Een interview met Antonio Cobo González | Cobo y Blázquez Advocatenkantoor

We hadden het genoegen Antonio Cobo te interviewen, een senior advocaat bij het prestigieuze Cobo y Blazquez Advocatenkantoor in Marbella. Dit interview gaat in op zijn ervaring in vastgoedrecht en belastingen in Marbella. We beginnen met zijn persoonlijke reis naar het recht en zijn kijk op de vastgoedmarkt in Marbella het afgelopen jaar. We verkennen ook terugkerende fouten die kunnen voorkomen in onroerend goed transacties en het belang van het hebben van een lokale onroerend goed advocaat. Ten slotte gaan we in op enkele controverses rond vermogensbelasting en verplichte vermogenswinstbelasting voor niet-ingezeten verkopers.

Kunt u ons vertellen hoe u in de rechten terecht bent gekomen? Was het een carrière waarvan u altijd al wist dat u die wilde?

Ik wist niet altijd dat ik rechten wilde studeren. Het was niet iets waarin ik bijzonder geïnteresseerd was toen ik jonger was, en ik lette niet echt op als mijn familie het over werk had. Mijn familie heeft me nooit echt aangespoord om rechten te gaan studeren. Ik besloot het zelf. Maar jaren later besefte ik dat een rechtenstudie veel deuren voor mij kon openen, zowel voor het uitoefenen van het recht als voor het eventueel starten van een eigen bedrijf. Ik had het gevoel dat het goed bij me paste, en ik ben blij dat ik het heb gedaan.

Hoe zou u de Marbella vastgoedmarkt van het afgelopen jaar omschrijven, en wat zijn uw voorspellingen voor 2023?

Ondanks het negatieve nieuws over de wereldeconomie en de inflatie heeft de Marbella vastgoedmarkt een zeer goed jaar gehad, wat een beetje onverwacht was. We hebben een toename gezien van betere klanten en producten, wat waarschijnlijk een van de beste jaren is geweest sinds ik in Marbella ben aangekomen. Dit jaar waren januari en februari zeer actief, met belangrijke transacties, en we verwachten dat deze trend zich in het tweede en derde kwartaal van 2023 zal voortzetten.

In uw ervaring, welke terugkerende fouten heeft u opgemerkt in onroerend goed transacties die vermeden zouden kunnen worden met een betere kennis en voorbereiding?

Als iemand met jarenlange ervaring in de vastgoedsector ben ik een terugkerend probleem tegengekomen dat klanten stress en tijdverlies kan bezorgen. Wanneer cliënten een woning kopen en vervolgens besluiten om een nieuw project aan te vatten, zoals bouwen of verbouwen, kunnen zij problemen ondervinden als zij niet aanwezig zijn om het werk te overzien of geen betrouwbaar team hebben. Dit kan leiden tot vertragingen en spijt over de uitgevoerde veranderingen. Het is belangrijk dat cliënten zich bewust zijn van de uitdagingen die kunnen ontstaan als zij op afstand werken en dat zij een betrouwbaar team hebben dat toezicht houdt op het project. Ik heb gemerkt dat open communicatie en het op de hoogte houden van de klant bij elke stap de sleutel is tot een succesvolle transactie. Wij werken hard aan oplossingen die werken voor de klant en zorgen ervoor dat zij tevreden zijn met het resultaat. Aan het eind van de dag is ons doel om het proces zo naadloos en stressvrij mogelijk te maken voor onze klanten.

Kunt u uitleggen waarom sommige klanten onroerend goed kopen via een Spaanse vennootschap die zij hebben opgericht? Is het om redenen van privacy of een betere organisatie bij de aankoop van meerdere eigendommen in verschillende landen?

Bij de aankoop van meerdere eigendommen in verschillende landen geven cliënten vaak de voorkeur aan de aankoop van onroerend goed via een Spaanse vennootschap om verschillende redenen, zoals privacy of een betere organisatie. Door een Spaanse vennootschap te openen, hoeven zij mogelijk slechts 2% overdrachtsbelasting te betalen in plaats van de standaard 7%, waardoor het kosteneffectiever is. Deze structuur kan meer flexibiliteit bieden, vooral voor investeerders die van plan zijn het onroerend goed te verkopen of te verhuren en in de toekomst te verkopen. Het is echter belangrijk om een duidelijk investeringsdoel te hebben om de onderneming goed te structureren en onnodige kosten te vermijden als het pand bedoeld is voor persoonlijk gebruik.

Wat is uw mening over het belang van een lokale onroerend goed advocaat voor gezinnen die onroerend goed kopen in Marbella versus iemand uit het buitenland?

Onze ervaring is dat wij een lokale vastgoedadvocaat ten zeerste aanbevelen, hoewel sommige families het nut ervan in eerste instantie niet inzien. Wij hebben veel gevallen gehad waarin cliënten zeer dankbaar zijn voor onze service, inclusief het beschikbaar zijn in het weekend om te helpen met juridische en praktische details met betrekking tot het onroerend goed, zoals het vinden van een goede bouwer of architect en het aanpakken van eventuele problemen die zich voordoen. Het kan een uitdaging zijn om een advocaat uit een andere stad of een ander land te hebben, zelfs als die van een gerenommeerd advocatenkantoor komt. Wij raden aan iemand uit de buurt te hebben, ook al zijn wij dat niet, om in dringende situaties snel te kunnen reageren. Bovendien heeft Marbella specifieke technische kenmerken en eigenaardigheden die een buitenlandse advocaat misschien niet kent, wat belangrijk is om in overweging te nemen. De meeste van onze cliënten zijn niet-residenten, en we streven ernaar hen te helpen, of ze nu aanwezig of afwezig zijn om verschillende redenen.

Wat vindt u van de controverse rond de vermogensbelasting die in 2012 werd ingevoerd en vervolgens vorig jaar werd geschrapt?

De vermogensbelasting is een controversieel onderwerp sinds de invoering ervan in 2012. De belasting was van toepassing op eigenaren van onroerend goed en activa met een waarde van meer dan 700.000 euro per eigenaar, en er werd veel gesproken over de mogelijkheid om de belasting af te schaffen. Vorig jaar, aan het einde van het kwartaal van 2022, besloot de Andalusische regering de vermogensbelasting te schrappen om investeerders aan te trekken en een positieve en eerlijke omgeving te creëren voor niet-ingezetenen. Men vond dat niet-ingezetenen niet moeten worden belast op iets waar ze in hun thuisland al voor betalen, vooral als ze een woning in het buitenland bezitten. Er was echter nieuws dat de Spaanse regering de "solidariteitsbelasting op vermogen" had goedgekeurd voor 2023 en 2024. Tot nader order zal elke vastgoedinvesteerder met vastgoed ter waarde van meer dan 3 miljoen euro de nieuwe "solidariteitsbelasting op vermogen" moeten betalen.

Kunt u de verplichte inhouding van 3% uitleggen die plaatsvindt wanneer een niet-ingezeten verkoper onroerend goed verkoopt in dit land? Hoe verschilt dit van de praktijk in andere landen?

Eenvoudig gezegd is de inhouding op de vermogenswinstbelasting een waarborgsom die niet-ingezeten verkopers moeten betalen om ervoor te zorgen dat zij het juiste bedrag aan belasting betalen over de winst die zij maken met de verkoop van onroerend goed of activa. Deze waarborgsom is geen kostenpost, maar eerder een garantie dat de verkoper zijn fiscale verplichtingen zal nakomen. De belastingdienst zal de documenten van de verkoper bestuderen en bepalen of er winst is die moet worden belast. Als de verkoper geen winst maakt, krijgt hij zijn aanbetaling terug. Dit proces kan zes tot twaalf maanden duren, maar wij hebben geen gevallen gezien waarin de belastingdienst de waarborg heeft ingehouden wanneer er geen winst te belasten viel.