Руководство по покупке в Марбелье и Испании

От Artur Loginov на 25.06.2022

Для некоторых покупка дома заключается в одной фразе: «Я собираюсь купить дом». Но, судя по нашему опыту, процесс состоит не только из просмотра и покупки понравившейся недвижимости. Мы подготовили руководство для тех, кто интересуется покупкой недвижимости в Марбелье, чтобы процесс покупки проходил максимально гладко.

• Оглавление
• 01: Изучение рынка при планировании покупки дома в Марбелье
• 02: Путешествие в Марбелью и организация просмотров недвижимости
• 03: Приобретая недвижимость в Марбелье, всегда планируйте заранее
• 04: Переговоры с владельцем недвижимости в Марбелье
• 05: Подписание договоров при покупке недвижимости в Марбелье
• 06: О чем стоит помнить после приобретения недвижимости в Марбелье
• 07: Полезные инструменты, которые помогут вам в процессе покупки жилья
• 08: Заключение

Как и в случае с любыми финансовыми вопросами, предварительный мониторинг рынка и подготовка принципиально важны при покупке недвижимости, если вы хотите правильно начать. И выбор хорошего агента по недвижимости, особенно при поиске дома в Марбелье, – это первый шаг к изучению рынка.

Здесь вступает в игру сила интернета. Став важнейшим инструментом, который позволяет людям почерпнуть информацию практически обо всем на свете, он облегчает жизнь тем, кто живет за границей, однако заинтересован в приобретении недвижимости или переезде в Марбелью. Он также позволяет заранее получить представление о том, какая недвижимость представлена на рынке.

Говоря о рынке недвижимости в Марбелье, стоит подчеркнуть, что он функционирует открыто. Это значит, что большинство компаний по недвижимости могут выставлять одни и те же объекты и продавать их. Основная причина этого заключается в том, что в Марбелье все агентства недвижимости используют общую базу данных. В Марбелье работает большое количество компаний по недвижимости и агентов. Это значит, что выбирать подходящего агента предстоит из нескольких вариантов.

При поисках фирмы по недвижимости или агента стоит изучить имеющийся выбор и относиться ко всем непредвзято. Вам не обязательно с самого начала поисков работать только с одним определенным агентом: вы можете попробовать пообщаться с несколькими специалистами. Несмотря на массу подходящих кандидатов, всегда лучше работать с той фирмой или агентом, с которыми вам комфортно общаться.

Мы советуем начать с выбора фирм или агентов, с которыми вы нашли общий язык при подборе вариантов. Однако важно остановиться в итоге на одном специалисте, ведь вы должны быть готовы довериться ему и быть уверенным, что он оправдает ваши ожидания. Вот почему «Друмелия» гордится результатами своей работы в качестве фирмы по недвижимости: все наши агенты хорошо разбираются в своей сфере и обладают необходимыми знаниями и опытом, чтобы оправдать ваше доверие.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Марбелья – хорошее место для жизни?
Несмотря на то, что это популярное туристическое направление, Марбелья считается одним из лучших регионов для жизни в Европе и даже вошла в список топ-мест, где можно купить дом мечты. Этот город предлагает непревзойденное качество жизни, отличную погоду круглый год и идеальную атмосферу как для одиночек, так и для семей. Марбелья и ее окрестности – это прекрасные пейзажи и множество развлечений, не говоря уже о дружелюбии и гостеприимстве местных жителей. Это идеальное место для жизни.

В Марбелье дорогая недвижимость?
Поскольку Марбелья имеет репутацию спокойного пристанища для богатых и знаменитых, не удивительно, что здесь самая дорогая недвижимость в Андалусии. Благодаря близкому расположению пляжных курортов, полей для гольфа и эксклюзивных жилых комплексов подавляющее большинство домов на этих территориях оцениваются в миллионы евро. В свое время здесь приобретали недвижимость Джордж Клуни, Антонио Бандерас и Ева Лонгория. Однако не позволяйте этим фактам разубедить вас, если вы подумываете переехать в Марбелью, поскольку здесь много жилых районов в пригороде, где цены существенно различаются. Самые дорогие дома в Ла Загалете, Золотой Миле, Сьерра-Бланке и Лос Монтеросе , тогда как в Нуэва Андалусии, Сан-Педро-де-Алькантара и Гуадальмине недвижимость более доступна.

Зачем мне услуги агента по недвижимости?
Поскольку сегодня интернет доступен 24/7, некоторые считают, что изучить рынок и приобрести жилье самостоятельно, без агента по недвижимости, совсем не трудно. Это большое заблуждение: есть причина, почему агенты по недвижимости существуют и почему ими не стоит пренебрегать.

• Работа агента заключается в том, чтобы искать и подбирать для вас подходящие дома, так что вам не придется заниматься этим самостоятельно.
• Кроме того, агент поможет увидеть то, что вы упустили. Скажем, вам настолько понравился дом, что вы готовы закрыть глаза на небольшие проблемы и особенности; агент предупредит вас о них до того, как станет слишком поздно.
• Более того, агент поможет разглядеть потенциал для инвестиций в недвижимость. Он также станет вашим гидом по району и расскажет обо всем, что нужно знать о территории.
• Кроме того, агент сам свяжется с хорошими специалистами, например, поставщиками услуг, подрядчиками и другими, что сэкономит вам массу времени.
• А самое главное то, что агент по недвижимости  – мастер вести переговоры. Он будет с вами на протяжении всего процесса переговоров и будет отстаивать ваши интересы, добиваясь наилучшего возможного ценового предложения.

Теперь, когда есть возможность планировать заранее, вы можете организовать путешествие и приехать в Марбелью. Если решите действовать, уже будучи здесь, то все, что вам останется – это запланировать просмотры недвижимости. Вот несколько советов о том, как организовывать просмотры.

Совет 1: Мы рекомендуем, как всегда, планировать наперед и иметь при себе заранее составленную подборку домов, которые вам приглянулись.

Совет 2: На данном этапе вы уже должны выбрать фирму по недвижимости или агента, с которым будете работать. Позвольте вашему агенту организовать несколько просмотров на целый день. Это отличный способ познакомиться с рынком недвижимости за максимально короткое время.

Совет 3: Мы рекомендуем осматривать примерно пять объектов в день. Если посещать больше, то это утомит вас и ухудшит способность объективной оценки. Однако, если вы запланировали короткую поездку, то за день можно посмотреть до 10 вариантов.

Совет 4: Ознакомьтесь с районом, ведь важно, чтобы вам нравился не только сам дом, но и его расположение. Возможно, вы хотите жить в охраняемом комплексе, близко к пляжу, на приемлемом расстоянии от школы, без уличного шума и т.д. Прокатитесь по району и прочувствуйте атмосферу того места, где расположен объект недвижимости.

Совет 5: Если во время дневного просмотра объект вам понравился, мы рекомендуем вернуться в вечернее время, так как ночью дома производят другое впечатление, и оно может изменить ваше мнение.

Совет 6: Не бойтесь озвучивать свое мнение об объекте во время просмотра. Если дом вам нравится – скажите об этом. Если нет – так и говорите. Это поможет вам в принятии решения и позволит агенту подстроиться под ваши пожелания и предложить варианты, лучше всего удовлетворяющие вашим требованиям. Более того, поделитесь с агентом своими мыслями и поверьте в его способность подстраиваться под ситуацию. Если вы будете рассказывать агенту о своих впечатлениях, он лучше поймет, что вы ищите, и сможет это учесть.

Совет 7: Будьте готовы к тому, что во время просмотров что-то будет меняться и перестраиваться, потому что, сколько бы вы ни планировали, вы можете передумать относительно того, что конкретно вы ищете. Дом, который вы видели онлайн, в действительности может оказаться не таким, как вы себе представляли. Вот почему так важно грамотно подходить к выбору агента: хороший агент по недвижимости подстраивается под ситуацию и оперативно корректирует даты и время просмотров, чтобы подобрать для вас наилучшее решение.

Прежде чем мы продолжим, важно упомянуть, что, хотя это следующий шаг в нашем руководстве, следует проверять наличие всех документов до или во время поездки в Марбелью. Так вы сможете все распланировать, что позволит потратить меньше времени и финансов.

Просмотрев компании и агентов онлайн, теперь вы готовы распланировать путешествие в Марбелью и перед поездкой подготовить все документы. Стоит упомянуть, что в Испании очень много бумажной волокиты, поэтому мы рекомендуем вам убедиться, что все необходимые документы на месте, еще до просмотра недвижимости, если в будущем вы хотите сэкономить время.

Хотя в Испании для иностранных граждан нет особых ограничений на покупку недвижимости, до начала процесса покупки вам потребуется выполнить определенные требования.

Подайте заявку на присвоение N.I.E (идентификационного номера иностранца)

Номер N.I.E (Número de Identidad Extranjero) – это порядковый идентификационный номер, который присваивается иностранцам. Он необходим для идентификации и требуется для совершения практически любых действий в Испании: при открытии банковского счета, чтобы получить испанский номер телефона, для работы и учебы и т.д.

Если вы планируете поездку, будучи за границей, то можете подать заявку на получение номера N.I.E в испанском консульстве. Если вы уже находитесь в Испании, то можете сделать это лично в полицейском участке или у юриста (на испанском мы зовем их «гесторами»).

В Андалусии для получения N.I.E потребуется приложить к заявлению следующие документы:

● Если у вас европейский паспорт: покажите основную страницу и сделайте ксерокопию.

● Если у вас паспорт любой другой страны: покажите все страницы паспорта и держите под рукой ксерокопии всех страниц, две ваших фотографии и две копии формы Ex-15, заполненные и подписанные.

● Обоснованную причину, для чего вам требуется N.I.E (например, для работы, покупки машины, покупки недвижимости и т.д.).

Открытие банковского счета в Испании

Получив N.I.E, вы можете подать заявку на открытие банковского счета в Испании. Мы рекомендуем обратить внимание на банки, которые обслуживают иностранцев. Назовем лишь несколько из них: Sabadell, CaixaBank, Santander и Bankinter. Стоит отметить, что для открытия банковского счета в Испании требуется личное присутствие в офисе.

Однако для открытия счета надо выполнить и ряд других требований:

● Обычно просят предъявить оригинал удостоверения личности (паспорт или ID-карту).

● N.I.E

● Подтверждение наличия денежных средств / Налоговые декларации

● Любые другие документы, которые банк сочтет нужными

Вместе со стандартным набором документов банк может запросить документ, подтверждающий адрес места проживания (договор аренды, недавно оплаченный счет за коммунальные услуги и т.д.). Некоторые банки (такие как BBVA) просят предоставить справку о том, что вы не являетесь резидентом страны (Certificado de No Residente). Для получения данного документа нужно обратиться в полицейский участок Испании, и обычно его приходится ждать 10 дней.

Может потребоваться официальный перевод на испанский, заверенный штампом «Апостиль», если документы выданы за границей.  Большинство банков не берут комиссию за открытие счета, однако с вас будет взиматься годовая плата за обслуживание (ежемесячно или ежеквартально).

Подбирая подходящий банк, особое внимание обращайте на комиссии, которые взимаются за получение переводов из-за границы и совершение транзакций в другие страны, а также на выписку банковских чеков (это стандартная форма платежа, используемая в Испании для сделок с недвижимостью).

Стоит упомянуть еще один важный момент: исходя из нашего опыта, мы можем сказать, что бывали случаи, когда люди упускали отличные варианты из-за того, что не подготовили заранее все документы. Поэтому мы настоятельно рекомендуем клиентам проверить свой юридический, финансовый и налоговый статус до осмотра недвижимости в Марбелье.

Найдите себе юриста и налогового консультанта

При покупке недвижимости в Испании мы настоятельно советуем найти квалифицированного и надежного юриста и налогового консультанта. Еще до начала процесса покупки вы должны наладить хорошие отношения со своими представителями, ведь на этапе переговоров это будет работать в вашу пользу. Если вы не говорите по-испански, то, чтобы получить некоторое преимущество, наймите юриста, который знает ваш язык. Ведь, в конце концов, Марбелья – это интернациональный город, который стал домом для людей, говорящих на разных языках, поэтому найти юриста, который владеет вашим языком, будет сравнительно несложно.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Могут ли иностранцы открывать банковские счета в Испании?
Получив номер N.I.E, иностранец сможет подать заявку на открытие банковского счета в Испании. Однако есть ряд определенных требований, которые необходимо выполнить перед открытием счета. Помимо N.I.E, вас, вероятно, попросят предоставить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие наличие денежных средств, налоговую декларацию и любые другие документы, которые банк сочтет нужными. Добавим, что многие банки обслуживают иностранцев, например, Sabadell, CaixaBank, Santander и Bankinter. Некоторые банки (такие как BBVA) просят предоставить справку о том, что вы не являетесь резидентом страны (Certificado de No Residente).

Мне стоит купить дом до того, как я продам свой?
Оба варианта имеют много плюсов и минусов – все зависит от вашего финансового положения.

Самое очевидное преимущество приобретения недвижимости до продажи уже имеющейся – это то, что у вас будет, куда переехать, когда ваш нынешний дом купят, так что вам не придется снимать жилье или жить у родственников. Более того, вам не нужно будет оплачивать расходы на переезд дважды. Однако минус покупки нового дома при наличии другого в том, что вам, возможно, придется оплачивать два ипотечных кредита. С финансовой точки зрения это может стать неподъемным грузом, особенно если ваш дом продается не быстро.

Преимущество продажи своего дома до покупки кроется в том, что вам точно не придется выплачивать две ипотеки. Также позволит не торопиться при поиске недвижимости наличие удобного временного жилья. Конечно, минус заключается в том, что вы живете надеждой подобрать дом, который подойдет под ваш стиль жизни и финансовое положение.

Когда вы присмотрели недвижимость, которая соответствует вашим представлениям об идеальном доме, вы переходите к следующему этапу процесса покупки – переговорам с владельцем. Вот несколько шагов, которые мы настоятельно рекомендуем учесть во время этой важной фазы.

Сделайте предложение

Когда вы делаете предложение о покупке, мы советуем оформить его в письменном виде и передать через своего агента. Письменное предложение должно включать информацию о предлагаемой цене, условиях оплаты и сроках.

Когда вы обдумываете предложение, убедитесь в том, что понимаете, что будет включено в стоимость недвижимости, например, мебель и предметы обстановки. Убедитесь, что вы делаете разумное и серьезное предложение: чем более серьезно ваше предложение выглядит на бумаге, тем выше шансы совершить покупку по наилучшей возможной цене.

В некоторых случаях покупатели хотят обсудить все лицом к лицу с продавцом. Мы заметили, что такие переговоры носят более личный характер и меньше контролируются. Ведя же переговоры через агента или делая письменное предложение, гораздо проще контролировать процесс и делать все поэтапно. Наша практика показывает, что переговоры, которые ведутся через агента, оказываются для покупателя более выгодными при согласовании окончательной стоимости, главным образом – благодаря опыту агента в ведении переговоров.

Стоит упомянуть еще один нюанс. Если вы хотите добавить особые условия или требования, которые продавцу нужно будет обдумать перед продажей, эти обязательства должны быть четко изложены в первоначальном предложении.

Запрос технической экспертизы

Отметим, что перед, во время или даже после того, как сделали предложение, вы можете запросить проведение технической экспертизы недвижимости. Техническая экспертиза дает представление о рисках, связанных с приобретением дома, еще на этапе покупки. Это значит, что вы можете ожидать в отчете информацию о таких мелких деталях, как косметические проблемы (небольшие трещинки в штукатурке, признаки влажности, проблемы с теплоизоляцией и вентиляцией) или необходимость особого внимания к сантехнике, трубам, котлу, газу, резервуару для воды и электричеству. Убедитесь, что все эти детали прописаны на бумаге, ведь это может повлиять на ваше первоначальное предложение.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Как наилучшим образом сделать предложение о покупке дома?
Лучшее предложение, которое вы можете сделать в процессе переговоров, – это составленное в письменной форме, разумное и серьезное. Чем более серьезно ваше предложение выглядит на бумаге, тем выше шансы совершить покупку по наилучшей возможной цене. Однако в некоторых случаях продавец и покупатель встречаются лицом к лицу и обсуждают итоговое предложение лично, что может быть так же эффективно, как и письменные предложения. Не существует неправильного пути сделать предложение, однако, исходя из нашего опыта, добавим, что всегда стоит делать предложение через агента, который может оказать вам поддержку в процессе переговоров и поможет достичь идеального соглашения.
Сколько объектов недвижимости я должен посмотреть, прежде чем делать предложение?
Не существует конкретного числа вариантов недвижимости, которые вы должны просмотреть, прежде чем сделать предложение, потому что количество просмотренных домов зависит от различных внешних факторов. Во-первых, оно зависит от того, в каком сегменте рынка вы ищите и сколько эта конкретная ниша предлагает доступных вариантов. Во-вторых, оно зависит и от того, в первый раз вы покупаете на этом рынке недвижимость или нет. Также все зависит от того, какие районы вы рассматриваете или где бы вам больше всего хотелось купить недвижимость. В конце концов, смысл просмотра различных объектов заключается в том, чтобы получить представление о рынке и стоимости недвижимости на этом конкретном рынке. И не забывайте, насколько важно оценивать дома в процессе просмотров непредвзято.

Когда продавец принимает ваше предложение, вы переходите к официальной части процедуры покупки. При покупке недвижимости вам предстоит подписать контракт резервирования, договор купли-продажи и официальный документ у нотариуса в день завершения сделки. Это не единственный способ осуществить покупку, но самый распространенный. Однако существуют различные стандартные частные договоры, которые вас могут попросить подписать.

1. Контракт резервирования – Documento de reserva

Контракт резервирования – это документ, который подписывается покупателем и продавцом и позволяет забронировать недвижимость на согласованный промежуток времени, обычно – от 7 до 14 или более дней. В этом случае продавец просит покупателя оплатить комиссию за резервирование. Размер оплаты составляет от 5000€ до 20 000€, или 1% от стоимости покупки, либо любая другая сумма, о которой стороны договорились. Комиссия платится за то, чтобы недвижимость сняли с продажи на оговоренный сторонами период. Если покупатель решит сделать следующий шаг и приобрести недвижимость, тогда комиссия за бронирование пойдет в счет оплаты покупки.

Однако предположим, что покупатель решил не идти дальше этого шага. В этом случае он теряет комиссию за резервирование: она компенсирует продавцу тот факт, что объект сняли с продажи. Исключение составляют случаи, когда в контракте резервирования прописаны особые положения о том, что клиент может отказаться от покупки без потери средств.

2. Частный договор с 10% предоплатой

После заключения контракта резервирования вы подписываете частный договор и вносите предоплату в размере 10% от стоимости покупки, куда входит оплаченная ранее комиссия за бронирование (если при бронировании вы заплатили 1% от стоимости, тогда оплачиваете оставшиеся 9%). Стоит отметить, что бывают случаи, когда можно сразу заключить частный договор и оплатить 10% стоимости жилья, без подписания контракта резервирования. Однако обычно это бывает в тех случаях, когда цена недвижимости высокая и продавец не может убрать объект с рынка ради скромного предложения о бронировании.

Существует три варианта похожих договоров, которые вы можете подписать при оплате 10% стоимости жилья.
a. Договор о внесении задатка – Contrato de Arras Penintenciales
Этот договор предусматривает штрафные санкции для владельца, если недвижимость не будет продана на оговоренных сторонами условиях. Если продавец передумает и решит не продавать дом, то должен будет выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Технически это означает, что продавец может расторгнуть договор в любое время; но, несмотря на это, сумма штрафа высокая, поэтому риски невелики. Если покупатель не завершит процесс покупки, то потеряет оплаченные ранее 10%, а договор будет считаться расторгнутым.
b. Частный договор купли-продажи – Contrato privado de Compraventa
Этот договор обычно используется редко, потому что он накладывает обязательства на обе стороны, а это означает, что потери депозита в размере 10% или возмещения продавцом суммы предоплаты в двойном размере может быть недостаточно для расторжения договора. Если одна из сторон передумала покупать или продавать объект, другая сторона может обязать совершить сделку, обратившись в суд. Продавца могут вынудить продать дом (даже если он отказывается идти к нотариусу), а покупателя – купить (даже если он не хочет). Естественно, такие ситуации встречаются крайне редко.
Важно отметить, что представленные выше описания каждого договора с оплатой взноса в размере 10% являются общими резюме того, что представляет собой каждый тип соглашения. Любой договор также может содержать дополнительные условия и положения о штрафных санкциях, что несколько изменит соглашение. Закон гласит, что не название договора определяет его суть, а содержание.
c. Договор о намерениях купли-продажи – Contrato de Opción de Compra
Этот договор не дает продавцу права отказаться от сделки. Здесь не устанавливаются штрафные санкции – прежде всего потому, что продавец не имеет права передумать. Покупатель выбирает, исполнять ли условия договора и совершать ли покупку. Если покупатель в итоге отказывается приобретать недвижимость, он теряет предоплату в размере 10%, а договор считается расторгнутым.

3. Ипотека

Если вас интересует такой вариант, вы также можете подать в Испании заявку на ипотеку. Если планируете оформление ипотеки, то начинайте процесс как можно раньше, потому что в Испании принятие решения об одобрении может занять до 2 месяцев ожидания с момента первого обращения.

Если вы решите идти до конца и оформить ипотеку, банки попросят вас предоставить дополнительные документы, касающиеся, главным образом, подтверждения всех ваших текущих доходов. На сегодняшний день стандартные условия по ипотеке таковы:

● Сумма ипотеки: до 50% от стоимости покупки.

● Срок: 15-25 лет.

● Комиссия за досрочное погашение ипотеки составляет примерно 0,5%-0,25% выплачиваемой суммы.

● В качестве одного из обязательных требований для выдачи ипотеки банк может запросить оформление страхования жизни и имущества.

4. Завершение процесса покупки недвижимости в Испании – Escritura de Compraventa

На завершении сделки должны присутствовать все лица, причастные к процессу: покупатели и продавцы и их законные представители или юристы, банковские работники для погашения или переоформления существующего кредита, сотрудники банка, предоставляющего новую ипотеку, и т.д.

В момент подписания вами свидетельства о праве собственности в нотариальной конторе (notaría pública) происходит немедленный переход к вам права собственности и всех обязательств по недвижимости. Оплата покупки недвижимости происходит в это же время, посредством банковских чеков. В Испании именно этот способ оплаты является самым безопасным для обеих сторон, поскольку оплата происходит в момент передачи недвижимости покупателю, а банки могут быстро проверить и подтвердить, что оплата действительно была произведена.

После подписания нотариально заверенного договора купли-продажи и оплаты всех требуемых налогов документ регистрируется в реестре недвижимости. Этот процесс может занять до 3 месяцев. После регистрации можно будет получить оригиналы документов и все счета, связанные с денежными переводами при покупке недвижимости. Теперь вы вправе переоформить все счета за водоснабжение, электроэнергию, газ, телефон и счета от управляющей компании на свое имя с указанием своих банковских реквизитов.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Что будет после покупки недвижимости?
В момент подписания свидетельства о праве собственности в нотариальной конторе происходит немедленный переход права собственности и всех обязательств по недвижимости к покупателю. После подписания копий документов, оригиналы отправляются в реестр недвижимости для регистрации, которая может занять до 3 месяцев. После регистрации можно будет получить оригиналы документов и все счета, связанные с денежными переводами при покупке недвижимости, и переоформить все счета за коммунальные услуги на свое имя с указанием своих банковских реквизитов.

Что такое контракт резервирования в Испании?
Контракт резервирования – это документ, подписываемый продавцом и покупателем и позволяющий забронировать понравившийся объект недвижимости на заранее согласованный срок. Если покупатель расторгнет договор и не станет покупать недвижимость, то потеряет комиссию за бронирование, если в договоре не прописаны иные условия. Если покупка состоится, сумма комиссии за бронирование включается в итоговую стоимость продажи.

Что произойдет, если продавец передумает продавать дом после оплаты комиссии за бронирование?
В стандартном контракте резервирования указывается, что продавец должен вернуть вам сумму комиссии в двойном размере, если он передумал продавать недвижимость. Поскольку в контрактах этого типа речь идет о небольших суммах, мы рекомендуем после подписания соглашения и оплаты комиссии за бронирование как можно скорее переходить к подписанию соответствующего частного договора.

Когда продавец должен выехать из дома?
Технически, если в договоре купли-продажи не прописано иное, покупатель может въезжать после подписания у нотариуса всех договоров и передачи ключей от недвижимости. Но предположим, что продавцу требуется больше времени на переезд после оформления сделки, о чем покупателя уведомляют заранее. В этом случае между сторонами заключается соглашение с указанием срока, в течение которого продавец может оставаться в доме после продажи. Проще говоря, продавец может оставаться в доме только в том случае, если это было заранее обговорено и согласовано с покупателем.

Каков размер ипотечных ставок в Испании?
Ипотечная ставка в Испании варьируется в диапазоне от 1,5% до 2,5% в год, в зависимости от того, в каком банке вы оформляете кредит и являетесь ли резидентом Испании. Также на размер ставки влияет состояние рынка в момент подачи заявки на ипотеку.

Банки предлагают два типа ипотеки: фиксированная ипотека (hipoteca a tipo fijo) с фиксированными платежами и ипотека с "плавающими" процентами (hipoteca a tipo variable), по которой, как правило, размер переплаты меньше. Хотя гибкая ипотека может показаться более заманчивой, в долгосрочной перспективе сумма платежей может меняться, и в итоге выплаты могут превысить таковые по фиксированной ипотеке, что зависит от колебаний рынка. Поэтому в долгосрочной перспективе фиксированная ставка безопаснее.

Ипотека с "плавающими" процентами рассчитывается на основе следующих факторов:

● Процентная ставка, установленная банком. Например, 1% + EURIBOR (Европейская межбанковская ставка предложения) на момент оформления ипотеки. Допустим, EURIBOR составляет 0,2%; тогда общий процент ставки составит 1,2%. Ставка пересматривается ежегодно.

● Если EURIBOR растет, то растет и ставка. Если EURIBOR падает, то опускается также и ставка.

После покупки недвижимости следуйте указанным ниже шагам, чтобы убедиться, что все налоги уплачены, а ваше право собственности зарегистрировано. Это можно сделать вместе с вашим юристом или солиситором.

Важный момент, который люди должны понимать, – это то, что расходы на приобретение недвижимости не единственная сумма, с которой придется расстаться, и что покупка дома повлечет за собой дополнительные траты. На нашем сайте есть информативная статья, содержащая советы по налогам и комиссиям, которые необходимо уплатить при покупке недвижимости в Марбелье. Более того, у нас есть раздел, посвященный общим советам по налогам и другим расходам, с которой мы рекомендуем ознакомиться.

Регистрация вашей недвижимости

Как упоминалось в предыдущем шаге, вы должны убедиться, что во всех счетах об оказании коммунальных услуг и в договорах с управляющей компанией данные изменены на ваши. В некоторых случаях в этом может помочь юрист, если вы обговорите этот вопрос.

После оплаты всех налогов дом должен быть зарегистрирован в местном реестре недвижимости, что гарантирует ваше право собственности на недвижимость. Ниже представлен список требуемых документов, с которым ваш юрист тоже может помочь:

• Идентификационный номер иностранца (N.I.E) и заверенная копия вашего паспорта

• Подтверждение оплаты налога на переход собственности (ITP)

• Копия квитанции об оплате продавцом налога на недвижимость (IBI)

Владение недвижимостью

Теперь, когда вы стали владельцем недвижимости, вам будет полезно ознакомиться с информацией о расходах, которые несут собственники домов в Испании.

СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ РАСХОДЫ

Траты на обслуживание
Стоимость обслуживания (уборка, ремонт, перестройка, коммунальные счета, вывоз мусора и т.д.) определяются размером и типом недвижимости. Огромная вилла с садом и бассейном потребует в обслуживании гораздо больше денег и усилий в сравнении с небольшой квартирой.

Счета, выставляемые управляющей компанией
Владельцы собственности, которая является частью любого строящегося объекта, здания или комплекса, где есть общественные территории, по закону обязаны вступить в жилтоварищество (Comunidad de Propietarios) и платить взносы за обслуживание общих территорий и любые другие услуги, за которые проголосовали жильцы на общей ежегодной встрече. Эти суммы варьируются от сотен до тысяч евро.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Сумма местного налога на недвижимость зависит от того, является ли владелец резидентом страны, и рассчитывается на основании кадастровой стоимости (административная цена обычно ниже рыночной), установленной городской администрацией. Размер налога составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости, в зависимости от региона (200-1500€ в год).

Налог на вывоз мусора
Каждый обязан оплачивать налог на вывоз мусора, который идет на утилизацию твердых бытовых отходов. Размер налога зависит от того, сколько отходов нужно убирать, согласно данным муниципалитета или местных органов власти. Сумма зависит от размера территории, но в среднем составляет 300€ в год.

НАЛОГИ ДЛЯ ВАС КАК СОБСТВЕННИКА

Ежегодный налог на имущество - Impuesto Sobre Patrimonio
Государственный прогрессивный налог на имущество начинается от 0,2% для активов стоимостью до 167 129€ и доходит до 2,5% – для активов на сумму свыше 10 695 996€. Региональные ставки различаются.

За последние годы этот налог менялся несколько раз. Его вернули во время финансового кризиса в Испании, но с гораздо более высоким безналоговым порогом в 700 000€ на человека, причем это правило распространялось и на нерезидентов.

Налог появился в качестве временной меры, однако до сих пор нет внятных указаний, когда он будет отменен – если это вообще когда-нибудь случится.

Подоходный налог с физических лиц - Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR
Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, должны оплачивать ежегодный подоходный налог с физических лиц, размер которого зависит от того, сдается собственность в аренду или нет.

Не сдается в аренду
Нерезиденты-владельцы недвижимости, которые не сдают свою собственность в аренду и не имеют никаких источников дохода в Испании, оплачивают налог на доходы физических лиц, рассчитанный на основе стоимости недвижимости. Сумма налога составляет 25% от 2% кадастровой стоимости объекта. Если недвижимость стоит 700 000€, то налогом облагается 2% = 14 000€, налог (25%) = 3500€.

Сдается
По закону нерезиденты обязаны декларировать доходы от аренды и платить налоги. Правила определяют налогооблагаемую базу и сумму налога применительно к каждому отдельному лицу (учитываются соглашения о двойном налогообложении между Испанией и родной страной гражданина). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода, заработанного на недвижимости в Испании.

Резиденты в Испании платят налог на доход физических лиц на основании ежегодного заработка. Налоговая ставка зависит от региона, но в последние годы новости все больше радуют налогоплательщиков, ведь правительство собирается и дальше снижать налоговые ставки.

Важно знать: Золотая виза
Если вы не гражданин Европейского Союза, то вам гораздо сложнее свободно передвигаться по Шенгенской зоне без туристической или краткосрочной визы. В результате гражданам многих стран, расположенных за пределами Европы, сложно поселиться в Испании. Однако в сфере недвижимости был обнаружен способ, который позволяет гражданам стран за пределами Шенгенской зоны жить в Испании – для этого нужно получить так называемую Золотую визу; в этом случае гражданин неевропейской страны становится резидентом по инвестициям в сектор недвижимости.

Если говорить о недвижимости, то требуется инвестировать как минимум 500 000€ в недвижимость, расположенную на территории Испании. К будущему резиденту также предъявляются следующие требования:

● Претендент должен быть нерезидентом Европейского Союза и не должен иметь судимостей.

● Стоимость недвижимости может быть свыше 500 000€ и включать ипотеку. Однако инвестиции в размере 500 000€ не должны иметь никаких юридических обременений.

● Претендент должен располагать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы жить в Испании.

Эта виза позволяет лицу и его детям работать и жить в Испании, а также предоставляет вид на жительство в Испании на 2 года. По окончании срока этот вид на жительство можно продлить, если претендент все еще владеет приобретенной недвижимостью. Эта виза также позволяет свободно передвигаться по всей Шенгенской зоне без оформления дополнительных документов. Более того, необязательно проживать на территории страны, поэтому нет необходимости платить налоги в Испании. Подать заявку на такую визу можно через агента-представителя.

Итак, если вы - гражданин страны за пределами Европы и приобрели недвижимость в Марбелье, которая оценивается более чем в 500 000€, то можете подать заявку на Золотую визу.

Ипотечный калькулятор

Калькулятор стоимости покупки

Marbella Market Watch

Еще до того, как вы задумались о покупке дома в Марбелье, нужно все организовать и четко представлять себе все нюансы процесса покупки недвижимости в Испании. Это может показаться чрезмерным, ведь надо узнать так много информации о процессе покупки. Вот почему необходимо нанять опытного и надежного агента по недвижимости, который проведет вас через весь процесс покупки, оставаясь на вашей стороне, и окажет моральную поддержку. Того, с кем вам будет легко и комфортно общаться. Ваш риелтор должен быть тем, кого вы считаете для себя профессиональным посредником, который представит вам дом мечты, и это – риелтор из «Друмелии».

Друмелия строит свою работу на фундаменте знаний, доверия и опыта. Наши клиенты живут по всему миру, поэтому мы привыкли работать с иностранцами и подбирать им дома мечты в Марбелье. Мы уверены в собственных силах и считаем, что наши риелторы – лучшие в своем деле. Они станут вашими гидами по району, консультантами и специалистами по решению проблем на 3-6 месяцев. Мы уверены, что, поселившись в только что приобретенном доме и вспоминая период покупки, вы не пожалеете, что доверились нам.