Ипотека в Марбелье

Заключить договор ипотеки в Испании могут любые иностранцы-нерезиденты, покупающие недвижимость и подтверждающие свою кредитоспособность. По утверждению газеты «EL Pais», сегодня «испанские банки предпочитают давать кредиты клиентам из США и ЕС, однако многие по-прежнему работают с клиентами других национальностей и среди них есть специализирующиеся на операциях с клиентам из Китая, Северной и Восточной Европы».

Требования и правила оформления ипотеки для граждан Евросоюза и стран СНГ несколько отличаются. Подробнее об этом, а также о том, как получают ипотеку нерезиденты Испании из ЕС и США читайте здесь.

Согласно данным Национального Института Статистики, наибольшее количество кредитов на покупку жилья традиционно выдаётся в Андалусии, потом в Мадриде и Каталонии.

Для нерезидентов, которые платят налоги за пределами Испании, максимальная сумма ипотеки составляет 60-70% от покупной цены. Для фискальных резидентов, платящих испанские налоги, максимальная ипотека может быть до 80%.

При получении ипотеки обычно не требуются поручители или специальный залог. Покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Иногда гарантом может стать и другая недвижимая собственность. Еще один момент – испанские банки предпочитают, чтобы контракт об ипотеке подписывали два человека, а не один, это уменьшает риск неуплаты.

• За кредит в Испании вы несете ответственность всем свои имуществом, как нынешним, так и будущим.
• Задержка выплат несет за собой высокий процент за просроченный платеж и комиссию.
• В связи с ужесточением условий выдачи кредитов в Испании, специальные департаменты риска финансовых организаций проверяют трудовое положение, источники дохода и прибыли каждого запрашивающего ипотечный кредит.

Какие факторы рекомендуется принять во внимание, выбирая ипотеку:

• Процентная ставка (в Испании её можно не просто искать по разным банкам, но и обсуждать). По данным на 2019г, средняя ставка по ипотечному кредиту в стране – от 2,8 до 3,2%.
• Срок возврата долга (от 5 до 30 лет, если нет ограничений по возрасту, с возможностью досрочного погашения). Как правило, это 10 - 20 лет, так как «долгосрок» несёт переплату лишних процентов по кредиту.
• Стоимость банковских продуктов, прилагающихся к оформлению ипотеки (страховки на саму недвижимость, страховка жизни собственника, открытие счета и пр.)
• Сборы и комиссии при оформлении.

• Фиксированная (аннуитетная):
  Основным преимуществом кредитов с фиксированным процентом является неизменность платежа на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Ваши планы стабильны, вам заранее известна ежемесячная плата и отсутствует риск её увеличения, даже связанный с волнениями в экономике. Основной минус – сегодня этот процент (который колеблется в пределах 3%-3,4%) превышает величину варьирующей ставки.
• Переменная (плавающая/варьирующая/дифференцированная):
  Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой зависят от Европейской межбанковской ставки Euribor. Каждые 6-12 месяцев банком проводится рекалькуляция, основанная на официальных показателях рынка. Процент в разные периоды может быть как снижающимся, так и растущим. Вариант непредсказуем для тех, кто не получает стабильный доход в Евро. Но среди испанцев сегодня это самая востребованная процентная ставка.
• Смешанная:
  Уже из названия понятно, что это комбинирование фиксированной и переменной ставок. Выплаты происходят по схеме: в первые 2-3 года (до 10 лет) устанавливается фиксированная процентная ставка, на оставшийся срок переменная, зависящая от Euribor. Этот тип также содержит в себе элемент риска, но часто ипотечный кредит по ней выплачивается до наступления срока применения переменной ставки.

После того, как вы выбрали недвижимость в Испании и приняли решение о её покупке и взятии ипотечного кредита, вам предстоит:

• получить NIE и открыть счет в испанском банке.
• получить оценочную стоимость выбранной недвижимости (расчет стоимости приобретаемого объекта, произведенный оценщиком (tasador).
• собрать комплект документов, перевести их и предоставить банку.
• получить решение банка о возможности и сумме кредита
• перечислить банку деньги для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налоги, услуги нотариата и пр.).
• оформить и подписать ипотечный договор, купчую; заверить сделку в государственном регистре

В последнее время Испания ужесточила требования к документам, подтверждающим финансовую благонадежность покупателей недвижимости, а также увеличила срок рассмотрения заявки на предоставление ипотеки (прошение может рассматривать до 6 недель вместо 2-3).

Если ипотечный кредит оформляется на несколько человек, все нижеперечисленные документы предоставляются от каждого заявителя отдельно.

• Действующий заграничный паспорт и NIE.
• Договор резерва недвижимости с указанием стоимости недвижимости, залоговой суммы и сроков оформления сделки. Доказательство того, что до настоящего времени уплачен налог на имущество.
• - Для работающих: справка о доходах 2-НДФЛ за последний год; справка с места работы (на фирменном бланке с указанием должности, вида трудового договора, сроков работы и средней зарплаты, с печатью и подписью руководителя и главного бухгалтера); выписка с личных банковских счетов, открытых не в Испании с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев.

• - Для учредителей: свидетельство о регистрации фирмы, подтверждение того, что вы являетесь владельцем собственного бизнеса или совладельцем (для россиян - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, ЕГРЮЛ), баланс компании за последние 2 года.
• - Для предпринимателей: свидетельство о регистрации частного предпринимателя (для россиян это выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ЕГРИП); декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.

• Выписка из Национального банка данных кредитных историй (для россиян это Агентство кредитных историй, НБКИ).
• Подтверждение об имеющихся дополнительных доходах. В случае владения недвижимостью - свидетельство о регистрации права собственности и отсутствии каких-либо обременений; в случае владения движимым имуществом - его параметры (автомобили, яхты, самолеты и пр.), при наличии накопительного счета в банке  - указание банка, общей суммы и процентов.

N.B. Унифицированных требований к пакету документов, а также к их оформлению в Испании нет.  Это основной список необходимых документов, но в каждом конкретном банке и в каждом конкретном случае возможен запрос дополнительных документов (справка об отсутствии судимостей, справка о сумме ежемесячной пенсии для пенсионеров и пр.).

Требования варьируются и когда дело касается вопроса перевода документов на испанский язык.

Подробный перевод документов делается:

- в консульстве Испании в стране проживания заявителя.

-официальным переводчиком в стране проживания заявителя (с нотариальным заверением и Апостилем).

- присяжным переводчиком в Испании (traductor jurado).

Мы говорили о видах ипотеки в Испании  и о том, как её оформить при покупке недвижимости в Испании. Сегодня мы узнаем, кто может получить ипотеку и какие дополнительные расходы при этом предстоят.

На положительное решение банка об ипотеке влияют:

• Ваш рабочий стаж и трудовая стабильность, гарантирующая стабильность вашей прибыли.
• Уровень дохода (от этого зависит возможная сумма финансирования и процентная ставка). Банк хочет знать, что клиент не относится к группе риска по задержкам выплат. Ежемесячный доход не должен быть меньше трех ежемесячных выплат по кредиту (например, при выплате в 500 евро - 1500 евро).
• Любые документы, подтверждающие финансовую состоятельность заемщика (выписки из инвестиционных и частных пенсионных фондов, накопительные счета, недвижимость, сертификаты на владение ценными бумагами и пр.). Чем стабильнее будет выглядеть экономическое положение заемщика в глазах банка, тем легче получить кредит на максимально допустимую сумму и на наиболее выгодных условиях.
• Наличие чистой и положительной кредитной истории в Испании (если у вас не было проблем с возвратами по кредиту). Это повлияет на уверенность банка в клиенте и может повлиять на лимит запрашиваемой суммы.
• Возраст. Идеальным для получения ипотеки считается период от 25 до 55 лет, однако всегда есть исключения из правил.

Для получения ипотеки в Испании:

Вам понадобятся начальные сбережения (30-50% стоимости недвижимости, которую вы собираетесь купить).

Вам также предстоят ипотечные сборы и дополнительные расходы, обычно включающие: переводные, нотариальные, гербовые и регистрационные сборы, оплату оценки объекта недвижимости (в среднем около 500 евро), сбор за открытие кредита (до 1,5% от суммы займа), комиссионные банка, затраты на страхование недвижимости, возможно, услуги ипотечного брокера (0,5-1%) и расходы на медицинскую страховку покупателя (единожды при получении кредита). В случае досрочного погашения кредита вы оплатите 0,5 % от оставшейся суммы долга (ставка может варьироваться в зависимости от банка).

Считается, что при покупке жилья с привлечением испанской ипотеки расходы на оформление увеличиваются примерно на 2%. С учетом вышеуказанных комиссий, взносов и налогов, общие расходы составят до 10-15% от стоимости жилья (за жилье в новостройке примерно на 1-2% больше, чем за объект вторичной недвижимости, из-за Гербового сбора).

О страховании

Рассказывая о страховании недвижимости, мы упоминали об обязательном страхование имущества, которое потребует банк при наличии ипотеки. По испанскому закону, выдающий кредит банк не может принудить заемщика в покупке страховки в своём финансовом учреждении или отказать в выдаче кредита на основании того, что страховка приобретена в другом месте. Однако, как показывает практика, страховку выгоднее покупать в том же банке, так как обычно предоставляются специальные выгодные условия.

Drumelia Real Estate оказывает полный спектр услуг в вопросах покупки недвижимости и оформления ипотечного кредита. Мы надеемся, что информация трёх наших постов поможет вам лучше понять, как работают испанские ипотечные кредиты. Если вам потребуется дополнительная профессиональная помощь, мы с удовольствием порекомендуем нашим клиентам опытных специалистов и консультантов.

Подписывайтесь на наш Instagram, если вы любите вдохновляющие посты об уникальном образе жизни в Марбелье

Смотрите наши видео-туры в самых лучших объектах недвижимости Марбельи