Guide til kjøpsprosessen i Marbella og Spania

Etter Artur Loginov på June 25th, 2022

For noen er det å kjøpe bolig like enkelt som å si: "Jeg skal kjøpe et hus". Men vår erfaring er at prosessen ikke er så enkel som å lete etter og kjøpe en bolig du liker. Vi har utarbeidet en guide for deg som er interessert i å kjøpe bolig i Marbella, for å sikre at kjøpsprosessen går så smidig som mulig.

• Innholdsfortegnelse
• 01: Gjør undersøkelser når du planlegger å kjøpe bolig i Marbella
• 02: Reise til Marbella og organisere visninger
• 03: Planlegg alltid på forhånd når du kjøper bolig i Marbella
• 04: Forhandlinger med eiendomsbesitteren i Marbella
• 05: Signering av kontrakter ved kjøp av bolig i Marbella
• 06: Hva du bør huske på når du har kjøpt bolig i Marbella
• 07: Nyttige verktøy som hjelper deg i kjøpsprosessen
• 08: Konklusjon

Som med alle andre økonomiske forpliktelser er det viktig å gjøre undersøkelser og forberedelser når man skal kjøpe bolig. Og spesielt når man er på utkikk etter eiendommer i Marbella, er den første delen av undersøkelsen å finne den rette eiendomsmegleren.

Det er her internett kommer inn i bildet. Ettersom det har blitt et viktig verktøy for enkeltpersoner til å undersøke praktisk talt hva som helst fra hele verden, gjør det livet enklere for dem som for tiden bor i utlandet, men som er interessert i å kjøpe en eiendom eller flytte til Marbella. Det gjør det også mulig å få en følelse av hvilke eiendommer som er på markedet på forhånd.

Når vi snakker om eiendomsmarkedet i Marbella, fungerer markedet i seg selv åpent, noe som betyr at eiendommene som er til salgs, er tilgjengelige for de fleste eiendomsselskaper for markedsføring og salg. Dette skyldes først og fremst at alle Marbellas eiendomsmeglerfirmaer deler den samme databasen. Marbella er hjemsted for mange eiendomsselskaper og meglere. Det betyr at når du er på utkikk etter den rette megleren, har du et stort utvalg å velge mellom.

Når du leter etter et eiendomsmeglerfirma eller en eiendomsmegler, er det lurt å undersøke og gå inn i prosessen med et åpent sinn. Du trenger ikke å binde deg til én bestemt megler når du begynner å undersøke, du kan begynne prosessen med å jobbe sammen med flere meglere. Selv om dette gir deg et utvalg av kandidater, er det alltid best å holde seg til det firmaet eller den agenten du føler deg mest komfortabel med.

Vi foreslår at du begynner med et utvalg av firmaer eller agenter som du liker når du undersøker alternativene dine. Det er imidlertid viktig at du begrenser deg til én kandidat, for du må kunne stole på dem og ha tillit til at de vil gjøre dine ideer rettferdige. Dette er grunnen til at Drumelia er stolt av seg selv som eiendomsmeglerfirma, ettersom alle våre meglere er godt kjent med feltet og har kunnskapen og erfaringen du trenger for å kunne stole på dem.

SPØRSMÅL OG SVAR

Er Marbella et fint sted å bo?

Selv om Marbella er et populært turistmål, regnes det også som et av de beste stedene å bo i Europa. Marbella har også blitt rangert øverst på listen over hvor man kan kjøpe drømmehuset sitt. Her er det gode levekår, fint vær året rundt, og en ideell atmosfære for både enkeltpersoner og familier. Marbella og områdene rundt byr på vakker natur og mange aktiviteter, og ikke minst er lokalbefolkningen vennlig og imøtekommende. Det er et ideelt sted å bo.

Er det dyrt å kjøpe bolig i Marbella??

Marbella har rykte på seg for å være et tilfluktssted for de rike og berømte, og det er derfor ikke rart at det er her man finner de dyreste eiendommene i Andalucía. Med strandresorter, golfanlegg og eksklusive urbanisasjoner har området eiendommer i millionklassen, og George Clooney, Antonio Banderas og Eva Longoria har kjøpt eiendommer her. Men ikke la deg avskrekke av dette hvis du vurderer å flytte hit, for Marbella har en rekke forsteder med store prisforskjeller. La Zagaleta, The Golden Mile, Sierra Blanca og Los Monteros ligger på pristoppen, mens Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara og Guadalmina er boligområder med rimeligere eiendommer.

Hvorfor bør jeg bruke en eiendomsmegler?

Med Internett til rådighet døgnet rundt, tror kanskje noen at det er enkelt å undersøke og kjøpe en bolig på egen hånd uten å trenge en eiendomsmegler. Dette er en stor misforståelse; det er en grunn til at eiendomsmeglere finnes, og den bør ikke overses.

• Meglerens jobb er å gjøre alt søkearbeidet og prioritere boligsøket, slik at du slipper å gjøre det.
• For det andre vil en megler hjelpe deg med å se det du går glipp av. La oss si at du liker en bolig så godt at du overser små problemer og detaljer; en megler vil gjøre deg oppmerksom på dem før det er for sent.
• Dessuten hjelper megleren deg med å se investeringspotensialet i en bolig.
• Megleren fungerer også som en guide i området og informerer deg om alt du trenger å vite om området.
• I tillegg kan megleren benytte seg av nettverket sitt og spare deg for timevis med research etter tjenesteleverandører, entreprenører og annet.
• Viktigst av alt er at megleren er en mester i å forhandle. Eiendomsmegleren er der for deg gjennom hele forhandlingsprosessen og ivaretar dine interesser slik at du får en best mulig avtale.

Nå som du har kunnet planlegge, kan du organisere reisen din og reise til Marbella. Hvis du bestemmer deg for å planlegge mens du allerede er i Marbella, er det bare å planlegge visningene. Her er noen tips til hvordan du kan organisere visningene:

Tips 1: Vi anbefaler, som alltid, at du planlegger på forhånd og har et forhåndsutvalg av eiendommer du liker.

Tips 2: På dette tidspunktet bør du ha valgt et eiendomsmeglerfirma og en megler som skal jobbe sammen med deg. La megleren organisere flere visninger som strekker seg over en hel dag. Dette er en fin måte å gjøre deg kjent med markedet på, og du kaster bort så lite tid som mulig.

Tips 3: Vi anbefaler at du går på rundt fem visninger i løpet av en dag. Flere enn det kan bli veldig overveldene, og svekke dømmekraften din. Men desom du har liten tid til rådighet, kan du vurdere å se på opptil 10 eiendommer på den planlagte visningsdagen.

Tips 4: Les deg opp på området, for det er ikke bare viktig at du liker boligen og hvor den ligger. Det kan for eksempel være lurt å bo i et inngjerdet område, nær stranden, i rimelig avstand fra en skole, unngå gatestøy osv. Kjør en tur rundt i området og få en følelse av hvor boligen ligger.

Tips 5: Hvis du liker en bestemt bolig på en visning på dagtid, anbefaler vi at du går tilbake igjen om kvelden, da alle hus føles annerledes på kveldstid, og det kan endre perspektivet ditt på boligen.

Tips 6: Ikke vær redd for å si hva du mener om boligen du ser på. Hvis du liker den, si det. Hvis du ikke liker den, si det. Dette vil hjelpe deg med å bestemme deg og gi megleren mulighet til å tilpasse seg og foreslå andre eiendommer som passer best til dine behov. I tillegg bør du fortelle megleren hva du mener og tror på hans eller hennes evne til å tilpasse seg situasjonen. Hvis du holder megleren informert om hvordan du har det, vil han eller hun bedre forstå hva du er ute etter og kan tilpasse seg det.

Tips 7: Vær forberedt på at visningene kan endres, for uansett hvor mye du planlegger, kan du ombestemme deg i forhold til hva du er ute etter. En bolig du ser på nettet, er kanskje ikke slik du forestilte deg når du ser den i virkeligheten. Derfor er det viktig å velge en megler med omhu, for en dyktig megler vil tilpasse seg din situasjon, og raskt finne datoer og tidspunkter for å finne den beste løsningen for deg.

Før vi fortsetter, er det verdt å nevne at selv om det er et annet trinn i guiden, vi foreslår at du sørger for at all dokumentasjon er på plass før eller under reisen til Marbella. På den måten kan du ha alt planlagt, noe som gjør det mindre tidkrevende og økonomisk belastende.

Når du har undersøkt hvilke selskaper og agenter som finnes på nettet, er du klar til å planlegge reisen til Marbella og få all dokumentasjon på plass før besøket. En ting som er verdt å nevne, er at det er mye papirarbeid i Spania, så vi anbefaler at du sørger for at all nødvendig dokumentasjon er på plass før du går på visning hvis du vil spare tid i fremtiden.

Selv om det ikke er noen spesielle restriksjoner for utlendinger som ikke er bosatt i Spania, må du oppfylle visse krav før du starter kjøpsprosessen:

Søk om et N.I.E. nummer

Et N.I.E. nummer (Número de Identidad Extranjero) er et fortløpende identifikasjonsnummer som tildeles utlendinger, og som er nødvendig for å identifisere seg og praktisk talt gjøre hva som helst i Spania: åpne en bankkonto, få et spansk telefonnummer, jobbe eller studere osv.

Hvis du planlegger å reise fra utlandet, kan du søke om et N.I.E. via et spansk konsulat. Hvis du allerede er i Spania, kan du gjøre dette personlig på politistasjonen eller via en juridisk administrator (det vi kaller en gestor på spansk).

I Andalucía kreves det følgende dokumentasjon for å søke om en N.I.E:

● Hvis du har et europeisk pass: vis frem hovedidentifikasjonssiden og ta en kopi av den.

● Alle andre pass: Vis frem hele passet og ha en kopi av alle sidene, to ID-bilder og to kopier av Ex-15-søknadsskjemaet i utfylt og signert stand.

● En gyldig grunn til at du trenger en N.I.E. (f.eks. for å jobbe, kjøpe bil, kjøpe eiendom osv.).

Åpne en spansk bankkonto

Når du har fått din N.I.E., kan du søke om å åpne en spansk bankkonto. Vi anbefaler at du undersøker banker som er tilrettelagt for utlendinger: Sabadell, CaixaBank, Santander og Bankinter, for å nevne noen. Det er viktig å merke seg at bankene i Spania krever at du er fysisk til stede i et bankkontor for å åpne en bankkonto.

Andre krav må imidlertid oppfylles for å åpne en konto:

● Identitetsbevis (f.eks. pass eller ID-kort) må vanligvis fremvises personlig.

● N.I.E.

● Bevis på midler/skatteerklæringer

● Eventuelle andre dokumenter som banken anser som nødvendige.

I tillegg til standarddokumentasjonen kan du bli bedt om å fremlegge bevis på adresse (leiekontrakt, nylig betalte regninger osv.). Noen banker (f.eks. BBVA) ber deg om å fremlegge en attest på at du ikke er bosatt (Certificado de No Residente). For å få en slik attest må du søke på en spansk politistasjon, og det tar vanligvis 10 dager.

Dokumentene må kanskje oversettes offisielt til spansk, og hvis de er fra utlandet, kan det hende at de må autentiseres ved hjelp av et Apostille-stempel. De fleste banker tar ikke betalt for å åpne en konto, men du må betale et årlig gebyr for administrasjon (månedlig eller kvartalsvis).

Når du leter etter banken din, bør du være spesielt oppmerksom på gebyrene som bankene tar for å motta overføringer fra utlandet, foreta overføringer til utlandet og utstede bankveksler (standard betalingsmåte som brukes i Spania ved kjøp av eiendom).

Et viktig poeng som er verdt å nevne, er at det etter vår erfaring har hendt at folk har gått glipp av en god kjøpsmulighet fordi de ikke har hatt de riktige papirene på plass på forhånd. Vi anbefaler derfor på det sterkeste at man sjekker sin juridiske, økonomiske og skattemessige status før man går på visning i Marbella.

Finn din advokat og skatterådgiver

Vi anbefaler på det sterkeste at du finner en kvalifisert og pålitelig advokat og skatterådgiver hvis du skal kjøpe bolig i Spania. Før du i det hele tatt går i gang med boligkjøpet, må du etablere et godt forhold til disse representantene, da det er til din fordel i forhandlingsfasen. Hvis du ikke snakker spansk, bør du sørge for å engasjere en advokat som snakker ditt eget språk. Marbella er tross alt en internasjonal by med mange mennesker som snakker ulike språk, så det vil være relativt enkelt å finne en advokat som snakker ditt språk.

SPØRSMÅL OG SVAR

Kan utlendinger åpne en bankkonto i Spania?

Når en utlending har et NIE-nummer, kan vedkommende søke om å åpne en bankkonto i Spania. Det er imidlertid spesifikke kriterier som alle må oppfylle før de kan åpne en konto. I tillegg til personnummeret ditt vil du sannsynligvis bli bedt om å fremlegge identitetsbevis, fondsbevis, skatteerklæring og annen dokumentasjon som banken anser som nødvendig. I tillegg er det mange banker som tar imot utlendinger: Sabadell, CaixaBank, Santander og Bankinter, for å nevne noen. Noen banker (f.eks. BBVA) krever at du fremlegger en attest på at du ikke er bosatt i landet (Certificado de No Residente).

Bør jeg kjøpe bolig før jeg selger min nåværende bolig?

Det er mange fordeler og ulemper på begge sider av dette argumentet, avhengig av din økonomiske situasjon.

Den mest åpenbare fordelen med å kjøpe bolig før du selger din nåværende bolig, er at du har en bolig å flytte til når du selger din nåværende bolig, i stedet for å måtte leie i mellomtiden eller bo hos et annet familiemedlem. Dessuten slipper du å betale dobbelt så mye for å flytte eiendelene dine. Ulempen med å kjøpe mens du fortsatt eier en bolig, er imidlertid at du kan bli nødt til å betale to boliglån. Dette kan bli en økonomisk belastning, særlig hvis boligen ikke blir solgt raskt.

Fordelen med å selge din nåværende bolig før du kjøper bolig, er at du slipper å betale to boliglån. Men det gir deg også mer tid til å finne riktig bolig hvis du har kontroll over din midlertidige bosituasjon. Ulempen er selvfølgelig at du sitter igjen med håpet om å finne en bolig som passer din livsstil og økonomiske situasjon.

Når du har fått øye på en bolig som samsvarer med din idé om det perfekte hjem, går du videre til forhandlingsfasen i kjøpsprosessen når du kjøper en bolig fra en privatperson. Her er noen punkter vi anbefaler at du tar hensyn til i denne kritiske fasen:

Legge inn et tilbud

Når du legger inn et kjøpetilbud, anbefaler vi at du nedfeller tilbudet skriftlig (vanligvis et tilbudsbrev) gjennom megleren din. Tilbudsbrevet må inneholde den tilbudte prisen, foreslåtte betalingsbetingelser og tidsfrister.

Når du legger inn et bud, må du være sikker på at du forstår hva som vil inngå i salget av boligen, for eksempel møbler og inventar. Sørg for å gi et rimelig og seriøst tilbud; jo mer seriøst tilbudet ditt ser ut på papiret, desto større er sjansen for at du får en best mulig avtale.

Det har hendt at kjøperen har valgt å møte selgeren ansikt til ansikt for å forhandle om budet. Vi har lagt merke til at disse forhandlingene er mer personlige og mindre kontrollerte. Og når man forhandler gjennom en megler eller legger inn et bud på papir, er prosessen mye mer kontrollert og gradvis. Vår erfaring er at det er mer fordelaktig for kjøperen å forhandle gjennom en megler når man skal bli enige om den endelige kjøpesummen, først og fremst på grunn av meglerens erfaring med forhandlingsprosessen.

Det er verdt å merke seg at hvis du har tenkt å legge til spesielle betingelser eller krav som du ønsker at selger skal ta hensyn til før du kjøper boligen, må disse betingelsene være tydelig angitt i det opprinnelige budet.

Forespørsel om en teknisk due diligence

Det er verdt å nevne at du kan be om en teknisk due diligence av eiendommen før, under eller til og med før du legger inn budet. En teknisk due diligence gir deg innsikt i risikoen ved å eie en eiendom mens du fortsatt er i kjøpsprosessen. Det betyr at du kan forvente rapporter om små detaljer som kosmetiske problemer (hårfine sprekker i murpuss, tegn på fuktighet, isolasjon og ventilasjon) eller spesiell oppmerksomhet rundt avløp, rør, varmtvannsbereder, gass, vanntank og elektrisitet.... Sørg for at alle disse detaljene blir skrevet ned, da dette kan påvirke det opprinnelige tilbudet.

SPØRSMÅL OG SVAR

Hva er den beste måten å gi et bud på et hus på?

Tilbudet du kommer med når du forhandler, bør være skriftlig og må være både rimelig og seriøst. Jo mer seriøst tilbudet ditt ser ut på papiret, desto større er sjansen for at du lykkes med kjøpsprosessen og får en best mulig avtale. Det finnes imidlertid tilfeller der selger og selger møtes ansikt til ansikt og forhandler om det endelige tilbudet på bordet, noe som kan fungere like godt som skriftlig. Det finnes ingen feil måte å legge inn et bud på, men vår erfaring tilsier at det alltid er best å legge inn et bud gjennom megleren din, som kan bistå deg gjennom forhandlingsprosessen og hjelpe deg med å komme frem til en ideell avtale.

Hvor mange boliger bør jeg se før jeg legger inn bud?

Det finnes ikke noe fast antall boliger du bør se på før du legger inn et bud, fordi antallet boliger du ser på, avhenger av flere eksterne faktorer. For det første avhenger det av nisjemarkedet du er ute etter, og hvor mange boliger i den aktuelle nisjen som er på markedet. For det andre avhenger det også av om det er første gang du kjøper en bolig i dette markedet. Det avhenger også av hvor mange områder du er åpen for å se på, eller hvor du er mest interessert i å kjøpe bolig. Når alt kommer til alt, er tanken bak å se på ulike eiendommer å få en følelse av markedet og prisene på eiendommene i det aktuelle markedet, og det er viktig å ha et åpent sinn gjennom hele visningsprosessen.

Når selgeren aksepterer budet ditt, går du videre til den juridiske fasen av kjøpsprosessen. Når du kjøper bolig, vil du bli bedt om å signere en reservasjonskontrakt, en kjøpekontrakt og et offisielt skjøte hos notarius publicus på overtakelsesdagen. Dette er ikke den eneste måten å gå frem på, men den vanligste. Det finnes imidlertid ulike "private standardkontrakter" som du kan bli bedt om å signere:

1. Reservasjonskontrakt - Documento de reserva

En reservasjonskontrakt er et dokument som undertegnes av kjøper og selger, og som gjør det mulig å reservere boligen i en avtalt periode, vanligvis fra 7 til 14 dager eller mer. Selger krever også et reservasjonsgebyr som kjøperen må betale. Beløpets størrelse kan variere fra € 5 000 til € 20 000 eller 1% av kjøpesummen eller et annet beløp som partene blir enige om. Det betales et gebyr for at boligen tas av markedet i en periode som begge parter blir enige om. Hvis kjøperen bestemmer seg for å kjøpe boligen, går beløpet som er betalt i reservasjonsgebyr, inn i kjøpesummen.

Anta imidlertid at kjøperen velger å ikke gjennomføre kjøpet. I så fall mister kjøperen reservasjonsgebyret som kompensasjon for at boligen er ute av markedet, med mindre det er tatt inn spesielle vilkår i reservasjonskontrakten som gjør det mulig for kjøperen å trekke seg uten å tape penger.

2. Privat kontrakt med 10% betaling

Etter at reservasjonskontrakten er signert, signerer du en privat kontrakt og foretar deretter en betaling som utgjør 10 % av kjøpesummen, inkludert reservasjonsgebyret som er betalt på forhånd (hvis du betaler 1% ved reservasjonen, betaler du deretter de resterende 9%). Det er verdt å nevne at det av og til er mulig å gå rett til en privat 10% kontrakt uten å signere en reservasjonskontrakt. Dette gjøres imidlertid vanligvis hvis kjøpesummen er høy og selgeren ikke kan ta boligen av markedet for et lite reservasjonsbud.

Det finnes tre ulike typer kontrakter du kan signere, som alle er like når du betaler 10%:

a. Depositumskontrakt - Contrato de Arras Penintenciales (kontrakt om pengebeløp)
Denne kontrakten straffer selger hvis boligen ikke blir solgt i henhold til de avtalte vilkårene som selger har satt på forhånd. Hvis selgeren bestemmer seg for ikke å selge boligen, må han betale deg det dobbelte av det du opprinnelig betalte. Teknisk sett betyr dette at selger kan bryte kontrakten når som helst, og selv om straffegebyret er høyt, er risikoen lav. Hvis kjøperen ikke gjennomfører boligkjøpet, mister han de 10% han har betalt, og kontrakten er ikke lenger gyldig.
b. Privat kjøpekontrakt - Contrato privado de Compraventa (privat kjøpekontrakt)
Denne kontrakten er vanligvis mindre brukt, ettersom den forplikter begge parter til å kjøpe og selge, noe som betyr at tapet av de 10% som er betalt, eller refusjon av det dobbelte beløpet fra selger, kanskje ikke er nok til å heve kontrakten. Hvis en av partene ikke ønsker å selge eller kjøpe, kan den andre parten likevel tvinge dem til å gjøre det gjennom retten. Selgeren kan forpliktes til å selge (selv om han/hun nekter å gå til notarius publicus) eller kjøperen til å kjøpe (selv om han/hun ikke ønsker det). Slike scenarier er selvfølgelig sjeldne.
Det er viktig å merke seg at hver av de foregående beskrivelsene av de 10% private kontraktene er en generell oppsummering av hva hver kontrakt innebærer. Hver kontrakt er også underlagt tilleggsklausuler og sanksjoner som påvirker kontrakten. Loven sier at det ikke er avtalens tittel som er avgjørende for avtalens intensjon, men hvordan den er skrevet.
c. Avtale om kjøpsopsjon - Contrato de Opción de Compra (kjøpsopsjonsavtale)
Denne kontrakten gir ikke leverandøren mulighet til å trekke seg fra avtalen. Det er ikke fastsatt noen straff, ettersom selger ikke har rett til å trekke seg i utgangspunktet. Kjøperen velger å utøve opsjonen i løpet av kontrakten og gjennomføre kjøpet. Hvis kjøperen ikke kjøper eiendommen, mister han eller hun de 10% som er betalt, og kontrakten er ikke lenger gyldig.

3. Boliglån

Hvis det er av interesse, kan du også søke om boliglån i Spania. Hvis du har planer om å gjøre det, bør du starte prosessen så snart som mulig, da det kan ta opptil to måneder å få godkjent et boliglån i Spania etter at du har sendt inn den første søknaden.

Hvis du bestemmer deg for å søke om boliglån, vil banken også kreve ytterligere dokumenter, selv om de først og fremst er interessert i bevis på tilbakevendende inntekter. De vanlige vilkårene for et boliglån i dag er:

● Lånebeløp: opptil 50% av kjøpesummen

● Løpetid: 15 til 25 år

● Gebyret for førtidig tilbakebetaling for å avslutte boliglånet er rundt 0,5% til 0,25% av det tilbakebetalte beløpet.

● Banken kan også kreve livs- og eiendomsforsikring som en forutsetning for boliglånet.

4. Gjennomføring av et eiendomskjøp i Spania - Escritura de Compraventa

Alle parter som er involvert i gjennomføringen må være til stede: kjøpere og selgere og deres juridiske representanter eller advokater, bankpersonell for innfrielse eller innløsning av et eksisterende lån, en bank som gir et nytt pantelån osv.

I det øyeblikket du signerer skjøtet hos notaren (notaría pública), overføres besittelsen og det fulle ansvaret for eiendommen til deg. Betalingen for kjøpet av eiendommen skjer også samtidig via banksjekk. I Spania er denne betalingsmåten den sikreste for begge parter, ettersom betalingen skjer når eiendommen overføres til kjøperen, og bankene kan gi en rask og verifisert bekreftelse på at betalingen faktisk har funnet sted.

Når du har signert et notarielt skjøte og betalt alle nødvendige avgifter, blir skjøtet registrert i eiendomsregisteret. Denne prosessen kan ta opptil tre måneder. Etter tinglysingen vil de originale skjøtene og alle fakturaer knyttet til transaksjonen være tilgjengelige. Du kan deretter endre alle regninger for vann, strøm, gass, telefon og HOA til ditt navn og dine bankopplysninger.

SPØRSMÅL OG SVAR

Hva skjer etter at du har kjøpt en bolig?

I det øyeblikket du signerer skjøtet hos notarius publicus, overføres besittelsen og det fulle ansvaret for eiendommen til kjøperen. Etter at du har signert en kopi av skjøtet, sendes originalene til tinglysingen, noe som kan ta opptil tre måneder. Etter tinglysingen er de originale skjøtene og alle fakturaer knyttet til transaksjonen tilgjengelige, og du kan endre alle regninger til ditt navn og dine bankopplysninger.

Hva er en reservasjonskontrakt i Spania?

En reservasjonskontrakt er et dokument som undertegnes på vegne av kjøper og selger, og som gjør det mulig å reservere den aktuelle boligen i en avtalt periode. Hvis kjøperen bryter denne kontrakten og ikke gjennomfører kjøpet, mister han eller hun reservasjonsgebyret, med mindre det foreligger unntaksbetingelser i kontrakten. Reservasjonsgebyret er inkludert i den endelige kjøpesummen dersom kjøpet gjennomføres.

Hva skjer hvis selgeren trekker seg fra avtalen etter å ha betalt reservasjonsgebyret?

I standard reservasjonskontraktene står det at selgeren må gi deg tilbake det dobbelte av beløpet du opprinnelig betalte ved reservasjonen hvis de bestemmer seg for at de ikke lenger vil selge deg boligen. Siden denne typen kontrakter krever et mindre beløp, anbefaler vi at du fremskynder prosessen med å signere følgende private kontrakt når du har signert og betalt reservasjonsgebyret.

Når må selger flytte ut av boligen?

Med mindre annet er angitt i kjøpekontrakten, kan kjøperen flytte inn i det øyeblikket alle kontrakter er signert hos notarius publicus og kjøperen har mottatt nøklene til boligen. Det kan tenkes at selger trenger mer tid til å flytte ut når boligen er kjøpt, og gir beskjed til kjøper på forhånd. I så fall inngås det en avtale mellom partene om hvor lenge selger kan bli boende i boligen etter at den er solgt. For å forenkle kan selger kun bli boende i boligen dersom dette er avtalt med kjøper på forhånd.

Hva er boliglånsgebyrene i Spania??

Boliglånsgebyrene i Spania ligger på 1,5% til 2,5% per år. Denne satsen avhenger av hvilken bank du velger og om du er bosatt i Spania eller ikke. Satsen varierer også avhengig av hvordan markedet er når du søker om boliglån.

Bankene tilbyr to typer boliglån: et fast boliglån (hipoteca a tipo fijo) som er et fast beløp som betales ned, eller et variabelt boliglån (hipoteca a tipo variable) som vanligvis er lavere enn et fast beløp. Selv om det variable boliglånet kan virke mer fristende, kan verdien av betalingen endre seg på lang sikt, noe som betyr at prisen kan bli høyere enn hvis du betaler en fast avgift, avhengig av markedssvingningene. I dette tilfellet er en fast rente tryggere i det lange løp.

Et variabelt boliglån beregnes ut fra følgende faktorer:

● Prosentsatsen fastsatt av banken. F.eks. 1 → 1% + verdien av EURIBOR på det tidspunktet du ber om boliglånet. F.eks. 2 → Hvis EURIBOR er 0,2%, blir den totale prosentsatsen 1,2%. Denne vurderes deretter årlig.

● Hvis EURIBOR-verdien øker, øker også renten. Hvis EURIBOR-verdien synker, synker også renten.

Når du har kjøpt eiendommen, må du sørge for at alle skatter og avgifter er betalt og at eiendomsretten er registrert. Dette kan gjøres med hjelp fra en advokat eller jurist.

Det er viktig å være klar over at det ikke bare er utgiftene til kjøp av boligen som må betales, og at det vil påløpe ytterligere kostnader etter at boligen er kjøpt. På nettstedet vårt finner du en informativ artikkel om skatter og avgifter ved kjøp av bolig i Marbella. I tillegg har vi en egen seksjon med generelle skatteråd og annet vi anbefaler å lese.

Registrere eiendommen din

Som nevnt i forrige trinn må du sørge for at navn og bankopplysninger på alle tidligere strøm- og fellesregninger endres til dine opplysninger. Noen ganger kan en advokat hjelpe deg med dette etter avtale.

Når alle skatter og avgifter er betalt, må eiendommen registreres i det lokale eiendomsregisteret for å sikre din eiendomsrett til eiendommen. Nedenfor finner du en liste over hvilken dokumentasjon som kreves, men husk at advokaten din kan utføre dette trinnet:

- N.I.E. og autorisert kopi av passet ditt

- Bekreftelse på betaling av ITP-skatt

- En kopi av selgerens IBI-skattebetaling.

Eier en eiendom

Nå som du er blitt boligeier, får du her nyttig informasjon om hvilke utgifter du må dekke som boligeier i Spania:

UTGIFTER KNYTTET TIL EIENDOM

Vedlikeholdskostnader
Vedlikeholdskostnadene (rengjøring, reparasjoner, renovasjon, strømregninger, søppeltømming osv.) avhenger av boligens størrelse og type. En stor villa med hage og basseng vil kreve mye mer penger og arbeid å vedlikeholde enn en liten leilighet.

Avgifter til fellesskapet

Eiere av en eiendom som er en del av en utbygging, en bygning eller et kompleks med fellesarealer, er ved lov forpliktet til å være medlem av et eierfellesskap (Comunidad de Propietarios) og betale felleskostnader for vedlikehold av fellesarealene og andre tjenester som fellesskapet vedtar på generalforsamlingen.

tjenester som fellesskapet stemmer for på den årlige generalforsamlingen. Beløpene kan variere fra hundrevis til tusenvis av euro.

Skatt på eierskap (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI)
Lokal skatt på eierskap avhenger av om eieren er bosatt eller ikke. Basert på valor catastral (administrativ verdi, vanligvis lavere enn markedsverdien) som fastsettes av rådhuset, varierer skattesatsen fra 0,4% til 1,1% av valor catastral avhengig av region (årlig 200-1500 euro).

Søppelskatt
Alle må betale søppelskatt for å kunne kvitte seg med kommunalt avfall. Avgiftssatsen er basert på hvor mye avfall som skal hentes av kommunen eller lokale myndigheter. Prisen varierer fra område til område, men kan i gjennomsnitt koste 300 euro per år.

UTGIFTER KNYTTET TIL DEG SOM BOLIGEIER

Årlig formueskatt - Impuesto Sobre Patrimonio (formuesskatt)
Den statlige progressive formuesskatten starter på 0,2% på formue opp til 167 129 euro og stiger til 2,5% på formue over 10 695 996 euro. De regionale satsene varierer.

Denne skatten har blitt endret flere ganger de siste årene. Patrimonio ble gjeninnført under Spanias finanskrise, men med et mye høyere fribeløp på 700 000 euro per person som også gjelder for ikke-residenter.

Skatten fremsto som et "midlertidig" tiltak, men det er ingen klare indikasjoner på når den eventuelt vil bli avskaffet.

Personlig inntektsskatt - inntektsskatt for ikke-bosatte - IRNR

Utlendinger som eier eiendom i Spania, må betale en årlig inntektsskatt som avhenger av om eiendommen leies ut eller ikke.

Ikke utleid

Utenlandske eiendomsbesittere som ikke leier ut eiendommen sin og ikke har andre inntektskilder i Spania, betaler inntektsskatt basert på eiendommens verdi. Skattesatsen er fastsatt til 25% eller 2% av eiendommens katastralverdi. Hvis eiendommens verdi er 700 000 euro, er skattegrunnlaget (2%) = 14 000 euro, skatten (25%) = 3 500 euro.

Leies ut

Personer som ikke er bosatt i Spania, er lovpålagt å oppgi leieinntekter og betale skatt. Bestemmelsene fastsetter skattegrunnlaget og skattesatsen som gjelder for hver enkelt person (med hensyn til dobbeltbeskatningsavtalen mellom Spania og hjemlandet). Ikke-bosatte betaler ofte en flat sats på 25% av bruttoinntekten de tjener på eiendommen sin i Spania.

Residenter i Spania betaler inntektsskatt basert på årsinntekten. Skattesatsene varierer fra region til region, men de siste årene har skattebetalerne fått gode nyheter, og regjeringen har planlagt en ytterligere reduksjon av skattesatsene.

Bare så du vet det: Det gylne visumet

Hvis du ikke er bosatt i EU, er det sannsynligvis vanskeligere for deg å bevege deg fritt i Schengen-området uten turist- eller korttidsvisum. Mange ikke-europeiske borgere synes derfor det er vanskelig å bosette seg i Spania. I eiendomsbransjen har det imidlertid dukket opp en metode som gjør det lettere å bli bosatt i Spania som ikke-europeisk statsborger, nemlig det gylne visumet, også kjent som "resident by investment" i eiendomsbransjen.

Når det gjelder eiendom, er kravet at man investerer minst 500 000 euro i en eiendom på spansk territorium. Følgende forutsetning gjelder også:

● Søkeren må ikke være bosatt i EU og må ikke ha noe kriminelt rulleblad.

● Eiendommen kan ha en verdi på mer enn 500 000 euro og være beheftet med pantelån. Men investeringen på 500 000 euro må være fri for juridiske forpliktelser.

● Søkeren må ha tilstrekkelige økonomiske ressurser til å bo i Spania.

Dette visumet gir en person og deres avkom rett til å arbeide og bo i Spania, og gir også opphold i Spania i 2 år. Oppholdstillatelsen kan fornyes etter to år så lenge søkeren fortsatt eier eiendommen som er kjøpt. Dette visumet gir også rett til fri bevegelse innenfor Schengen-området uten noe annet visum. I tillegg kreves det ikke fysisk bosted, så det er ikke nødvendig å betale skatt i Spania. Denne prosessen kan søkes gjennom en representant.

Så hvis du er en ikke-europeisk kunde og eiendommen du har kjøpt i Marbella har en verdi på over 500 000 euro, har du rett til å søke om Golden Visa.

Markedsovervåkning i Marbella

Kalkulator for boliglån

Kalkulator for innkjøpskostnader

Før du i det hele tatt vurderer å kjøpe en bolig i Marbella, må du ha alt på plass og forstå hvordan kjøpsprosessen i Spania foregår. Det kan virke overveldende, og det er mye informasjon å sette seg inn i under kjøpsprosessen. Derfor er det viktig å ha en erfaren og pålitelig eiendomsmegler ved din side som kan veilede deg gjennom hele prosessen og fungere som moralsk støtte. Eiendomsmegleren må være en person som du føler deg komfortabel med og som du ser på som din egen profesjonelle Kirsten Giftekniv som skal introdusere deg for drømmeboligen din, og det er en Drumelia-megler.

Drumelia er bygget på kunnskap, tillit og erfaring. Med en internasjonal kundekrets er vi ikke fremmed for å jobbe med mennesker over hele verden for å finne drømmeboligen i Marbella. Vi er trygge på våre ferdigheter og anser eiendomsmeglerne våre som de beste på sitt felt. Våre meglere er din guide, konsulent og problemløser i 3-6 måneder. Vi er sikre på at når du først sitter i din nyinnkjøpte bolig, vil du tenke tilbake på tiden under kjøpsprosessen og ikke angre på at du valgte å sette din lit til oss.