Совет специалиста по недвижимости: Недействительность Генерального Плана Марбельи

Сегодня мы поговорим об особенностях градостроительной ситуации, сложившейся в Марбелье, и о правовом режиме, который применяется к объектам недвижимости, которые не соответствуют Генеральному градостроительному плану 1986 г.

Почему, спрашивается, мы уходим так далеко в прошлое? Потому что 4 ноября 2015 г. Верховный суд Испании вынес решение признать недействительным Генеральный градостроительный план Марбельи от 2010 г., который на тот момент являлся общим постановлением  регламентационного порядка, был одобрен правительством Андалусии, мэрией Марбельи и испанской администрацией, отвечающей за градостроительные нормы.

Расшифровывав юридические термины, мы поймём, что это означает полное исчезновение плана 2010 г. - как будто он никогда и не существовал. Что, соответственно, ведет за собой восстановление предыдущего градостроительного плана - принятого в далёком 1986 г., по сообщению «El País», одной из главных испанских газет, на основании 1009 лицензий на строительство, было создано около 20 тыс. объектов недвижимости – жилых домов и сооружений. Около 300 лицензий были признаны недействительными на основании судебных решений, остальные в предусмотренный срок не обжаловались и соответствующими органами не пересматривались.

В Марбелье эпохи администрации Хесуса Хиля, или как пишут газеты, «11-летнего владычества Хиля», практиковалось своеобразное городское планирование, полностью игнорирующее Генеральный план 1986 г. Застраивались зоны, объявленные зелеными, таунхаусы и многоквартирые дома возводились там, где разрешалось строительство только отдельных вилл, что позволяло бы придерживаться указанного планом более низкого процента плотности строительства.

Интенсивность застройки и плотность проживания людей в определенных районах Марбельи была намного увеличена на основе так называемых «точечных поправок» городского плана, который осуществляла мэрия - с учётом пожеланий мэра и в зависимости от его интересов. О коррупции того времени и последовавшего за ним периода все могли прочитать в прессе. Хуан Антонио Рока, бывший правой рукой коррумпированного мэра, все еще находится в тюрьме.

Новый Генеральный план, окончательно утвержденный в 2010 г, включал возможность «нормализации» (читаем – легализации) объектов недвижимости, «возведенных с нарушением действующих градостроительных норм или при отсутствии технико-экономического обоснования», говоря проще, построенных незаконно. Однако, по мнению Верховного суда, он не имел для этого соответствующих полномочий. Судом отмечен факт «благих намерений тех, кто создавал генеральный план 2010г, однако благие намерения еще не делают городское планирование юридически законным».

Кроме того, в изданном плане не хватало некоторых формальных документов, например, учитывающих экологическую безопасность или социально-экономическое развитие, рассчитанное на долгосрочную перспективу (всего судом было выдвинуто 6 причин, повлиявших на аннуляцию плана). Понятно, что спустя три десятка лет старый Генеральный план градостроительства Марбельи потерял актуальность. Ставка сегодня делается только на рациональность и гибкость содержащихся в нём градостроительных норм, которые смогут помочь стать временным решением до утверждения окончательной новой полной современной версии плана.

Ситуация сложилась непростая. Многие газеты уже окрестили её «урбанистическим хаосом», «проблемой, отбросившей город на 30 лет назад» и «осложнением для администрации, строителей и владельцев». Юридический режим, применяемый к объектам недвижимости, построенным с нарушением плана Марбельи 1986 г., то есть на основании лицензий на строительство, не соответствующих ныне действующему плану Марбельи 1986, не предусматривает легализацию данных объектов, хотя они и защищены лицензиями на строительство. На данном этапе, в процессе адаптации плана, поправки в действующий план внести невозможно.

Объекты недвижимости, построенные до окончательного одобрения нового градостроительного плана и не совпадающие с действующим, получили определение «находящиеся за пределами градостроительного регулирования». В будущем они могут быть устранены при определённых обстоятельствах. Их положение сегодня является временным и окончательно вопрос разрешится только после процесса проверки, или попросту говоря, ревизии старого плана Марбельи 1986 г., осуществляемой в юридических рамках, которые установил и опубликовал Верховный суд страны, признавший недействительность градостроительного плана 2010 г. Полный цикл процесса займет несколько лет, однако уже до этого времени для развития старого плана будет проделана определеннная работа, например, административный процесс приведения данного плана в соответствие с Законом о градостроительных нормах провинции Андалусии, с учётом положения Указа от 11/2008.

Этот процесс может быть завершён компетентными административными органами, правительством Андалусии и мэрией нашего города в течение полугода, как это было сделано в других муниципалитетах, например, в Эстепоне. Мэр Марбельи Хосе Бернал сообщил, что «предстоит работа по серьезной адаптации и необходимой модификаций».

Президент Федерации Градостроителей и Резиденциального Туризма Андалузии (на исп. – FAUTR, la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial) Рикардо Арранс заявил, что по его предположениям, «развитие нового генерального градостроительного плана займет пять лет, поэтому необходимо быстрее найти решения, которые помогут справиться с ситуацией и активность города не будет парализована». Судебное решение не должно привести к снижению объемов строительства или сказаться негативно на состоянии городского рынка недвижимости. Сегодня администрация города и юридические службы городского совета активно работают совместно с Министерством городского планирования Андалусии по всем направлениям, связанным со сложившейся ситуацией. Администрация считает, что городские лицензии, которые были выданы недавно или рассматриваются в настоящее время и ожидают своей выдачи на руки, «являются твердыми и соответствуют правовым нормам».

В процессе ревизии плана Марбельи 1986 г. предусматривается легализация большинства объектов недвижимости. Однако те, кто занимается этим вопросом, постоянно сталкиваются с многочисленными новыми вопросами, требующими не просто ответа, а серьезного решения. Остаётся спорной ситуация, связанная с системой выплат компенсации организаторами строительства незаконного жилья, согласно плану 2010 г. Глава градостроительства Марбельи Исабель Перес отвергает идею, что девелоперы могут оспаривать и требовать обратно выплаченные компенсации. Этот вопрос, скорее всего, будет рассматриваться и решаться в Верховном суде.

Возникла непонятная ситуация и по поводу налога на имущество, выплаченного за лицензированную городскую земли (в соответствии с планом 2010 года), которая «в свете нового старого» возвращается в своё предыдущее состояние - в статус земли сельской местности (в соответствии с классификацией в 1986 плана). Но я всё же надеюсь, что всё, что ни делается - всё к лучшему, и все эти события послужат толчком того, что как Марбельская администрация так и Хунта Андалузии, пойдут на скорые и эффективные шаги для упорядочения градостроительной ситуации в нашем городе, что придаст гораздо больше новых возможностей для инвесторов и город расцветёт по-новому. Многие оказались в такой ситуациии в том числе и наш департамент девелопмента, но всё же давайте не опускать руки и работать с тем материалом, который нам предлагает план 1986 года. Если мы реально посмотрим на возможности, то они по-прежнему существуют, а время летит очень и очень быстро.