Guide til salgsprosessen i Marbella og Spania

Etter Artur Loginov på February 21st, 2023

Hvis det er første gang du skal selge bolig, eller hvis du har vært gjennom en salgsprosess tidligere, kan salgskonseptet virke skremmende i begynnelsen og til og med ødelegge en spennende tid. Derfor har vi laget denne grundige guiden som du kan følge gjennom hele salgsprosessen. Guiden vil gi deg et innblikk i hva du kan forvente under salget, og hva du bør tenke på før du legger boligen din ut på markedet.

• Innholdsfortegnelse
• 01: Finn en pålitelig eiendomsmegler i Marbella
• 02: Forberede boligen din i Marbella for salg
• 03: Noteringsavtale og eksklusivkontrakt
• 04: Markedsføring av din Marbella-bolig for salg
• 05: Visninger for å selge bolig i Marbella
• 06: Forhandlinger med eiendomskjøperen i Marbella
• 07: Avslutning av et salg av en eiendom i Marbella

Verdien av å benytte seg av en eiendomsmegler gjennom hele salgsprosessen kan ikke overvurderes, ettersom en megler bidrar med sin kunnskap, ekspertise og sitt profesjonelle nettverk helt fra begynnelsen. Til syvende og sist er det meglerens profesjonelle egenskaper som gjør at salgsprosessen blir mer vellykket.

Når du er på utkikk etter en megler, er det viktig at du føler deg komfortabel med den du velger. Jo mer komfortabel du føler deg med en person, jo lettere vil det være å kommunisere med vedkommende og snakke fritt uten å nøle. Derfor vil et profesjonelt, men samtidig ærlig og åpent forhold til megleren din bidra til en vellykket salgsprosess.

Hvis du velger en megler med en velrenommert bakgrunn og lang erfaring i bransjen, vil det også være til fordel for salgsprosessen og gjøre tiden du tilbringer sammen med megleren produktiv og uten bortkastet tid. Vi anbefaler også at du søker etter meglere som har erfaring med å selge eiendommer i området der boligen din ligger, slik at du kan være trygg på at du lykkes bedre.

I tillegg må megleren ha tilstrekkelig kunnskap om eiendomsmarkedet til å kunne vurdere boligen din på en adekvat måte, og han eller hun må kunne gi en realistisk vurdering av boligen din i dagens marked. De kan for eksempel gi en passende verdi i henhold til eiendommens mål i m2, eiendommens beliggenhet, hvilken type utsikt eiendommen har, kvaliteten på materialene som er brukt til å bygge eiendommen ... osv.

Til slutt må forventningene dine til salgsprosessen avklares fra starten av, slik at du ikke blir skuffet eller misforstått. På dette stadiet er det også viktig å opplyse om fakta, for eksempel om boligen skal selges umøblert, helt eller delvis møblert, hva som vil inngå i salgsoppgaven hvis det gjenstår arbeider i boligen osv.

Still gjerne megleren så mange spørsmål du vil. Megleren er på din side; han/hun er der for å løse alle problemer og spørsmål du måtte ha, og står til din disposisjon når du trenger ham/henne.

Du kan blant annet stille følgende spørsmål:

• Hvor mye har dere solgt for i området?
• Hvor mye bør eiendommen min vurderes til?
• Hvor mange andre eiendommer jobber dere med?
• Hva er suksessraten din?
• Hvordan vil dere håndtere visninger?

Når du har avklart forventningene dine og gått gjennom spørsmålene dine, vil megleren kunne gi deg en rettferdig markedsvurdering, en liste over eiendomspriser som nylig er solgt i området, og, viktigst av alt, gi deg nyttig informasjon om eiendomsmarkedet i Marbella, og mer spesifikt om området du skal selge i.

I denne fasen anbefaler vi at du ber megleren (eller eventuelt advokaten) om å informere deg om alle kostnader og skatter som påløper under og etter salget. Vår erfaring er at selgere ofte mangler tilstrekkelig informasjon om de generelle kostnadene og utgiftene de vil stå overfor i løpet av salgsprosessen. Derfor anbefaler vi på det sterkeste at du sørger for at du får all nødvendig informasjon før du legger boligen din ut på markedet.

Vi har en artikkel om hvorfor du trenger en eiendomsmegler som du kan lese på bloggen vår.

Å klargjøre boligen er uten tvil det viktigste og mest krevende trinnet i salgsprosessen, ettersom det er her man vurderer om boligen vil bli solgt og hvor mye den vil bli solgt for.

Det er viktig å være realistisk når det gjelder vurderingen av boligen. Husk at det i løpet av forhandlingsprosessen vil bli satt av tid til å diskutere boligens salgspris. Vi anbefaler også at du er forsiktig når du sammenligner prisen på boligen din med andre annonser på markedet, da prisene på nettet noen ganger kan være ganske langt fra den faktiske salgsprisen som er avtalt. Noen ganger er nemlig den faktiske prisen ikke tilgjengelig på nettet, og det er bare de som er involvert i salgsprosessen som kjenner til den.

Du bør være spesielt oppmerksom på detaljene i boligen din, for jo bedre den presenteres, desto større er sjansen for at boligen stiger i verdi og dermed tiltrekker seg flere kjøpere.

Selv om megleren kan gi deg mer enn nok informasjon om det aktuelle markedet, er det viktig å gjøre egne undersøkelser for å finne ut hvordan du kan presentere boligen din på en god måte. Når du er godt informert, vil prosessen gå smidigere. Ved å gjøre uavhengige undersøkelser på eiendomsportaler kan du sammenligne boligen din med andre boliger i området. Vi anbefaler også at du leser den siste markedsrapporten, slik at du kan få et inntrykk av hva som selges i ditt område, hvor mye det koster, hvem som kjøper i ditt område og mye mer.

Iscenesettelse av hjemmet ditt

Etter at du har gjort research, bør du konsentrere deg om å sette boligen i stand til visning. Tro oss når vi sier at mange salg går i vasken fordi boligen er dårlig presentert.

Å rydde opp i boligen er alltid et godt første skritt i forberedelsene, da det umiddelbart får huset til å virke ryddig og innbydende. Vi anbefaler at alle personlige gjenstander, som fotografier, smykker og leker, fjernes og lagres ute av syne, men de er ikke nødvendige. Pyntegjenstander som er svært personlige og smaksspesifikke, bør også fjernes, i tillegg til utslitte møbler som kan skjemme boligens utseende.

Det anbefales også å lage en liste over feil og mangler. Det er ideelt for å finne alt fra malingsflekker til lekkasjer og varmefeil, og det gir deg også mulighet til å sikre at alle apparater, fra varmtvann til elektrisitet, er i orden.

Det er svært viktig at slike problemer utbedres samtidig som boligen klargjøres, slik at du unngår problemer senere. Vi anbefaler også at du maler og polerer gulvene og engasjerer et profesjonelt rengjøringsfirma til å vaske boligen grundig før visning.

Når boligen er fysisk klar til visning, er det en god idé å påbegynne inventarlisten. Det er svært viktig at dette gjøres før visningen, da det kan påvirke utfallet av forhandlingsfasen. Vår erfaring er at et salg kan gå i vasken hvis inventar og ekstrautstyr ikke stemmer overens med det som opprinnelig ble avtalt. Sørg derfor for at inventarlisten er oppdatert og klar når du legger boligen ut på visning.

Ettersom megleren din har erfaring med visninger, kan han/hun gi deg sin ekspertuttalelse og anbefaling om hvordan du bør iscenesette boligen.

Oppføringsavtalen er et dokument som du får av megleren og som du skal signere, og den bestemmer blant annet hvilken type avtale som skal inngås, hvor lenge eiendommen skal være til salgs, prisen på eiendommen, provisjonsvilkår, hvordan megleren skal få betalt når eiendommen er solgt osv.

Marbella har et åpent eiendomsmarked, noe som betyr at selger kan legge ut boligen sin hos flere meglere og byråer. Den som selger boligen, har rett til salgsprovisjonen.

Dette er en vanlig måte å gjennomføre et salg på i Marbella, og er et godt alternativ for de som er villige til å kommunisere og koordinere aktivt med ulike meglere. Hvis du samarbeider med flere byråer eller agenter i forbindelse med et salg, vil du få ulike tilnærminger til markedsføringen av boligen din, som vil variere betydelig i kvalitet og kvantitet, avhengig av hver enkelt tilnærming. Dette er imidlertid fortsatt et populært alternativ for selgere.
Hvis du velger å bruke flere meglere, anbefaler vi at du aktivt kontrollerer hvordan de andre meglerne markedsfører boligen din på nettet. I noen tilfeller kan byråene velge å publisere boligen din på samme portal, slik at den vises flere ganger. Vi anbefaler derfor at du med jevne mellomrom går gjennom boligens eksponering på portaler som Idealista og Fotocasa.

Et annet alternativ vi anbefaler, er at du selv tar hånd om markedsføringen av eiendommen din. På den måten kan du kontrollere hvordan eiendommen presenteres på markedet og sikre at kvaliteten på markedsføringen oppfyller dine krav. Deretter kan du dele materialet ditt med alle meglere, slik at du kan føle deg trygg på at eiendommen din blir presentert profesjonelt på markedet.

Mange boligselgere har valgt å inngå en eksklusiv salgsavtale med en megler eller en eksklusiv annonseringsavtale med et meglerhus. Eksklusivitet betyr at det primære fokuset er på boligen din. Megleren jobber utelukkende med å sørge for at eiendommen blir markedsført på best mulig måte. Megleren vil jobbe sammen med deg gjennom hele markedsføringsprosessen, slik at du kan gi dine personlige innspill til hvordan boligen skal presenteres. Megleren vil også dele markedsføringsmateriellet med andre meglere og vil kunne kontrollere all markedsføring og visning på dine vegne.

En eksklusiv kontrakt gjør det mulig å markedsføre eiendommen din på en unik måte med skreddersydd merkevarebygging, i stedet for at du må forholde deg til ulike byråer med ulike formater og tilnærminger. Ved å ha én markedsføringsstrøm med spesifikke strategier for din bolig unngår du unødvendig feilkommunikasjon og misforståelser mellom deg og andre byråer. For eksempel hvis prisen på boligen din er forskjellig på flere portaler.

En annen fordel med en slik avtale er den skreddersydde merkevarebyggingen og annonseringen som er tilpasset eiendommen din, slik at den får en ny profil og presenteres på en kreativ måte både online og offline. Dette får også eiendommen til å fremstå som mer eksklusiv, noe som igjen gir eiendommen mer oppmerksomhet og anerkjennelse i større skala.

Du må være oppmerksom på at ingen av alternativene nevnt ovenfor er bedre enn de andre, og at ingen garanterer salg av boligen mer enn andre. Vi anbefaler at du velger det alternativet du mener er best for deg selv og boligen din. Megleren din vil også kunne gi deg en profesjonell vurdering av hvilken metode som er best for deg.

I tillegg til meglerens ekspertise er vellykket markedsføring av boligen din den viktigste årsaken til at en bolig blir solgt, og derfor er det viktig å ha gode markedsføringsstrategier på plass.

I Marbella er det vanligvis megleren eller meglerbyrået som har ansvaret for å sørge for budsjettet for all markedsføring, uansett om det dreier seg om en vanlig eller eksklusiv bolig. Når det gjelder eksklusive eiendommer, er det større sjanse for at megleren investerer mer penger i markedsføringen, noe som kan øke sannsynligheten for salg. Dette skyldes først og fremst at jo mer penger som investeres, desto bedre blir kvaliteten på markedsføringen. Og bedre markedsføring betyr bedre eksponering og mer oppmerksomhet rundt boligen din. Du kan be megleren din om å øke markedsføringsbudsjettet. Selger kan likevel alltid legge inn egne penger som en bonus på toppen av de utgiftene megleren dekker for å investere mer i markedsføring og oppnå bedre resultater.

Drumelia har med stolthet håndtert alt markedsføringsmateriell in-house og har dekket alle kostnader. Vi har implementert vår 7 dagers standard strategi for alle annonser, som innebærer at all markedsføring skal være ferdig innen 7 dager etter første handling. Denne strategien er det som skiller oss fra alle andre eiendomsmeglere i Marbella. Hvis du bestemmer deg for å signere eksklusivt med oss, dekker vi alle kostnader og sørger for at markedsføringen vår kun er av det beste slaget. Og eiendommen din vil bli feilfritt presentert og vil garantert skille seg ut.

Drumelia Eiendomsmegling er anerkjent for å tilby prisbelønte markedsføringsstrategier til våre kunder. Vår arbeidsmoral går ut på å skape unike markedsføringsstrategier som passer til den aktuelle eiendommen, slik at markedsføringen som produseres, er individuell og aldri kopieres.

Vårt interne ekspertteam er fullt utrustet til å forvandle den visuelle fremstillingen av eiendommen din. Vi tar profesjonelle fotografier og videoer som holder bransjestandard for å vise eiendommen din fra sin beste side. Vi tilbyr også VR- og 3D omvisninger utført med den nyeste teknologien for de som ikke kan være fysisk til stede på visningene.

Vi utnytter også våre mange følgere på nettet og globalt anerkjente kanaler i sosiale medier til å markedsføre eiendommen din, for eksempel ved å filme og publisere Drumelia Property Tour på vår anerkjente YouTube-kanal. Teamet vårt vil også utforme og sende skreddersydde utsendelser til kundene våre for å markedsføre eiendommen din ytterligere.

Når markedsføringsmateriellet er fotografert eller filmet, kan du vurdere å arrangere et åpent hus for visninger med stort publikum. Dette er en fin måte å gjøre boligen din kjent gjennom reklame og jungeltelegrafen.

Visninger er avgjørende for salgsprosessen, ettersom de gir folk en naturlig følelse av boligen. Før du går i gang med markedsføringen, må huset være fysisk klargjort. Med dette mener vi at huset skal være perfekt presentert for fotografering og videoopptak. Hvis det utføres arbeid på eiendommen, må dette gjøres kjent og ferdigstilles før markedsføringen starter.

Før den første visningen bør du fortelle megleren hva du liker best ved boligen og hva du ønsker at megleren skal fremheve ved boligen når han/hun viser den frem for en kunde, siden det er du som kjenner boligen best. Det anbefales også at du går gjennom boligen med megleren en gang til, slik at han/hun vet alt som er viktig å vite om boligen.

Selvsagt vil megleren være forberedt på å ta hensyn til så mange av dine kommentarer som mulig når han/hun videreformidler dem til potensielle kjøpere.

Du bør gi megleren så mye fleksibilitet som mulig når det gjelder visninger. Du vet aldri når en potensiell kjøper kommer til deg, så hvis du gir megleren mulighet til å vise frem boligen din fleksibelt og uavhengig av dato og klokkeslett, er sjansen større for at du får et bud og at salget blir gjennomført.

Etter vår erfaring er det alltid best å unngå å delta på visningene sammen med kundene og megleren. For det første er du som boligeier følelsesmessig knyttet til boligen din, noe som betyr at du kan bli overentusiastisk når du selger huset, og det kan virke utilstrekkelig. Du kan også overøse potensielle kjøpere med informasjon om boligen som kan være irrelevant. Og til slutt, hvis en potensiell kjøper ønsker å snakke om det han eller hun ikke liker ved boligen, vil han eller hun ikke føle seg komfortabel med å si hva han eller hun mener hvis du er til stede.

Virtuelle visninger har blitt mer og mer utbredt de siste årene. Vår erfaring er at mange seriøse kjøpere velger å kjøpe boliger ved å se dem virtuelt. Vi anbefaler derfor at du og megleren din legger til rette for slike visninger. Du må imidlertid gjøre grundig research og sørge for at du i forkant av den virtuelle visningen får vite mer om kunden og hvor seriøs vedkommende er i forhold til boligen din. På den måten kan du sikre at visningen blir en god bruk av tid.

Du betaler en megler for dette, og de er opplært til å vise frem og selge boliger på en profesjonell måte. Overlat det til ekspertene. Megleren din vil tross alt fortelle deg hvordan visningen gikk og informere deg om sitt førsteinntrykk senere.

I denne fasen kommer meglerens kunnskap og erfaring til sin rett. Megleren vil begynne å presentere deg for tilbud fra potensielle kjøpere. Det er en fordel om du har et godt forhold til megleren, da han/hun kan hjelpe deg med å ta en mer informert og adekvat beslutning om hvilket tilbud du bør vurdere.

Megleren vil også gi deg tilbakemelding på alle visningene som har funnet sted, og sammenligne dem med tidligere vellykkede visninger og salg for å hjelpe deg med å ta en mer informert beslutning om tilbudene. En god megler vil ikke forplikte deg til å akseptere et bestemt bud, men heller veilede deg gjennom alternativene og gi deg profesjonelle råd.

La oss si at du er i ferd med å bygge en hjemmekino mens boligen ligger ute til visning, og du blir enig med en potensiell kjøper om at du skal dekke kostnadene og ferdigstille hjemmekinoen før salget. Hvis den potensielle kjøperen ennå ikke har fått vite hvordan kinoen skal bygges, hvilke materialer som skal brukes og hvor mange sitteplasser det skal være, kan han eller hun ha visse forventninger til hvordan den skal se ut. De kan imidlertid bli skuffet over resultatet og føle seg lurt, i en slik grad at de trekker tilbake tilbudet og avbryter salget.

Før du aksepterer et bud, må du derfor ha oversikt over inventaret og all informasjon om eiendommen. Vi anbefaler også at du setter opp et budsjett for denne typen situasjoner som kjøperen kan godta. På den måten kan kjøperen gå med på å betale mellomlegget for å øke kvaliteten på det han eller hun får, i stedet for bare å gå med på å inkludere en kino i boligen uten å sette opp et budsjett.

Signering av kontrakt

Når du og megleren har gjennomgått tilbudene, tar du en informert beslutning om hvilket tilbud du vil akseptere, sammen med prisen. Megleren din vil deretter utarbeide en reservasjonskontrakt som skal signeres, og som inneholder alle vilkårene som ble avtalt under forhandlingene. Deretter starter kontraktsigneringsfasen som ledes av megleren. Vi anbefaler også å engasjere en advokat i denne fasen av salgsprosessen for å revidere kontraktene og sikre at alt går så raskt som mulig.

Megleren din tar kontakt med advokatene dine for å organisere signeringen av reservasjonskontrakten mellom deg og kjøperen og reservasjonsgebyret. Deretter signerer kjøperen en privat kontrakt og betaler et beløp som tilsvarer 10% av kjøpesummen.

Reservasjonsgebyret og forskuddsbetalingen på 10% refunderes vanligvis ikke, med mindre det foreligger ekstraordinære omstendigheter. Dette er også en bindende kontrakt mellom begge parter, noe som betyr at du ikke kan heve kjøpet uten å pådra deg økonomiske sanksjoner fra kjøperens side. Kontrakten er også gjenstand for juridisk og teknisk due diligence. Det betyr at hvis en av disse undersøkelsene tar lang tid å gjennomføre og gir negative resultater, har kjøperen rett til å heve avtalen og få tilbakebetalt de innbetalte pengene uten bøter.

Når de første kontraktene er signert og de siste juridiske forutsetningene er oppfylt, vil megleren eller advokaten veilede deg gjennom resten av prosessen og forberede deg på å signere slutt dokumentene.

Alle involverte parter må være til stede når skjøtet signeres hos notarius publicus. Signeringen innebærer en umiddelbar overføring av eiendeler, og det fulle ansvaret for eiendommen overføres til kjøperen, noe som betyr at det juridiske eierskapet til eiendommen overføres. Betalingen for å kjøpe eiendommen skjer også samtidig via de avtalte betalingsbetingelsene. Når boligen er offisielt solgt, sørger advokaten din for at alle betalinger er gjennomført og at eiendomsoverdragelsen er registrert.

Drumelias eiendomsmeglere vil stå ved din side helt fra starten av og bruke sin kunnskap og ekspertise innen eiendomsmegling i Marbella for å sikre at salget ditt gjennomføres raskt og vellykket. Våre meglere står til din disposisjon når du trenger dem. Vi prioriterer å innfri forventningene dine, gi deg de beste rådene, lytte til dine behov og mål, optimalisere boligen din og være der for deg i alle faser av salget.

Ta det fra oss når vi sier at din tillit til oss vil vise seg gjennom resultatene vi leverer fra starten av, og at vår suksess avhenger av din, så la oss lykkes sammen.