Przewodnik po procesie zakupu w obszarze Marbelli i w Hiszpanii

Względem Artur Loginov w 25 czerwca, 2022

Dla niektórych osób zakup nieruchomości jest niezwykle prosty. Wystarczy jedynie postanowienie: "Zamierzam kupić dom". Z naszego doświadczenia wynika jednak, że proces ten nie jest tak prosty i nie ogranicza się do wyszukania i zakupu nieruchomości, która nam się podoba. Przygotowaliśmy więc przewodnik dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości w  obszarze Marbelli, aby zagwarantować, że proces zakupu przebiegnie tak sprawnie, jak to tylko możliwe.

• Spis treści
• 01: Zrób rozeznanie planując zakup nieruchomości w Marbelli
• 02: Udaj się do Marbelli i zorganizuj oglądanie nieruchomości
• 03: Kupując nieruchomość w Marbelli, zawsze planuj z wyprzedzeniem
• 04: Negocjacje z właścicielem nieruchomości w Marbelli
• 05: Podpisywanie umów przy zakupie nieruchomości w Marbelli
• 06: O czym należy pamiętać po zakupie nieruchomości w Marbelli
• 07: Przydatne narzędzia wspomagające proces zakupu nieruchomości
• 08: Podsumowanie

Podobnie jak w przypadku każdego zobowiązania finansowego, przy zakupie nieruchomości, badania i przygotowanie mają kluczowe znaczenie. W przypadku nieruchomości w Marbelli, pierwszą fazą poszukiwań powinno być znalezienie odpowiedniego agenta nieruchomości.

W tym miejscu do gry wkracza potęga Internetu. Jako że Internet jest niezbędnym narzędziem dla osób poszukujących pomocy w wielu aspektach życia, może ułatwić podjęcie wyboru osobom przebywającym za granicą, ale zainteresowanym nabyciem nieruchomości lub przeprowadzką do Marbelli. Pozwala także z wyprzedzeniem zorientować się, jakie nieruchomości są dostępne na rynku.

Rynek nieruchomości w Marbelli funkcjonuje w sposób otwarty, co oznacza, że posiadłości na sprzedaż są dostępne dla większości firm z branży nieruchomości. Dzieje się tak głównie dlatego, że wszystkie biura nieruchomości w obszarze Marbelli korzystają z tej samej bazy danych. Marbella jest domem wielu firm i agentów nieruchomości. Oznacza to, że szukając odpowiedniego agenta, istnieje wiele możliwości wyboru.

Poszukując firmy lub agenta nieruchomości, dobrze jest przeprowadzić rozeznanie i podejść do wszystkich ofert z otwartym umysłem; rozpoczynając poszukiwania, nie musisz wiązać się z konkretnym agentem - możesz rozpocząć ten proces od współpracy z kilkoma agentami. Ponieważ wybór jest ogromny, najlepiej będzie nawiązać współpracę z firmą lub agentem, z którym poczujesz się najlepiej.

Sugerujemy rozpoczęcie od wyboru firm lub agentów, których rozwiązania najbardziej Ci odpowiadają po przeanalizowaniu dostępnych opcji. Ograniczenie wyboru do jednej firmy jest bardzo ważne, ponieważ musisz być w stanie zaufać wybranej agencji i uwierzyć, że spełni ona Twoje oczekiwania. Firma Drumelia to renomowane przedsiębiorstwo zajmujące się nieruchomościami. Wszyscy nasi agenci są dobrze zorientowani w swojej dziedzinie oraz posiadają na tyle bogatą wiedzę i doświadczenie, że z pewnością będą w stanie wzbudzić Twoje zaufanie.

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Czy Marbella jest odpowiednim miejscem do życia?

Pomimo faktu, iż Marbella to popularny kierunek turystyczny, jest również uważana za jedno z najlepszych miejsc do życia w Europie. Zajmuje też pierwszą pozycję na liście miejsc, w których można kupić wymarzony dom. Oferuje doskonałą jakość życia, wspaniałą pogodę przez cały rok i idealną atmosferę zarówno dla singli, jak i dla rodzin. Marbella i jej okolice oferują piękne krajobrazy oraz mnóstwo atrakcji, a co więcej - mieszkańcy są przyjaźni i gościnni. Jest to idealna lokalizacja do zamieszkania.

Czy zakup nieruchomości w Marbelli jest kosztowny?

Marbella posiada najdroższe nieruchomości w Andaluzji, ciesząc się reputacją miejsca, które stanowi ucieczkę od codziennego zgiełku dla osób bogatych i sławnych. Znajdują się tu kurorty nadmorskie, pola golfowe i ekskluzywne obiekty, oraz luksusowe nieruchomości, których ceny przekraczają miliony. Nabyli je na przykład George Clooney, Antonio Banderas i Eva Longoria. Nie pozwól jednak, aby Cię to zniechęciło, ponieważ Marbella ma wiele przedmieść, które znacznie różnią się ceną. La Zagaleta, Złota Mila, Sierra Blanca i Los Monteros zajmują czołowe miejsca pod względem ceny, natomiast Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara i Guadalmina to obszary mieszkalne z nieco tańszymi nieruchomościami.

Dlaczego warto skorzystać z usług agenta nieruchomości?

Mając do dyspozycji Internet 24 godziny na dobę i 7 dni w tygodniu, niektórym może się wydawać, że samodzielne wyszukiwanie informacji i zakup nieruchomości bez konieczności korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami będzie niezwykle prostym przedsięwzięciem. Jest to bardzo błędne przekonanie - istnieje kilka powodów, dla których agenci nieruchomości działają w branży. Warto skorzystać z ich pomocy.

• Zadaniem agenta jest przeprowadzanie wyszukiwania i ustalanie priorytetów wyszukiwania domu, abyś Ty nie musiał tego robić.
• Agent pomoże Ci określić, jakie czynniki podczas szukania nieruchomości pomijasz. Powiedzmy, że nieruchomość podoba Ci się tak bardzo, że ignorujesz drobne problemy i szczegóły - agent wskaże Ci je, zanim będzie za późno.
• Agent widzi potencjał inwestycyjny w nieruchomości.
• Agent pełni także rolę przewodnika po okolicy i informuje Cię o wszystkim, co musisz wiedzieć na temat wybranego przez siebie obszaru.
• Co więcej, agent korzysta ze swojej sieci kontaktów, aby zaoszczędzić Ci wielu godzin poszukiwań usługodawców, wykonawców i innych specjalistów.
• Co najważniejsze, agent jest doskonałym negocjatorem. Twój agent nieruchomości będzie do Twojej dyspozycji przez cały okres negocjacji i będzie zabezpieczał Twoje interesy, aby uzyskać najlepszą możliwą ofertę.

Gdy jesteś w stanie planować z wyprzedzeniem, możesz zorganizować swoją podróż do Marbelli. Jeśli zdecydujesz się na zakup będąc już w Marbelli, pozostaje tylko zaplanować zwiedzanie nieruchomości. Oto kilka wskazówek pozwalających zorganizować oglądanie wybranej przez siebie posiadłości:

Wskazówka 1: Zalecamy planowanie z wyprzedzeniem i wstępną selekcję nieruchomości, które Ci się podobają.

Wskazówka 2: Wybierz firmę i agenta nieruchomości, który będzie z Tobą współpracował. Pozwól swojemu agentowi zorganizować kilka wizyt, które odbędą się w ciągu dnia. Jest to świetny sposób na zapoznanie się z rynkiem bez niepotrzebnego tracenia czasu.

Wskazówka 3: Sugerujemy obejrzenie około pięciu nieruchomości dziennie. Większa liczba może Cię przytłoczyć i wpłynąć negatywnie na ocenę sytuacji. Jeśli jednak zaplanowałeś tylko krótką wycieczkę, rozważ obejrzenie do 10 nieruchomości w dniu zwiedzania.

Wskazówka 4: Zapoznaj się z okolicą, ponieważ ważne jest nie tylko to, czy dana nieruchomość Ci się podoba i gdzie się znajduje. Możesz preferować zamieszkanie na zamkniętym osiedlu, blisko plaży, w rozsądnej odległości od szkoły, z dala od hałasu ulicznego itp. Wybierz się na przejażdżkę po okolicy i zorientuj się, gdzie jest położona nieruchomość.

Wskazówka 5: Jeśli dana nieruchomość spodoba Ci się w ciągu dnia, zalecamy powrót do niej w nocy, ponieważ o tej porze każdy dom wydaje się inny i może to zmienić Twoją perspektywę.

Wskazówka 6: Nie bój się wyrazić swojej opinii na temat oglądanej nieruchomości. Jeśli Ci się podoba, powiedz to. Jeśli nie, również oznajmij to agentowi. Pomoże to w podjęciu decyzji i pozwoli agentowi dostosować się do Twoich potrzeb oraz zasugerować różne nieruchomości, które najlepiej odpowiadają Twoim wymaganiom. Poinformuj agenta o tym, co myślisz oraz że wierzysz w jego zdolność dostosowania się do sytuacji. Jeśli będziesz na bieżąco informować agenta o swoich odczuciach, lepiej zrozumie, czego szukasz i będzie w stanie się dostosować do Twoich oczekiwań.

Wskazówka 7: Bądź przygotowany na zmiany i modyfikacje podczas oglądania nieruchomości, ponieważ bez względu na to, ile rzeczy zaplanujesz, możesz zmienić zdanie na temat tego, czego szukasz. Nieruchomość oglądana online może nie być taka, jak sobie wyobrażałeś podczas oglądania jej osobiście. Z uwagi na ten fakt ważne jest, aby mądrze wybrać agenta, ponieważ doskonały agent nieruchomości dostosuje się do Twojej sytuacji oraz szybko ustali daty i godziny, aby znaleźć dla Ciebie najlepsze rozwiązanie.

Zanim przejdziemy dalej, warto wspomnieć, że choć jest to kolejny krok w przewodniku, sugerujemy upewnić się, że cała dokumentacja jest gotowa już przed lub w trakcie podróży do Marbelli. Pozwoli to na lepsze planowanie, dzięki czemu sam proces będzie mniej czasochłonny i obciążający finansowo.

Po zapoznaniu się z firmami i agentami online, możesz zaplanować podróż do Marbelli i uzyskać wszystkie dane potrzebne do nabycia nieruchomości przed wizytą. Warto wspomnieć, że w Hiszpanii należy spełnić mnóstwo formalności, dlatego zalecamy, aby przed obejrzeniem nieruchomości upewnić się, że cała dokumentacja jest już dostępna, bowiem pozwoli Ci to zaoszczędzić sporo czasu.

Pomimo, że nie obowiązują ograniczenia dla osób z zagranicy przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, przed rozpoczęciem procesu zakupu należy spełnić określone wymagania:

Złóż wniosek o numer N.I.E

Numer N.I.E (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacyjny przydzielany obcokrajowcom, potrzebny do celów identyfikacji i załatwienia wszelkich formalności w Hiszpanii: otwierania konta bankowego, uzyskania hiszpańskiego numeru telefonu, podjęcia pracy lub studiów itp.

Jeśli planujesz uzyskać numer będąc we własnym kraju, możesz ubiegać się o N.I.E. za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu. Jeśli jesteś już w Hiszpanii, możesz to zrobić osobiście na posterunku policji lub za pośrednictwem administratora prawnego (po hiszpańsku nazywamy go gestorem).

W Andaluzji dokumentacja wymagana do ubiegania się o N.I.E to:

● W przypadku posiadania paszportu europejskiego: należy okazać stronę identyfikacyjną i posiadać jej kserokopię.

● Paszporty ze strefy pozaeuropejskiej: pełny paszport i kserokopia wszystkich stron, dwa zdjęcia legitymacyjne i dwie kopie wypełnionego i podpisanego formularza wniosku Ex-15.

● Powód, dla którego potrzebujesz N.I.E (np. do pracy, zakupu samochodu, zakupu nieruchomości itp.).

Otworzenie konta w hiszpańskim banku

Po uzyskaniu numeru N.I.E. możesz złożyć wniosek o otwarcie hiszpańskiego konta bankowego. Zalecamy przyjrzenie się bankom, które akceptują obcokrajowców: Sabadell, CaixaBank, Santander i Bankinter. Należy zauważyć, że banki w Hiszpanii wymagają fizycznej obecności w oddziale banku, aby otworzyć konto bankowe.

Aby otworzyć konto, należy posiadać następujące dokumenty:

● Dowód tożsamości (np. paszport lub dowód osobisty), zwykle należy przedstawić go osobiście,

● Numer N.I.E,

● Dowód posiadania środków finansowych/deklaracje podatkowe,

● Wszelkie inne dokumenty, które bank uzna za niezbędne.

Oprócz standardowej dokumentacji możesz zostać poproszony o potwierdzenie adresu zamieszkania (umowa najmu, ostatnio opłacone rachunki za mieszkanie itp.). Niektóre banki (takie jak BBVA) proszą o dostarczenie zaświadczenia o braku statusu rezydenta (Certificado de No Residente). Aby je uzyskać, należy złożyć wniosek na hiszpańskim posterunku policji. Rozpatrzenie zajmuje zazwyczaj 10 dni.

Dokumenty mogą wymagać oficjalnego tłumaczenia na język hiszpański, a jeśli pochodzą z zagranicy, mogą wymagać uwierzytelnienia za pomocą pieczęci Apostille. Większość banków nie pobiera opłat za otwarcie konta, ale będziesz zobowiązany do uiszczania rocznej opłaty administracyjnej (miesięcznie lub kwartalnie).

Szukając banku, należy zwrócić szczególną uwagę na opłaty pobierane przez banki za przelewy z zagranicy, dokonywanie przelewów do innych krajów i wystawianie czeków bankowych (standardowa forma płatności stosowana w Hiszpanii przy zakupie nieruchomości).

Ważną kwestią, o której warto wspomnieć, jest fakt, iż z naszego doświadczenia wynika, że zdarzały się sytuacje, w których zainteresowani tracili świetną okazję do zakupu z powodu braku odpowiednich dokumentów. Dlatego też zalecamy, aby przed obejrzeniem nieruchomości w Marbelli sprawdzić swój status prawny, finansowy i podatkowy.

Znajdź adwokata i doradcę podatkowego

Zdecydowanie zalecamy znalezienie wykwalifikowanego, godnego zaufania adwokata i doradcy podatkowego w przypadku zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zanim jeszcze zaczniesz procedurę nabywania nieruchomości, musisz nawiązać dobre relacje z tymi ekspertami, ponieważ będzie to działać na Twoją korzyść na etapie negocjacji. Jeśli nie mówisz po hiszpańsku, upewnij się, że zatrudniasz prawnika, który mówi w Twoim języku. Marbella to międzynarodowe miasto, w którym mieszka wiele osób z różnych krajów, więc stosunkowo łatwo będzie znaleźć prawnika, porozumiewającego się w wybranym przez Ciebie języku.

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Czy obcokrajowcy mogą otworzyć konto bankowe w Hiszpanii?

Gdy cudzoziemiec posiada numer N.I.E, może ubiegać się o otwarcie konta bankowego w Hiszpanii. Istnieją jednak określone kryteria, które należy spełnić przed otwarciem konta. Oprócz N.I.E., prawdopodobnie zostaniesz poproszony o dowód tożsamości, dowód posiadania odpowiednich funduszy, deklarację podatkową i wszelkie inne dokumenty, które bank uzna za niezbędne. Wiele banków obsługuje obcokrajowców: Sabadell, CaixaBank, Santander i Bankinter. Niektóre banki (takie jak BBVA) proszą o dostarczenie zaświadczenia o braku miejsca zamieszkania w kraju (Certificado de No Residente).

Czy powinienem kupić nieruchomość przed sprzedażą obecnego domu?

Istnieje wiele plusów i minusów tego rozwiązania, w zależności od sytuacji finansowej.

Najbardziej oczywistą zaletą zakupu nieruchomości przed sprzedażą obecnego domu jest to, że będziesz posiadać nieruchomość, do której możesz się udać po sprzedaży istniejącego domu, zamiast konieczności wynajmowania lokum lub mieszkania z innym członkiem rodziny. Co więcej, nie ponosisz wówczas kosztów związanych z przeprowadzką. Wadą zakupu przy jednoczesnym posiadaniu nieruchomości może być jednak konieczność spłacania dwóch kredytów hipotecznych. Może to być przytłaczające finansowo, zwłaszcza jeśli dom nie zostanie sprzedany szybko.

Sprzedając swój obecny dom przed zakupem nieruchomości nie musisz płacić za dwa kredyty hipoteczne. Daje to również więcej czasu na znalezienie odpowiedniej nieruchomości, bowiem kontrolujesz swoją tymczasową sytuację życiową. Oczywiście wadą jest fakt, że pozostaje Ci wyłącznie nadzieja na znalezienie nieruchomości, która będzie pasować do Twojego stylu życia i sytuacji finansowej.

Kiedy już  znajdziesz nieruchomość, która odpowiada Twojemu wyobrażeniu o idealnym domu, będziesz mógł przejść do fazy negocjacji w procesie zakupu nieruchomości od prywatnego właściciela. Oto kilka kroków, które zdecydowanie zalecamy przeprowadzić:

Złożenie oferty

Po złożeniu oferty zakupu radzimy przedłożyć ją na piśmie (zazwyczaj w formie listu ofertowego) za pośrednictwem swojego agenta. List ofertowy musi zawierać oferowaną cenę, proponowane warunki płatności i terminy.

Przygotowując ofertę, upewnij się, że rozumiesz, co zostanie uwzględnione w ofercie sprzedaży nieruchomości, np. meble i wyposażenie. Upewnij się, że składasz rozsądną i poważną ofertę - im lepiej Twoja oferta wygląda na papierze, tym większe masz szanse na zawarcie korzystnej umowy.

Podczas składania ofert zdarzały się przypadki, w których kupujący decydował się spotkać twarzą w twarz ze sprzedającym i negocjować ofertę. Zauważyliśmy, że takie negocjacje są bardziej osobiste i mniej kontrolowane. W przypadku negocjacji za pośrednictwem agenta lub składania oferty na papierze, proces jest znacznie bardziej kontrolowany i przebiega stopniowo. Z naszego doświadczenia wynika, że negocjacje za pośrednictwem agenta okazują się być korzystniejsze dla kupującego przy uzgadnianiu ostatecznej ceny zakupu, głównie ze względu na doświadczenie agenta w procesie negocjacji.

Warto wspomnieć, że jeśli chcesz dodać jakieś specjalne warunki lub wymagania, które chciałbyś, aby sprzedający wziął pod uwagę przed zakupem nieruchomości, muszą być wyraźnie określone w pierwotnej ofercie.

Żądanie przeprowadzenia technicznego badania due diligence (zachowania należytej staranności)

Warto wspomnieć, że przed, w trakcie lub nawet po złożeniu oferty można zażądać przeprowadzenia technicznego badania due diligence nieruchomości. Techniczne badanie due diligence zapewnia wgląd w czynniki ryzyka związane z posiadaniem nieruchomości jeszcze w trakcie procesu zakupu. Oznacza to, że możesz oczekiwać raportów dotyczących najdrobniejszych szczegółów, takich jak problemy kosmetyczne (pęknięcia tynku, oznaki wilgoci, izolacja i wentylacja) lub szczegółowych informacji na temat hydrauliki, rur, rodzaju kotła, gazu, zbiornika na wodę i systemu doprowadzania energii elektrycznej. Upewnij się, że wszystkie te szczegóły zostały zapisane, ponieważ może to mieć wpływ na początkową ofertę.

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Jaki jest najlepszy sposób na złożenie oferty kupna domu?

Oferta składana podczas negocjacji powinna mieć formę pisemną i być zarówno rozsądna, jak i przemyślana. Im lepiej oferta wygląda na papierze, tym większe szanse na powodzenie procesu zakupu i uzyskanie najlepszej możliwej oferty. Istnieją jednak przypadki, w których sprzedający i kupujący spotykają się twarzą w twarz i negocjują ostateczną ofertę, co może zadziałać równie dobrze jak składanie oferty na piśmie. Nie ma złego sposobu na złożenie oferty, jednakże z naszego doświadczenia wynika, że zawsze najlepiej jest złożyć ofertę za pośrednictwem agenta, ponieważ może on pomóc w procesie negocjacji i w osiągnięciu idealnego porozumienia.

Ile nieruchomości powinienem obejrzeć przed złożeniem oferty?

Nie ma ustalonej liczby nieruchomości, które należy obejrzeć przed złożeniem oferty, ponieważ liczba oglądanych domów zależy od czynników zewnętrznych. Po pierwsze, od niszy rynkowej, w której prowadzisz poszukiwania i od tego, ile nieruchomości należących do tej konkretnej niszy znajduje się na rynku. Po drugie, czy po raz pierwszy kupujesz nieruchomość na danym rynku. Zależy także od tego, ile obszarów jesteś w stanie obejrzeć lub którymi z nich jesteś zainteresowany. Ideą oglądania różnych nieruchomości jest wyczucie rynku i cen nieruchomości na konkretnym rynku, z kolei otwarty umysł podczas procesu oglądania pozostaje niezwykle istotny.

Gdy sprzedający zaakceptuje Twoją ofertę, przejdziesz do fazy prawnej zakupu. Przy zakupie nieruchomości zostaniesz poproszony o podpisanie umowy rezerwacyjnej, umowy kupna i oficjalnego aktu notarialnego w dniu sfinalizowania transakcji. To nie jedyny sposób postępowania, jednak jest najbardziej powszechny. Istnieją jednak różne "standardowe umowy prywatne", o których podpisanie możesz zostać poproszony:

1. Umowa rezerwacyjna – Documento de reserva

Umowa rezerwacyjna to dokument podpisywany przez kupującego i sprzedającego, który umożliwia rezerwację nieruchomości na uzgodniony czas, zazwyczaj od 7 do 14 dni lub dłużej. Opłata za rezerwację jest również pobierana przez sprzedającego od kupującego. Wysokość opłaty może wahać się od 5 000 EUR do 20 000 EUR lub wynosić 1% ceny zakupu albo innej wspólnie uzgodnionej przez obie strony kwoty. Opłata jest uiszczana za wycofanie nieruchomości z rynku w czasie uzgodnionym przez obie strony. Jeśli kupujący zdecyduje się na zakup nieruchomości, wówczas kwota zapłacona w ramach opłaty rezerwacyjnej zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu.

Załóżmy jednak, że kupujący nie zdecyduje się na zakup. W takim przypadku kupujący traci opłatę rezerwacyjną jako rekompensatę, ponieważ w danym momencie nieruchomość znajduje się poza rynkiem, chyba że w umowie rezerwacyjnej zawarto specjalne warunki, które pozwalają kupującemu wycofać się bez utraty środków.

2. Umowa prywatna z płatnością w wysokości 10%

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej podpisujesz umowę prywatną, a następnie dokonujesz płatności w wysokości 10% ceny zakupu, która obejmuje opłatę rezerwacyjną uiszczoną wcześniej (jeśli zapłacisz 1% przy rezerwacji, a następnie pozostałe 9%). Warto wspomnieć, że czasami możliwe jest przejście od razu do prywatnej umowy w wysokości 10% bez podpisywania umowy rezerwacyjnej. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy cena zakupu jest wysoka, a sprzedający nie może wycofać nieruchomości z rynku w zamian za niewielką ofertę rezerwacji.

Istnieją trzy różne rodzaje umów, które można podpisać, jednak wszystkie wiążą się z koniecznością dokonania płatności w wysokości 10%:

a. Umowa depozytu karnego - Contrato de Arras Penintenciales
Umowa nakłada na sprzedawcę karę, jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana na uzgodnionych warunkach wcześniej ustalonych przez sprzedawcę. Jeśli sprzedawca zdecyduje się nie sprzedawać Ci nieruchomości, będzie musiał zapłacić Ci podwójną kwotę, jaką pierwotnie zapłaciłeś. Z technicznego punktu widzenia oznacza to, że sprzedawca może w każdej chwili zerwać umowę - mimo że opłata karna jest wysoka, ryzyko jest niskie. Jeśli kupujący nie dotrzyma terminu zakupu nieruchomości, traci wpłacone 10%, natomiast umowa traci ważność.

b. Prywatna umowa kupna - Contrato privado de Compraventa

Umowa jest zwykle rzadziej stosowana, ponieważ zobowiązuje ona obie strony do kupna i sprzedaży, co oznacza, że utrata 10% zapłaconej kwoty lub zwrot podwójnej kwoty przez sprzedającego może nie wystarczyć do anulowania umowy. Jeśli jedna ze stron nie chce sprzedać lub kupić nieruchomości, druga strona może nadal zobowiązać ją do tego na drodze sądowej. Sprzedający może zostać zobowiązany do sprzedaży (również jeśli odmówi wizyty u notariusza) a kupujący do zakupu (również jeśli tego nie chce). Oczywiście takie scenariusze są rzadkie.
Należy zauważyć, że każdy z poprzednich opisów umów prywatnych 10% stanowi ogólne podsumowanie treści poszczególnych umów. Każda umowa opatrzona jest dodatkowymi klauzulami i karami. Prawo stanowi, że to nie tytuł umowy określa intencję, ale sposób jej zawarcia.

c. Umowa opcji zakupu - Contrato de Opción de Compra
Umowa nie pozwala sprzedawcy na wycofanie się z transakcji. Brak w tym przypadku jakiejkolwiek kary, ponieważ sprzedawca nie ma prawa się wycofać. Kupujący decyduje się na skorzystanie z opcji w trakcie trwania umowy i dokonanie zakupu. Jeśli kupujący nie kupi nieruchomości, traci wpłacone 10%, a umowa traci ważność.

3. Kredyt hipoteczny

Jeśli jesteś tym zainteresowany, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii. W przypadku gdy planujesz to zrobić, upewnij się, że rozpoczniesz proces tak szybko, jak to możliwe, ponieważ zatwierdzenie kredytu hipotecznego w Hiszpanii może potrwać do 2 miesięcy od momentu złożenia pierwszego wniosku.

Jeśli zdecydujesz się na złożenie wniosku o kredyt hipoteczny, bank będzie wymagał również dodatkowych dokumentów, chociaż interesować go będzie przede wszystkim zaświadczenie o jakichkolwiek stałych dochodach. Typowe warunki kredytu hipotecznego są następujące:

● Kwota kredytu hipotecznego: do 50% ceny zakupu,

● Okres kredytowania: 15 do 25 lat,

● Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego wynosząca od 0,5% do 0,25% spłacanej kwoty,

● Bank może również wymagać ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości jako warunku wstępnego dla udzielenia kredytu hipotecznego.

4. Finalizacja zakupu nieruchomości w Hiszpanii – Escritura de Compraventa

Wszystkie strony zaangażowane w sfinalizowanie transakcji muszą być obecne: kupujący i sprzedający oraz ich przedstawiciele prawni lub prawnicy, personel banku zajmujący się wykupem lub subrogacją istniejącej pożyczki, bank udzielający nowej hipoteki itp.

W momencie podpisania aktu własności w kancelarii notarialnej (notaría pública) następuje natychmiastowe przeniesienie posiadania i pełnej odpowiedzialności za nieruchomość. Płatność za zakup nieruchomości jest dokonywana za pomocą czeków bankowych. W Hiszpanii ta metoda płatności jest najbezpieczniejsza dla obu stron, ponieważ płatność jest dokonywana, gdy nieruchomość jest przekazywana kupującemu, natomiast banki mogą szybko zweryfikować potwierdzenie, że płatność rzeczywiście została dokonana.

Po podpisaniu notarialnego aktu sprzedaży i opłaceniu wszystkich wymaganych podatków, akt jest rejestrowany w rejestrze gruntów. Proces ten może potrwać do trzech miesięcy. Po rejestracji dostępne będą oryginalne akty notarialne i wszystkie faktury związane z transakcją. Następnie możesz zmienić wszystkie umowy dotyczące dodatkowych rachunków, takie jak rachunki za media, wodę, prąd, gaz, telefon i HOA na swoje nazwisko oraz dane bankowe.

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Co dzieje się po zakupie nieruchomości?

W momencie podpisania aktu własności w kancelarii notarialnej następuje natychmiastowe przeniesienie posiadania i pełnej odpowiedzialności za nieruchomość na nabywcę. Po podpisaniu kopii aktów notarialnych, oryginały są wysyłane do rejestru gruntów w celu ich zarejestrowania, co może potrwać do trzech miesięcy. Po rejestracji dostępne będą oryginalne akty notarialne i wszystkie faktury związane z transakcją. Następnie zmienić można wszystkie rachunki za media na swoje nazwisko oraz dane bankowe.

Czym jest umowa rezerwacyjna w Hiszpanii?

Umowa rezerwacyjna to dokument podpisany w imieniu kupującego i sprzedającego, który umożliwia rezerwację danej nieruchomości na ustalony okres czasu. Jeśli kupujący naruszy tę umowę i nie dokona zakupu, traci opłatę rezerwacyjną, chyba że w umowie obowiązują wyjątkowe warunki. Opłata rezerwacyjna jest wliczona w ostateczną cenę zakupu, jeśli oczywiście kupujący dokona zakupu.

Co się stanie, jeśli sprzedawca wycofa się z transakcji po uiszczeniu opłaty rezerwacyjnej?

Standardowa umowa rezerwacyjna stanowi, że sprzedawca musi zwrócić podwójną kwotę początkowo zapłaconą przy rezerwacji, jeśli zdecyduje, że nie chce już sprzedawać nieruchomości. Ponieważ tego typu umowy podlegają niewielkiej opłacie, zalecamy przyspieszenie procesu podpisywania kolejnej umowy prywatnej po podpisaniu i uiszczeniu opłaty rezerwacyjnej.

Kiedy sprzedający musi wyprowadzić się z nieruchomości?

Technicznie rzecz biorąc, o ile umowa kupna nie stanowi inaczej, kupujący może wprowadzić się po podpisaniu wszystkich umów u notariusza i otrzymaniu kluczy do nieruchomości. Załóżmy, że sprzedający potrzebuje więcej czasu na wyprowadzkę po zakupie nieruchomości i poinformuje o tym kupującego z wyprzedzeniem. W takim przypadku obie strony uzgadniają czas, w którym sprzedający może pozostać w nieruchomości po jej sprzedaży. Dla uproszczenia, sprzedający może pozostać w nieruchomości tylko wtedy, gdy zostało to wcześniej wynegocjowane i uzgodnione z kupującym.

Jakie obowiązują opłaty za kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Opłaty za kredyt hipoteczny w Hiszpanii wynoszą od 1,5% do 2,5% rocznie. Stawka ta zależy od tego, jaki bank wybierzesz i czy jesteś rezydentem Hiszpanii. Stawka różni się również w zależności od tego, jak prezentuje się kondycja rynku w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Banki oferują dwa rodzaje kredytów hipotecznych: kredyt hipoteczny stały (hipoteca a tipo fijo), który jest stałą opłatą lub kredyt hipoteczny zmienny (hipoteca a tipo variable), który zwykle jest niższy niż opłata stała. Pomimo, że kredyt hipoteczny zmienny może wydawać się bardziej atrakcyjny, wartość płatności może zmienić się w dłuższej perspektywie, co oznacza, że cena może być wyższa niż w przypadku płacenia stałej opłaty, w zależności od wahań na rynku. W takim przypadku stała opłata jest bezpieczniejsza na dłuższą metę.

Zmienny kredyt hipoteczny jest obliczany na podstawie następujących czynników:

● Procent ustalony przez bank. Np. 1 → 1% + wartość EURIBOR w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Np. 2 → Jeśli EURIBOR wynosi 0,2%, łączna wartość procentowa wyniesie 1,2%. Wartość ta jest następnie corocznie weryfikowana.

●Jeśli wartość EURIBOR wzrośnie, wzrośnie również oprocentowanie. Jeśli EURIBOR spadnie, stopa procentowa również.

Po zakupie nieruchomości należy przeprowadzić następujące kroki, aby upewnić się, że wszystkie podatki zostały opłacone, a własność nieruchomości została zarejestrowana. Kroki te można wykonać z pomocą prawnika oraz radcy prawnego.

Ważnym faktem, który warto wziąć pod uwagę, jest to, że wydatki poniesione na zakup nieruchomości nie są jedyną kwotą, którą należy zapłacić i że po zakupie nieruchomości pojawią się dodatkowe koszty. Na naszej stronie internetowej znajduje się artykuł informacyjny dotyczący podatków od zakupu i opłat związanych z zakupem nieruchomości w obszarze Marbelli. Co więcej, posiadamy sekcję poświęconą ogólnym poradom związanym z podatkami oraz inne informacje, które zalecamy przeczytać i wziąć pod uwagę w trakcie nabywania nieruchomości.

Rejestracja nieruchomości

Jak wspomniano w poprzednim akapicie, upewnij się, że imię i nazwisko oraz dane bankowe na wszystkich rachunkach za media i usługi komunalne zostały zmienione na Twoje dane. Czasami, po wcześniejszym uzgodnieniu, może w tym pomóc prawnik.

Po opłaceniu wszystkich podatków, nieruchomość musi zostać zarejestrowana w lokalnym rejestrze nieruchomości, aby zagwarantować prawo własności. Poniżej znajduje się lista wymaganych dokumentów. Ten krok może wykonać Twój prawnik:

• N.I.E i poświadczona kopia paszportu

• Potwierdzenie zapłaty podatku ITP

• Kopia płatności podatku IBI sprzedającego

Wejście w posiadanie nieruchomości

Gdy jesteś już właścicielem nieruchomości, poniżej znajdziesz kilka pomocnych informacji na temat wydatków, które będziesz musiał pokryć w Hiszpanii:

WYDATKI ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ

Opłaty eksploatacyjne
Koszty utrzymania (sprzątanie, naprawy, remont, rachunki za media, wywóz śmieci, itp.) zależą od wielkości i rodzaju nieruchomości. Duża willa z ogrodem i basenem będzie wymagała znacznie większych nakładów finansowych i wysiłku w utrzymaniu niż małe mieszkanie.

Opłaty wspólnotowe

Właściciele nieruchomości, która jest częścią osiedla, budynku lub kompleksu z częściami wspólnymi, są prawnie zobowiązani do członkostwa we Wspólnocie Właścicieli (Comunidad de Propietarios) i uiszczania opłat za utrzymanie części wspólnych oraz wszelkich innych usług, za którymi głosuje wspólnota na corocznym walnym zgromadzeniu. Kwoty te mogą wahać się od setek do tysięcy euro.

Podatek od własności (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Lokalny podatek od własności zależy od tego, czy właściciel jest rezydentem, czy też nie. W oparciu o wartość katastralną (wartość administracyjna jest zwykle niższa niż wartość rynkowa) ustaloną przez ratusz, stawka podatku wynosi od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej w zależności od regionu (rocznie 200-1500 EUR).

Podatek od wywozu śmieci
Każda osoba, która chce wywozić odpady komunalne, jest zobowiązana zapłacić podatek od wywozu śmieci. Stawka podatku zależy od ilości odpadów przekazanych do odbioru przez gminę lub władze lokalne. Cena różni się w zależności od obszaru, jednak średnio może wynosić 300 euro rocznie.

WYDATKI ZWIĄZANE Z POSIADANIEM DOMU

Roczny podatek majątkowy - Impuesto Sobre Patrimonio

Progresywne stawki podatku majątkowego zaczynają się od 0,2% w przypadku aktywów o wartości do 167 129 EUR i wzrastają do 2,5% w przypadku aktywów o wartości powyżej 10 695 996 EUR. Stawki regionalne mogą być zróżnicowane.

Podatek ten był w ostatnich latach kilkukrotnie zmieniany. Został ponownie wprowadzony podczas kryzysu finansowego w Hiszpanii, jednakże ze znacznie wyższą kwotą wolną od podatku w wysokości 700 000 euro na osobę, która dotyczy również nierezydentów.

Początkowo wydawało się, że jest to środek "tymczasowy", jednak nie ma jasnych wskazań, kiedy i czy zostanie on zniesiony.

Podatek dochodowy od osób fizycznych - Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR

Nierezydenci posiadający nieruchomość w Hiszpanii muszą płacić roczny podatek dochodowy w zależności od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy nie.

Nieruchomość niewynajmowana

Właściciele nieruchomości niebędący rezydentami, którzy nie wynajmują swoich nieruchomości i nie mają innego źródła dochodu w Hiszpanii, płacą podatek dochodowy oparty na wartości nieruchomości. Stawka podatku jest stała i wynosi 25% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości wynosi 700 000 EUR, podstawa opodatkowania (2%) = 14 000 EUR, podatek (25%) = 3 500 EUR.

Nieruchomość wynajmowana

Nierezydenci są prawnie zobowiązani do deklarowania dochodów z wynajmu i płacenia podatków. Przepisy określają podstawę opodatkowania i stawkę podatkową, które mają zastosowanie do każdej osoby (biorąc pod uwagę umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a krajem pochodzenia). Często nierezydenci płacą po prostu zryczałtowaną stawkę w wysokości 25% dochodu brutto uzyskanego z nieruchomości w Hiszpanii.

Rezydenci w Hiszpanii płacą podatek dochodowy w oparciu o swój roczny dochód. Stawki różnią się w poszczególnych regionach, jednakże ostatnie lata przyniosły podatnikom pozytywne wiadomości, natomiast rząd zaplanował dalszą obniżkę stawek podatkowych.

Warto wiedzieć: Złota wiza

Jeśli nie jesteś rezydentem Unii Europejskiej, prawdopodobnie trudniej będzie Ci swobodnie poruszać się po strefie Schengen bez wizy turystycznej lub krótkoterminowej. W rezultacie wielu obywateli spoza Europy ma trudności z osiedleniem się w Hiszpanii. Niemniej jednak, w sektorze nieruchomości pojawiła się metoda, która ułatwia proces zostania rezydentem w Hiszpanii, a mianowicie - za pośrednictwem tzw. Złotej Wizy, znanej również jako wiza rezydencka otrzymana poprzez inwestycje w sektorze nieruchomości.

Jeśli chodzi o sektor nieruchomości, wymogiem jest zainwestowanie co najmniej 500 000 euro w nieruchomość położoną na terytorium Hiszpanii. Obowiązuje również następujący warunek wstępny:

● Osoba składająca wniosek nie jest rezydentem Unii Europejskiej i nie posiada przeszłości kryminalnej.

● Wartość nieruchomości może przekraczać 500 000 EUR i być obciążona hipoteką. Inwestycja o wartości 500 000 EUR musi być jednak wolna od jakichkolwiek zobowiązań prawnych.

● Osoba ubiegająca się o wizę musi wykazać wystarczające zasoby finansowe, aby móc mieszkać w Hiszpanii.

Omawiana wiza pozwala osobie fizycznej i jej potomstwu pracować oraz mieszkać w Hiszpanii, a także umożliwia pobyt w Hiszpanii przez 2 lata. Pobyt można odnowić po 2 latach, o ile wnioskodawca nadal jest właścicielem zakupionej nieruchomości. Wiza pozwala również na swobodne przemieszczanie się w strefie Schengen bez konieczności posiadania innej wizy. Co więcej, fizyczny pobyt nie jest wymagany, więc nie ma obowiązku płacenia podatków w Hiszpanii. Proces ten można zainicjować za pośrednictwem przedstawiciela.

Jeśli zatem jesteś klientem spoza Europy, a wartość zakupionej nieruchomości w Marbelli przekracza 500 000 EUR, masz prawo ubiegać się o Złotą Wizę.

Marbella Market Watch (obserwowanie rynku)

Kalkulator hipoteczny

Kalkulator kosztów zakupu

Zanim rozważysz zakup nieruchomości w obszarze Marbelli, warto dobrze rozumieć tajniki procesu zakupu domu w Hiszpanii. Może się to wydawać nieco przytłaczające, bowiem podczas procesu zakupu trzeba przetworzyć wiele informacji. Dlatego też warto mieć u boku doświadczonego i godnego zaufania agenta nieruchomości, który poprowadzi Cię przez cały proces i będzie stanowił wsparcie moralne. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest profesjonalnym organizatorem, który pomoże Ci w zakupie wymarzonego domu. Ze swojej strony polecamy współpracę z agentami firmy Drumelia.

Firma Drumelia opiera się na fundamentach wiedzy, zaufania i doświadczenia. Dzięki grupie międzynarodowych klientów, nie jest nam obca współpraca z osobami z całego świata w celu znalezienia im wymarzonych domów w Marbelli. Jesteśmy pewni naszych umiejętności i uważamy naszych pośredników za najlepszych w swojej dziedzinie. Nasi agenci będą Twoimi przewodnikami, konsultantami i osobami rozwiązującymi problemy przez okres 3-6 miesięcy. Jesteśmy pewni, że kiedy już zamieszkasz w nowo zakupionej nieruchomości, będziesz wracać myślami do czasu spędzonego na procesie zakupu i nie pożałujesz, że zdecydowałeś się nam zaufać.