda dar su opinión personal sobre cómo se presentará su propiedad. El agente también compartirá el material de marketing con otros agentes y podrá controlar todas las acciones de marketing y visitas en su nombre.

Un contrato exclusivo permite que su propiedad se comercialice de forma única con una marca personalizada, en lugar de tener varios anuncios de agencias en diferentes formatos y enfoques. Disponer de un flujo de comercialización con estrategias específicas para su propiedad evita malentendidos innecesarios entre usted y otras agencias. Por ejemplo, si el precio de su inmueble es diferente en varios portales.

Otra ventaja de tener este contrato es que la marca y la publicidad se adaptan a su propiedad, lo que permite que se vea bajo un nuevo prisma y se presente de forma creativa tanto online como offline. Esto también hace que la propiedad parezca más exclusiva a los ojos, lo que, a su vez, le granjea más atención y reconocimiento a mayor escala.

Debe tener en cuenta que ninguna de las opciones mencionadas es mejor que la otra, y ninguna garantiza la venta del inmueble más que otra. Se recomienda que elija la opción que considere mejor para usted y su propiedad. Su agente también podrá darle su opinión profesional sobre qué método puede favorecerle.

Junto con la experiencia de su agente, la comercialización de su propiedad con éxito es la razón principal por la que una propiedad se vende; por eso es esencial contar con estrategias de marketing adecuadas.

En Marbella, el agente o la agencia suele ser responsable de proporcionar el presupuesto para todas las acciones de marketing, sin importar si se trata de una propiedad convencional o exclusiva. Aunque, cuando se trata de una propiedad exclusiva, hay una mayor probabilidad de que el agente invierta más dinero en la comercialización de su propiedad, lo que puede aumentar la probabilidad de una venta. Esto se debe principalmente a que cuanto más dinero se invierte, mejor es la calidad de la comercialización. Y una mejor comercialización significa una mayor exposición y más atención a su propiedad. Puede pedir a su agente que aumente el presupuesto de marketing. Aún así, los vendedores siempre pueden poner su propio dinero como prima además de los gastos que cubre el agente para invertir más en marketing y producir mejores resultados.

Drumelia se enorgullece de haber gestionado todo el material de marketing internamente y de tener todos los gastos cubiertos. Hemos implementado nuestra estrategia de 7 días estándar para todos los listados, lo que implica tener todo el marketing completo dentro de los 7 días de la primera acción. Esta estrategia es lo que nos ha llegado a separar de todas las demás inmobiliarias en Marbella. Si decide firmar en exclusiva con nosotros, cubriremos todos los costes y nos aseguraremos de que nuestro marketing sea el mejor. Y su propiedad estará impecablemente presentada y seguro que destacará.

Drumelia Real Estate es reconocida por proporcionar estrategias de marketing premiadas a nuestros clientes. Nuestra ética de trabajo gira en torno a la creación de estrategias de marketing únicas que se adapten a la propiedad en cuestión, asegurando que los activos de marketing producidos sean individuales y nunca replicados.

Nuestro equipo interno de expertos está totalmente equipado para transformar la representación visual de su propiedad. Tomamos fotografías y vídeos profesionales y estándar del sector para mostrar su propiedad de la mejor manera posible. También ofrecemos visitas en RV y 3D realizadas con la última tecnología para aquellos que no pueden asistir físicamente a las visitas.

También utilizamos plenamente nuestra sólida red de seguidores y nuestros canales de redes sociales reconocidos en todo el mundo para promocionar su propiedad, como la filmación y publicación de Drumelia Property Tour en nuestro aclamado canal de YouTube. Nuestro equipo también diseñará y enviará correos personalizados a nuestros clientes, promocionando aún más su propiedad.

Una vez que los activos de marketing estén fotografiados o grabados, considere la posibilidad de organizar una jornada de puertas abiertas para visitas de gran volumen. Es una forma estupenda de dar a conocer su propiedad a través de la publicidad y el boca a boca.

Las visitas a los inmuebles son imprescindibles en el proceso de venta, ya que permiten hacerse una idea natural de la propiedad. Antes de cualquier acción de marketing, la casa debe estar preparada físicamente. Lo que queremos decir con esto es que la casa debe estar inmaculadamente presentada para que se tomen fotografías y vídeos. Además, si se están realizando obras en la vivienda, deben darse a conocer y finalizarse antes de cualquier acción de marketing.

Antes de que tenga lugar la primera visita, comunique a su agente qué es lo que más le gusta de la propiedad y los elementos que le gustaría que destacaran de la misma cuando la visite con un cliente, ya que usted es quien mejor conoce su propiedad. También es recomendable que repase la propiedad con su agente una vez más, para que reconozca todo lo que hay que saber sobre ella.

Por supuesto, su agente experto estará preparado para tener en cuenta todos sus comentarios a la hora de transmitir sus notas a los posibles compradores.

Debe dar a su agente tanta flexibilidad como sea posible con las visitas. Nunca se sabe cuándo acudirá a su puerta un comprador con gran potencial, por lo que permitir que su propiedad se vea con flexibilidad e independientemente de la fecha y la hora significará una mayor probabilidad de que llegue una oferta y, a su vez, de que se complete la venta.

Según nuestra experiencia, lo mejor es evitar asistir a las visitas con los clientes y su agente. Por un lado, como propietario, usted está vinculado emocionalmente a su propiedad, lo que significa que podría vender la casa con demasiado entusiasmo, y eso puede resultar inadecuado. También podría abrumar a los posibles compradores con información sobre la propiedad que puede ser irrelevante. Y, por último, si un comprador potencial desea hablar de lo que no le gusta de la propiedad, no se sentirá cómodo dando a conocer su opinión si usted está presente.

Las visitas virtuales se han generalizado en los últimos años. Según nuestra experiencia, muchos compradores serios están optando por comprar propiedades simplemente viéndolas virtualmente. Por lo tanto, recomendamos que usted y su agente faciliten estas visitas. Sin embargo, debe investigar y asegurarse de que, antes de la visita virtual, conoce mejor al cliente y su grado de interés por la propiedad. De este modo, se asegurará de que la visita sea una buena inversión de tiempo.

Para eso se paga a un agente, que está formado para mostrar y vender una casa de forma profesional. Déjelo en manos de expertos. Al fin y al cabo, su agente le informará de cómo ha ido la visita y de sus impresiones iniciales.

Durante esta fase, los conocimientos y la experiencia de su agente darán sus frutos. Su agente empezará a presentarle ofertas de posibles compradores. Es útil que tenga una relación civilizada con su agente, ya que puede ayudarle a tomar una decisión más informada y adecuada sobre qué oferta considerar.

Su agente también le informará sobre todas las visitas realizadas y las comparará con visitas y ventas anteriores realizadas con éxito para ayudarle a tomar una decisión más informada sobre las ofertas. Un buen agente no le obligará a aceptar una oferta concreta, sino que le guiará a través de sus opciones y le ofrecerá asesoramiento profesional.

Por ejemplo, supongamos que está construyendo una sala de cine en casa mientras su propiedad está en el mercado y en proceso de venta, y acuerda con un posible comprador que usted correrá con los gastos y terminará la sala de cine antes de la venta. Si aún no se les ha informado de cómo se hará el cine, qué materiales se utilizarán y cuántos asientos tendrán, el posible comprador puede tener ciertas expectativas sobre el aspecto que tendrá. Sin embargo, podrían decepcionarse con el resultado y sentirse engañados, hasta el punto de retractarse de su oferta y rescindir la venta.

Por lo tanto, antes de aceptar ninguna oferta, debe establecer el inventario y toda la información sobre la propiedad. También le recomendamos que establezca un presupuesto para este tipo de situaciones que esté acordado con el comprador. De esta forma, el comprador podría aceptar pagar la diferencia para aumentar la calidad de lo que recibe, en lugar de simplemente aceptar incluir un cine en la vivienda sin establecer un presupuesto.

Firma del contrato

Una vez que usted y su agente hayan revisado las ofertas, tomará una decisión informada sobre qué oferta aceptar, junto con el precio. A continuación, su agente preparará un contrato de reserva para firmar, que incluirá todos los términos acordados durante la negociación. Comenzará entonces la fase de firma del contrato dirigida por su agente. También recomendamos contratar a un abogado para esta fase del proceso de venta, con el fin de revisar los contratos y garantizar que todo vaya lo más rápido posible.

Su agente se pondrá en contacto con sus abogados para organizar la firma del contrato de reserva entre usted y el comprador y la tasa de reserva. A continuación, el comprador firmará un contrato privado y efectuará un pago equivalente al 10% del precio de compra.

Salvo circunstancias excepcionales, la tasa de reserva y el pago inicial del 10% no suelen ser reembolsables. Se trata también de un contrato vinculante entre ambas partes, lo que significa que usted no puede rescindir la venta sin asumir las penalizaciones económicas aplicadas por el comprador. El contrato también está sujeto a la diligencia debida legal y técnica. Esto significa que si cualquiera de las dos diligencias debidas tarda en completarse y tiene resultados negativos, el comprador tiene derecho a rescindir el trato y a que se le reembolse el dinero pagado sin penalizaciones.

Una vez firmados los contratos iniciales y cumplidos los últimos requisitos legales, su agente o abogado le guiará por el resto del proceso y le preparará para firmar los documentos de cierre.

Todas las partes implicadas deben asistir a la firma de la escritura en la notaría. Esta firma permite un traspaso inmediato de las posesiones, y la plena responsabilidad de la propiedad pasa al comprador, lo que significa que se transfiere la propiedad legal del inmueble. El pago de la compra de la propiedad también se realiza simultáneamente mediante las condiciones de pago acordadas. Una vez que la propiedad se haya vendido oficialmente, su abogado se asegurará de que se hayan completado todos los pagos y de que se haya registrado la transferencia de propiedad.

Los agentes inmobiliarios de Drumelia estarán a su lado desde el principio, utilizando sus conocimientos y experiencia en el campo inmobiliario de Marbella para asegurar que su venta se complete con rapidez y éxito. Nuestros agentes estarán a su disposición siempre que los necesite. Nuestra prioridad es asegurarnos de cumplir sus expectativas, ofrecerle el mejor asesoramiento disponible, escuchar sus necesidades y objetivos, optimizar su vivienda y estar a su lado en cada paso de la venta.

Créanos cuando le decimos que su confianza en nosotros se hará evidente a través de los resultados que le ofreceremos desde el principio y que nuestro éxito depende del suyo, así que triunfemos juntos.