Entretien avec Antonio Cobo González | Cabinet d’avocats Cobo y Blázquez

Nous avons eu le plaisir d'interviewer Antonio Cobo, avocat principal du prestigieux cabinet Cobo y Blazquez à Marbella. Cette interview se penche sur son expérience en matière de droit immobilier et de fiscalité à Marbella. Nous commençons par son parcours personnel dans le droit et son point de vue sur le marché de l'immobilier à Marbella au cours de l'année écoulée. Nous explorerons également les erreurs récurrentes qui peuvent se produire dans les transactions immobilières et l'importance d'avoir un avocat local spécialisé dans l'immobilier. Enfin, nous évoquons certaines controverses concernant l'impôt sur la fortune et la retenue obligatoire de l'impôt sur les plus-values pour les vendeurs non-résidents.

Pouvez-vous nous dire comment vous avez commencé à faire du droit ? Avez-vous toujours su que vous vouliez faire carrière dans ce domaine ?

Je n'ai pas toujours su que je voulais faire du droit. Ce n'était pas quelque chose qui m'intéressait particulièrement lorsque j'étais plus jeune, et je ne prêtais pas beaucoup d'attention lorsque mes proches parlaient de travail. Ma famille ne m'a jamais vraiment poussée à faire du droit. C'est une décision que j'ai prise seule. Mais des années plus tard, j'ai réalisé que les études de droit pouvaient m'ouvrir de nombreuses portes, que ce soit pour pratiquer le droit ou pour créer ma propre entreprise. J'ai senti que cela me convenait et je suis heureuse d'avoir décidé de poursuivre dans cette voie.

Comment décririez-vous le marché immobilier de Marbella au cours de l'année écoulée et quelles sont vos prévisions pour 2023 ?

Malgré les nouvelles négatives concernant l'économie mondiale et l'inflation, le marché immobilier de Marbella a connu une très bonne année, ce qui était un peu inattendu. Nous avons constaté une augmentation de la qualité des clients et des produits, ce qui a probablement été l'une des meilleures années depuis mon arrivée à Marbella. Cette année, les mois de janvier et février ont été très actifs, avec d'importantes transactions, et nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive tout au long des deuxième et troisième trimestres de 2023.

D'après votre expérience, quelles sont les erreurs récurrentes que vous avez remarquées dans les transactions immobilières et qui pourraient être évitées avec une meilleure connaissance et une meilleure préparation ?

En tant que personne ayant des années d'expérience dans le secteur de l'immobilier, j'ai rencontré un problème récurrent qui peut causer du stress aux clients et leur faire perdre du temps. Lorsque les clients achètent un bien immobilier et décident ensuite de se lancer dans un nouveau projet, tel que la construction ou la rénovation, ils peuvent rencontrer des difficultés s'ils ne sont pas présents pour superviser les travaux ou s'ils ne disposent pas d'une équipe fiable. Cela peut entraîner des retards et des regrets quant aux changements apportés. Il est important que les clients soient conscients des difficultés qui peuvent survenir lorsqu'ils travaillent à distance et qu'ils disposent d'une équipe de confiance pour superviser le projet. J'ai constaté que le maintien d'une communication ouverte et le fait de tenir les clients informés à chaque étape du processus sont les clés d'une transaction réussie. Nous nous efforçons de trouver des solutions qui conviennent au client et nous nous assurons qu'il est satisfait du résultat. En fin de compte, notre objectif est de faire en sorte que le processus soit le plus transparent et le moins stressant possible pour nos clients.

Pouvez-vous expliquer pourquoi certains clients achètent des biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société espagnole qu'ils ont créée ? S'agit-il de raisons liées à la protection de la vie privée ou à une meilleure organisation lors de l'achat de plusieurs biens immobiliers dans différents pays ?

Lorsqu'ils achètent plusieurs biens immobiliers dans différents pays, les clients préfèrent souvent passer par une société espagnole pour diverses raisons, telles que le respect de la vie privée ou une meilleure organisation. En ouvrant une société espagnole, ils peuvent n'avoir à payer que 2 % de droits de mutation au lieu des 7 % habituels, ce qui est plus rentable. Cette structure peut offrir une plus grande flexibilité, en particulier pour les investisseurs qui prévoient de revendre ou de louer le bien et de le revendre plus tard. Toutefois, il est important d'avoir un objectif d'investissement clair pour structurer correctement la société et éviter des coûts inutiles si le bien est destiné à un usage personnel.

Quel est votre point de vue sur l'importance, pour les familles qui achètent une propriété à Marbella, d'avoir un avocat local spécialisé dans l'immobilier plutôt qu'un avocat étranger ?

D'après notre expérience, nous recommandons vivement d'avoir un avocat local spécialisé dans l'immobilier, même si certaines familles n'en voient pas l'intérêt au départ. Dans de nombreux cas, les clients nous sont extrêmement reconnaissants de nos services, notamment de notre disponibilité le week-end pour les aider à régler les détails juridiques et pratiques liés à la propriété, comme la recherche d'un bon constructeur ou d'un bon architecte et la résolution des problèmes qui se posent. Il peut être difficile de faire appel à un avocat d'une autre ville ou d'un autre pays, même s'il vient d'un cabinet réputé. Nous recommandons d'avoir quelqu'un de local, même si ce n'est pas nous, pour garantir des temps de réponse rapides dans les situations urgentes. En outre, Marbella présente des spécificités techniques et des particularités qu'un avocat étranger peut ne pas connaître, ce qu'il est important de prendre en compte. La plupart de nos clients sont des non-résidents et nous nous efforçons de les aider, qu'ils soient présents ou absents pour diverses raisons.

Quel est votre point de vue sur la controverse entourant l'impôt sur la fortune qui a été introduit en 2012 puis annulé l'année dernière ?

L'impôt sur la fortune est un sujet controversé depuis son introduction en 2012. L'impôt s'appliquait aux propriétaires de biens et d'actifs d'une valeur supérieure à 700 000 euros par propriétaire, et la possibilité de l'annuler a fait couler beaucoup d'encre. L'année dernière, à la fin du trimestre 2022, le gouvernement andalou a décidé d'annuler l'impôt sur le patrimoine afin d'attirer les investisseurs et de créer un environnement positif et équitable pour les non-résidents. Il a estimé que les non-résidents ne devaient pas être imposés sur quelque chose qu'ils paient déjà dans leur pays d'origine, en particulier lorsqu'ils possèdent une propriété à l'étranger. Cependant, on a appris que le gouvernement espagnol avait approuvé l'"impôt de solidarité sur la fortune" pour 2023 et 2024. Jusqu'à nouvel ordre, tout investisseur immobilier possédant des biens d'une valeur supérieure à 3 millions d'euros devra payer le nouvel "impôt de solidarité sur la fortune".

Pouvez-vous expliquer la retenue obligatoire de 3 % qui s'applique lorsqu'un vendeur non-résident vend un bien immobilier dans ce pays ? En quoi diffère-t-elle des pratiques en vigueur dans d'autres pays ?

En termes simples, la retenue d'impôt sur les plus-values est un dépôt que les vendeurs non-résidents doivent verser pour s'assurer qu'ils paient le montant approprié d'impôt sur les bénéfices réalisés lors de la vente de biens ou d'actifs. Ce dépôt n'est pas un coût ou une dépense, mais plutôt une garantie que le vendeur s'acquittera de ses obligations fiscales. Les autorités fiscales examineront les documents du vendeur et détermineront s'il y a un bénéfice à taxer. Si le vendeur ne réalise pas de bénéfice, il se verra rembourser son acompte. Ce processus peut prendre entre six et douze mois, mais nous n'avons jamais vu de cas où les autorités fiscales ont conservé l'acompte alors qu'il n'y avait pas de bénéfice à taxer.