Przewodnik po procesie sprzedaży w obszarze Marbelli i w Hiszpanii

Względem Artur Loginov w 21 lutego, 2023

Jeśli sprzedajesz nieruchomość po raz pierwszy, ale również jeśli już wcześniej miałeś okazję brać udział w sprzedaży nieruchomości, koncepcja sprzedaży może początkowo wydawać się nieco onieśmielająca, a niekiedy nawet zrujnować chwilę, która miała być ekscytującym doświadczeniem. Właśnie dlatego stworzyliśmy szczegółowy przewodnik, który pozwoli Ci śledzić cały proces sprzedaży. Pragniemy poinformować Cię, czego należy się spodziewać podczas sprzedaży oraz na co zwrócić uwagę przed wprowadzeniem posiadłości na rynek.

• Spis treści
• 01: Znajdź niezawodnego agenta nieruchomości w obszarze Marbelli
• 02: Przygotowanie domu w obszarze Marbelli do sprzedaży
• 03: Umowa pośrednictwa i umowa na wyłączność
• 04: Marketing nieruchomości w Marbelli w celu jej sprzedaży
• 05: Wizyty kupujących w celu sprzedaży nieruchomości w Marbelli
• 06: Negocjacje z nabywcą nieruchomości w Marbelli
• 07: Zamknięcie sprzedaży nieruchomości w Marbelli

Nie do przecenienia są usługi agenta, ponieważ od samego początku oferuje on swoją wiedzę, doświadczenie i profesjonalną sieć kontaktów. Agenci nieruchomości zwiększają wskaźnik powodzenia każdej sprzedaży dzięki swojemu profesjonalizmowi.

Jeżeli szukasz agenta, ważne jest, abyś czuł się komfortowo z osobą, którą zdecydujesz się zatrudnić. Im lepiej czujesz się z daną osobą, tym łatwiej będzie Ci się z nią komunikować i swobodnie rozmawiać. Wówczas nawiązanie profesjonalnej, a jednocześnie uczciwej i otwartej relacji z agentem będzie korzystne dla powodzenia Twojego procesu sprzedaży.

Wybór agenta o dużej wiedzy i bogatym doświadczeniu w branży również zagwarantuje korzyści w kwestii sprzedaży i sprawi, że czas spędzony z agentem będzie produktywny i nie pójdzie na marne. Polecamy również wyszukanie agentów, którzy mają doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w miejscu, w którym znajduje się Twój dom, aby mieć pewność, że szansa sukcesu będzie wyższa.

Co więcej, Twój agent musi być na tyle dobrze zorientowany w rynku nieruchomości, aby odpowiednio wycenić Twoją nieruchomość i zaoferować realistyczną wycenę Twojej nieruchomości na obecnym rynku. Przykładowo: potrafi podać wartość w zależności od wymiaru nieruchomości w m2, lokalizacji nieruchomości, widoków, jakie oferuje, jakości materiału użytego do budowy, itd.

Już na samym początku najlepiej będzie sprecyzować oczekiwania wobec procesu sprzedaży, aby nie spotkało Cię rozczarowanie lub błędna interpretacja. Na tym etapie ważne jest również określenie faktów, takich jak to, czy dom zostanie sprzedany nieumeblowany, w całości lub częściowo umeblowany, co zostanie uwzględnione w spisie sprzedaży, czy w domu zostaną zakończone jakiekolwiek zaległe prace itp.

Możesz zadać swojemu agentowi dowolną liczbę pytań. Agenci stoją po Twojej stronie - działają oni na rynku po to, aby rozwiązać wszystkie problemy i rozwiać Twoje wątpliwości. Są do Twojej dyspozycji, kiedy tylko ich potrzebujesz.

Warto zapytać o następujące kwestie:

• Ile nieruchomości zostało sprzedanych w okolicy?
• Na jaką kwotę można wycenić moją nieruchomość?
• Z iloma innymi nieruchomościami agent ma do czynienia?
• Ile nieruchomości udało się agentowi sprzedać?
• Jak agent poradzi sobie z dużą ilością odwiedzin w nieruchomości?

Po ustaleniu oczekiwań i zapoznaniu się z pytaniami, agent będzie w stanie przedstawić uczciwą wycenę rynkową, listę cen nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane w okolicy, a co najważniejsze - będzie w stanie podzielić się przydatnymi informacjami na temat rynku nieruchomości w obszarze Marbelli.

Na tym etapie zalecamy poproszenie agenta (lub prawnika, jeśli zajdzie taka potrzeba) o poinformowanie o wszystkich kosztach i podatkach naliczanych w trakcie sprzedaży i po jej zakończeniu. Z naszego doświadczenia wynika, że sprzedający potrzebuje odpowiednich informacji na temat ogólnych kosztów i wydatków, jakie poniesie w trakcie procesu sprzedaży. Z uwagi na ten fakt, zdecydowanie zalecamy zapoznanie się ze wszystkimi informacjami przed wystawieniem nieruchomości na rynek.

Na naszym blogu znajdziesz też artykuł o tym, dlaczego potrzebujesz agenta nieruchomości.

Przygotowanie domu jest prawdopodobnie najważniejszym i najbardziej wymagającym etapem procesu sprzedaży, ponieważ jest to moment, w którym brane są pod uwagę istotne czynniki określające, czy Twój dom zostanie sprzedany i za ile.

Ważne jest, aby pozostać realistą, jeśli chodzi o ocenę nieruchomości. Należy pamiętać, że podczas procesu negocjacji zostanie wyznaczony czas na omówienie ceny ofertowej nieruchomości. Zalecamy również ostrożność przy porównywaniu ceny nieruchomości z innymi ofertami na rynku, ponieważ ceny online mogą czasami znacznie odbiegać od rzeczywistej uzgodnionej ceny sprzedaży. Wynika to z faktu, iż niekiedy rzeczywista cena jest dostępna wyłącznie offline i jest znana tylko osobom zaangażowanym w proces sprzedaży.

Powinieneś zwrócić szczególną uwagę na wyjątkowe cechy swojego domu, ponieważ im lepiej zostanie zaprezentowany, tym większe są szanse na wzrost jego wartości i przyciągnięcie większej liczby kupujących.

Pomimo faktu, iż Twój agent może udzielić Ci szczegółowych informacji na temat aktualnej sytuacji na rynku, przeprowadzenie własnych analiz pozwoli Ci określić, jak skutecznie zaprezentować Twój dom. Odpowiednio przedstawiona informacja pomoże w sprawnym doprowadzeniu procesu do końca. Samodzielne przeglądanie portali nieruchomościowych pozwoli Ci porównać nieruchomość z innymi znajdującymi w Twojej okolicy. Radzimy również przeczytać najnowszy raport rynkowy, abyś mógł zorientować się, jakie nieruchomości sprzedawane są w Twojej okolicy, za ile i jaki jest profil nabywców.

Wystawienie nieruchomości na sprzedaż

Po przeprowadzeniu analiz, priorytetem powinno być dla Ciebie skoncentrowanie się na przygotowaniu domu do odwiedzin klientów. Wiemy aż za dobrze, że wiele sprzedaży kończy się fiaskiem z powodu złej prezentacji nieruchomości.

Uporządkowanie domu jest zawsze pierwszym krokiem na etapie przygotowań, ponieważ sprawia, że dom wydaje się schludny i zachęcający. Wszystkie przedmioty osobiste, takie jak zdjęcia, biżuteria i zabawki, należy usunąć i przechowywać poza zasięgiem wzroku, jednakże oczywiście nie jest to niezbędne. Należy usunąć elementy dekoracyjne, które są osobiste i specyficznie dobrane pod Twój gust, jak również zużyte meble, które mogą popsuć wrażenia podczas oglądania domu.

Zaleca się również stworzenie listy rzeczy do sprawdzenia. Wyszukanie drobnych usterek, które należy naprawić, jest niezbędne, od odprysków farby po wycieki i usterki ogrzewania. Pozwala to również upewnić się, że wszystkie urządzenia, od ciepłej wody po elektryczność, działają bez zarzutu.

Najważniejsze jest, aby kwestie te zostały uregulowane podczas przygotowywania domu, aby uniknąć późniejszych problemów. Zalecamy również położenie świeżej warstwy farby i wypolerowanie podłóg oraz zatrudnienie profesjonalnej firmy sprzątającej, która dokładnie wyczyści nieruchomość przed jej wystawieniem na sprzedaż.

Z uwagi na fakt, że Twój agent posiada doświadczenie w oglądaniu nieruchomości, może udzielić Ci eksperckiej opinii i przedstawić zalecenia dotyczące sposobu wystawiania nieruchomości.

Umowa sprzedaży jest dokumentem przekazywanym przez agenta do podpisania i określa takie aspekty, jak rodzaj zawartej umowy sprzedaży, okres, w którym nieruchomość będzie wystawiona na sprzedaż, cena nieruchomości, warunki powizyjne, sposób zapłaty agentowi po sprzedaży nieruchomości itp.

Marbellę cechuje otwarty rynek nieruchomości, co oznacza, że sprzedawca może wystawić swoją nieruchomość u kilku agentów i agencji. Ekspert, który sprzeda nieruchomość, ma prawo do prowizji od sprzedaży.

Jest to standardowy sposób przeprowadzania sprzedaży w obszarze Marbelli i doskonała opcja dla osób chcących aktywnie komunikować się i koordynować z różnymi agentami. Współpraca z kilkoma agencjami lub agentami sprzedaży zaowocuje wypracowaniem zróżnicowanych strategii marketingowych, które będą się znacznie różnić pod względem jakości i ilości, w zależności od podejścia. Jest to popularna opcja wśród sprzedających.
Jeśli zdecydujesz się na promocję w różnych agencjach, radzimy aktywnie kontrolować sposób, w jaki agencje promują Twoją nieruchomość w Internecie. W niektórych przypadkach agencje mogą zdecydować się na opublikowanie Twojej nieruchomości na tym samym portalu, co sprawi jej duplikację. Zalecamy okresowe przeglądanie ekspozycji nieruchomości na portalach takich jak Idealista czy Fotocasa.

Inną opcją, którą możemy polecić, jest analiza aktywów marketingowych nieruchomości. W ten sposób możesz kontrolować sposób prezentacji swojej nieruchomości na rynku i upewnić się, że jakość marketingu spełnia Twoje oczekiwania. Następnie możesz udostępnić materiały wszystkim agencjom, dzięki czemu będziesz mieć pewność, że Twoja nieruchomość jest profesjonalnie prezentowana na rynku.

Sprzedając nieruchomość, wielu sprzedawców decyduje się na podpisanie umowy na wyłączność z agentem lub agencją. Wyłączność oznacza, że głównym przedmiotem zainteresowania będzie nieruchomość. Twój agent będzie działał wyłącznie w celu zapewnienia jej doskonałej promocji. Będzie on współpracował z Tobą podczas całego procesu marketingowego, dzięki czemu będziesz mógł osobiście wpłynąć na sposób prezentacji Twojej nieruchomości. Agent będzie także udostępniał materiały marketingowe innym agentom i będzie mógł w Twoim imieniu kontrolować wszystkie działania marketingowe oraz odwiedziny potencjalnych kupujących.

Umowa na wyłączność pozwala na promocję nieruchomości z indywidualnym brandingiem, zamiast uciekania się do różnych form reklamy. Posiadanie ujednoliconego materiału marketingowego z określonymi strategiami wyselekcjonowanymi pod kątem Twojej nieruchomości pozwala uniknąć niepotrzebnych nieporozumień w kontaktach z agencjami - na przykład, gdy cena nieruchomości jest inna na kilku portalach.

Kolejną zaletą posiadania takiej umowy jest wyselekcjonowany branding i reklama dostosowana do specyfiki Twojej nieruchomości, dzięki czemu można ją kreatywnie zaprezentować zarówno online, jak i offline. Fakt ten sprawia, że nieruchomość wydaje się bardziej ekskluzywna, co z kolei przyciąga uwagę i zapewnia rozpoznawalność na większą skalę.

Należy pamiętać, że żadna z powyższych możliwości nie jest lepsza od innej i nie gwarantuje sprzedaży nieruchomości. Zalecamy wybranie opcji, która Twoim zdaniem jest najlepsza z punktu widzenia Twojej nieruchomości. Twój agent będzie również mógł przedstawić Ci profesjonalną opinię na temat metody, która będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

Oprócz doświadczenia agenta, skuteczny marketing nieruchomości jest głównym czynnikiem procesu sprzedaży, dlatego tak ważne jest zastosowanie odpowiednich strategii marketingowych.

W obszarze Marbelli agent lub agencja są zazwyczaj odpowiedzialni za zapewnienie budżetu na prowadzenie działań marketingowych, bez względu na to, czy jest to ogłoszenie zwykłe, czy ekskluzywne. Należy jednak pamiętać, że w przypadku nieruchomości ekskluzywnej istnieje większa szansa, że agent zainwestuje więcej pieniędzy w marketing, co może zwiększyć prawdopodobieństwo sprzedaży. Dzieje się tak głównie dlatego, że im więcej zainwestowanych środków, tym lepsza jakość marketingu. Lepszy marketing oznacza lepszą ekspozycję i większą uwagę poświęcaną nieruchomości. Możesz poprosić swojego agenta o zwiększenie budżetu marketingowego. Warto nadmienić, że sprzedający może wyłożyć własne środki, aby zainwestować więcej w marketing i uzyskać lepsze wyniki.

Firma Drumelia obsługuje wszystkie materiały marketingowe we własnym zakresie i pokrywa wszelkie koszty. Wdrożyliśmy 7-dniową strategię standardową dla wszystkich ofert, która obejmuje ukończenie wszystkich działań marketingowych w ciągu 7 dni od momentu rozpoczęcia działań wstępnych. Ta strategia odróżnia nas od innych biur nieruchomości w Marbelli. Jeśli zdecydujesz się podpisać umowę na wyłączność z naszymi przedstawicielami, pokryjemy wszystkie koszty i zapewnimy, że marketing przyniesie wymierne korzyści. Twoja nieruchomość zostanie zaprezentowana w sposób nienaganny i z pewnością będzie się wyróżniać na tle konkurencji.

Firma Drumelia Nieruchomości jest ceniona za dostarczanie klientom nagradzanych strategii marketingowych. Nasza etyka pracy obejmuje tworzenie unikalnych strategii marketingowych dostosowanych do danej nieruchomości, które spełniają indywidualne potrzeby i nie są powielane.

Nasz zespół ekspertów jest w pełni przygotowany, co pozwala mu przygotować wizualną reprezentację nieruchomości. Wykonujemy profesjonalne i zgodne ze standardami branżowymi zdjęcia i filmy, aby zaprezentować nieruchomość w jak najlepszym świetle. Zapewniamy również wycieczki VR i 3D wykonane przy użyciu najnowszych technologii i dedykowane dla zainteresowanych, którzy nie mogą fizycznie uczestniczyć w oglądaniu.

W pełni wykorzystujemy również naszą pozycję w Internecie i popularne na całym świecie media społecznościowe do promowania nieruchomości. Publikujemy na przykład Spacery po Nieruchomości Drumelia na naszym kanale YouTube. Nasz zespół projektuje również dostosowane do potrzeb klientów mailingi, dodatkowo promujące nieruchomość.

Po sfotografowaniu lub nagraniu materiałów marketingowych rozważyć warto zorganizowanie dnia otwartego dla dużej liczby oglądających. Jest to świetny sposób, aby nieruchomość stała się rozpoznawalna poprzez reklamę i przekaz bezpośredni.

Oględziny nieruchomości są niezbędne w procesie sprzedaży, ponieważ daje to zainteresowanym możliwość osobistego obejrzenia wybranego miejsca. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań marketingowych dom musi zostać fizycznie przygotowany. Powinien być nieskazitelnie zaprezentowany, aby można było zrobić zdjęcia i filmy. Co więcej, jeśli na terenie nieruchomości prowadzone są jakiekolwiek prace, należy zakończyć je przed rozpoczęciem działań marketingowych.

Przed pierwszymi oględzinami daj swojemu agentowi znać, co najbardziej Ci się podoba w nieruchomości i na jakie elementy chciałbyś, aby zwrócił uwagę podczas oglądania jej z klientem, ponieważ to Ty znasz swój dom najlepiej. Zaleca się także ponowne obejrzenie nieruchomości z agentem, aby zapoznał się on ze wszystkimi informacjami na temat nieruchomości.

Agent będzie przygotowany do wzięcia pod uwagę jak największej ilości Twoich uwag podczas przekazywania informacji potencjalnym nabywcom.

Powinieneś zagwarantować agentowi jak najwięcej elastyczności podczas oglądania nieruchomości. Nigdy nie wiadomo, kiedy potencjalny nabywca zjawi się pod drzwiami, więc umożliwienie oglądania nieruchomości w sposób elastyczny, niezależnie od daty i godziny, będzie oznaczać większą szansę na sfinalizowanie sprzedaży.

Z naszego doświadczenia wynika, że najlepszym rozwiązaniem jest unikanie oglądania nieruchomości wraz z klientem i agentem. Po pierwsze, jako właściciel domu jesteś emocjonalnie związany ze swoją nieruchomością, co oznacza, że możesz potencjalnie zbyt entuzjastycznie starać się sprzedać dom, co z kolei może zostać odebrane w nieodpowiedni sposób. Możesz także przytłoczyć potencjalnych nabywców informacjami o nieruchomości, które bywają nieistotne. Co równie ważne, jeśli potencjalny nabywca chce porozmawiać o tym, co mu się nie podoba w nieruchomości, nie będzie czuł się komfortowo, ujawniając swoje opinie w obecności właściciela.

Wirtualne wycieczki cieszą się w ostatnich latach coraz większą popularnością. Z naszego doświadczenia wynika, że wielu nabywców decyduje się na zakup nieruchomości po prostu oglądając domy online. W związku z tym zachęcamy, abyś umożliwił zainteresowanym taką formę oglądania domu. Należy jednak przeprowadzić badania i upewnić się, że przed wirtualnym oglądaniem dowiesz się więcej o kliencie i jego zainteresowaniu nieruchomością. W ten sposób stworzysz materiał, który może odpowiednio pokazać nieruchomość.

Podejmij współpracę z agentem, który jest przeszkolony w kwestii profesjonalnej prezentacji i sprzedaży domu. Pozostaw tę kwestię ekspertom. Twój agent poinformuje Cię, jak poszło oglądanie i poinformuje Cię o swoich wrażeniach.

Na tym etapie wiedza i doświadczenie Twojego agenta zostaną wykorzystane w optymalnym stopniu. Twój agent zacznie przedstawiać Ci oferty potencjalnych nabywców. Warto jest utrzymywać uprzejme stosunki z agentem, ponieważ może on pomóc Ci w podjęciu bardziej świadomej i właściwej decyzji w kwestii ofert wartych rozważenia.

Twój agent przekaże również informacje zwrotne na temat odwiedzin potencjalnych nabywców, które miały miejsce i porówna je z wycieczkami po innych posiadłościach, które zakończyły się sprzedażą, aby pomóc w podjęciu świadomej decyzji w sprawie ofert. Dobry agent nie zobowiąże Cię do zaakceptowania konkretnej oferty, ale raczej poprowadzi Cię przez dostępne opcje i zaoferuje profesjonalną poradę.

Załóżmy na przykład, że montowałeś zestaw kina domowego, gdy Twoja nieruchomość została wystawiona na rynek i odwiedzona przez potencjalnych nabywców, więc uzgodniłeś z potencjalnym nabywcą, że pokryjesz koszty i ukończysz kino domowe przed sprzedażą. Jeśli potencjalny nabywca nie został jeszcze poinformowany o tym, w jaki sposób kino zostanie ukończone, jakie materiały zostaną użyte i ile miejsc siedzących dostępnych będzie w pokoju, może mieć pewne oczekiwania co do jego wyglądu. Istnieje jednak ryzyko, że rozczaruje się rezultatem, a nawet poczuje się oszukany do tego stopnia, że wycofa swoją ofertę.

Przed przyjęciem jakichkolwiek ofert należy ustalić stan inwentarza i wszystkie informacje na temat nieruchomości. Zalecamy również ustalenie budżetu, który zostanie uzgodniony przez kupującego. W ten sposób kupujący może zgodzić się dopłacić różnicę, aby podnieść jakość otrzymywanej nieruchomości, zamiast po prostu zgodzić się na umieszczenie w domu kina bez ustalania budżetu.

Podpisanie umowy

Kiedy wraz z agentem sprawdzicie oferty, podejmiecie świadomą decyzję, którą z nich przyjąć. Następnie Twój agent przygotuje do podpisania umowę rezerwacyjną, która będzie zawierać warunki uzgodnione podczas negocjacji. Wówczas rozpocznie się faza podpisywania umowy prowadzona przez agenta. Zalecamy również wynajęcie prawnika na tym etapie procesu sprzedaży, aby zweryfikować umowy i upewnić się, że wszystkie formalności załatwione zostaną prawidłowo.

Agent skontaktuje się z Twoimi prawnikami w celu podpisania umowy rezerwacyjnej pomiędzy Tobą a kupującym oraz uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. Następnie kupujący podpisze prywatną umowę i dokona płatności w wysokości 10% ceny zakupu.

O ile nie wystąpią wyjątkowe okoliczności, opłata rezerwacyjna i 10% zaliczka zazwyczaj nie podlegają zwrotowi. Jest to również wiążąca umowa między obiema stronami, co oznacza, że nie można zakończyć sprzedaży bez ponoszenia kar finansowych nałożonych przez kupującego. Umowa podlega także wymogom pod względem prawnym i technicznym. Oznacza to, że jeśli zachowanie należytej staranności zajmie nieco czasu i przyniesie negatywne skutki, kupujący ma prawo rozwiązać umowę i otrzymać zwrot wpłaconych pieniędzy bez konieczności ponoszenia kar.

Po podpisaniu wstępnych umów i spełnieniu ostatecznych wymogów prawnych, agent lub prawnik przeprowadzą Cię przez resztę procesu i przygotują do podpisania finalnych dokumentów.

Wszystkie zainteresowane strony muszą uczestniczyć w podpisaniu umowy własności w kancelarii notarialnej. Podpisanie umowy pozwala na natychmiastowe przeniesienie własności i pełnej odpowiedzialności za nieruchomość na kupującego, co oznacza przeniesienie prawnej własności nieruchomości. Równocześnie następuje płatność za zakup nieruchomości, zgodnie z ustalonymi warunkami. Po oficjalnej sprzedaży nieruchomości, prawnik upewni się, że dokonano wszystkich płatności i zarejestrowano przeniesienie własności.

Agenci nieruchomości firmy Drumelia będą Ci towarzyszyć od samego początku, wykorzystując swoją wiedzę i doświadczenie w dziedzinie nieruchomości w Marbelli, aby zapewnić szybką i pomyślną realizację sprzedaży. Nasi agenci będą do Twojej dyspozycji zawsze, gdy będziesz ich potrzebować. Naszym priorytetem jest spełnienie Twoich oczekiwań, udzielenie najlepszego doradztwa, wysłuchanie Twoich potrzeb, przygotowanie domu i dostępność na każdym etapie sprzedaży.

Możemy zapewnić, że Twoje zaufanie zaowocuje korzystnymi wynikami osiąganymi od samego początku, co z kolei poskutkuje ostatecznym sukcesem.