En intervju med Antonio Cobo González | Cobo y Blázquez Law Firm

Vi hade nöjet att intervjua Antonio Cobo, en ledande jurist på den prestigefyllda advokatbyrån Cobo y Blazquez i Marbella. Denna intervju kommer att fördjupa sig i hans erfarenhet av fastighetsrätt och skatter i Marbella. Vi börjar med hans personliga resa in i juridiken och hans perspektiv på fastighetsmarknaden i Marbella under det senaste året. Vi utforskar också återkommande misstag som kan uppstå vid fastighetstransaktioner och vikten av att ha en lokal fastighetsjurist. Slutligen berör vi några av de kontroverser som rör förmögenhetsskatter och obligatorisk kvarhållning av kapitalvinstskatt för säljare som inte är bosatta i landet.

Kan du berätta om hur du kom in i juridiken? Var det en karriär som du alltid visste att du ville satsa på?

Jag visste inte alltid att jag ville bli jurist. Det var inte något som jag var särskilt intresserad av när jag var yngre, och jag var inte särskilt uppmärksam när mina släktingar pratade om arbete. Min familj pressade mig aldrig riktigt att satsa på juridik. Det var något som jag bestämde mig för på egen hand. Men flera år senare insåg jag att juridikstudier skulle kunna öppna många dörrar för mig, både när det gäller att praktisera juridik och eventuellt starta ett eget företag. Jag kände att det passade bra för mig, och jag är glad att jag bestämde mig för att fortsätta med det.

Hur skulle du beskriva Marbellas fastighetsmarknad under det senaste året och vad är dina prognoser för 2023?

Trots de negativa nyheterna om världsekonomin och inflationen har Marbellas fastighetsmarknad haft ett mycket bra år, vilket var lite oväntat. Vi har sett en ökning av bättre kunder och produkter, vilket förmodligen har varit ett av de bästa åren sedan jag kom till Marbella. I år har januari och februari varit mycket aktiva, med viktiga transaktioner, och vi förväntar oss att denna trend kommer att fortsätta under andra och tredje kvartalet 2023.

Enligt din erfarenhet, vilka återkommande misstag har du noterat vid fastighetstransaktioner som skulle kunna undvikas med bättre kunskap och förberedelser?

Som en person med många års erfarenhet inom fastighetsbranschen har jag stött på ett återkommande problem som kan orsaka kunderna stress och slöseri med tid. När kunderna köper en fastighet och sedan bestämmer sig för att inleda ett nytt projekt, t.ex. byggande eller ombyggnad, kan de stöta på svårigheter om de inte är närvarande för att övervaka arbetet eller om de inte har ett pålitligt team. Detta kan leda till förseningar och att de ångrar de ändringar som gjorts. Det är viktigt att kunderna är medvetna om de utmaningar som kan uppstå när de arbetar på distans och att de har ett pålitligt team på plats för att övervaka projektet. Jag har upptäckt att en öppen kommunikation och att hålla kunderna informerade varje steg på vägen är nyckeln till en lyckad transaktion. Vi arbetar hårt för att hitta lösningar som fungerar för kunden och se till att de är nöjda med resultatet. I slutändan är vårt mål att göra processen så smidig och stressfri som möjligt för våra kunder.

Kan du förklara varför vissa kunder köper fastigheter genom ett spanskt bolag som de har startat? Är det av integritetsskäl eller för att de vill ha en bättre organisation när de köper flera fastigheter i olika länder?

När kunder köper flera fastigheter i olika länder föredrar de ofta att köpa fastigheter genom ett spanskt företag av olika skäl, t.ex. för att skydda privatlivet eller för att få en bättre organisation. Genom att öppna ett spanskt företag behöver de kanske bara betala en överlåtelseskatt på 2 % i stället för de vanliga 7 %, vilket gör det mer kostnadseffektivt. Denna struktur kan ge större flexibilitet, särskilt för investerare som planerar att sälja eller hyra ut fastigheten och sälja den i framtiden. Det är dock viktigt att ha ett tydligt investeringssyfte för att korrekt strukturera företaget och undvika onödiga kostnader om fastigheten är avsedd för personligt bruk.

Hur ser du på vikten av att ha en lokal fastighetsjurist för familjer som köper en fastighet i Marbella jämfört med någon från utlandet?

Enligt vår erfarenhet rekommenderar vi starkt att man har en lokal fastighetsjurist, även om vissa familjer kanske inte ser värdet av detta till en början. Vi har haft många fall där kunderna är oerhört tacksamma för vår service, bland annat för att vara tillgängliga på helgerna för att hjälpa till med juridiska och praktiska detaljer i samband med fastigheten, till exempel att hitta en bra byggare eller arkitekt och ta itu med eventuella problem som uppstår. Det kan vara en utmaning att ha en advokat från en annan stad eller ett annat land, även om de kommer från en välrenommerad advokatbyrå. Vi rekommenderar att ha någon lokal, även om det inte är vi, för att säkerställa snabba svarstider i brådskande situationer. Dessutom har Marbella specifika teknikaliteter och egenheter som en utländsk advokat kanske inte känner till, vilket är viktigt att tänka på. De flesta av våra klienter är icke bosatta, och vi strävar efter att hjälpa dem oavsett om de är närvarande eller frånvarande av olika skäl.

Vad anser du om kontroversen kring den förmögenhetsskatt som infördes 2012 och sedan avskaffades förra året?

Förmögenhetsskatten har varit ett kontroversiellt ämne sedan den infördes 2012. Skatten gällde ägare av fastigheter och tillgångar som värderades till över 700 000 euro per ägare, och det talades mycket om möjligheten att avskaffa den. Förra året, i slutet av kvartalet 2022, beslutade den andalusiska regeringen att upphäva förmögenhetsskatten för att locka investerare och skapa en positiv och rättvis miljö för icke-residenter. Man ansåg att icke-residenter inte borde beskattas för något som de redan betalar för i sitt hemland, särskilt när de äger en fastighet utomlands. Det fanns dock nyheter om att den spanska regeringen hade godkänt "solidaritetsskatten på förmögenhet" för 2023 och 2024. Tills vidare måste alla fastighetsinvesterare med fastigheter värderade till över 3 miljoner euro betala den nya "solidaritetsskatten på förmögenhet".

Kan du förklara den obligatoriska retentionen på 3 procent som sker när en säljare som inte är bosatt i landet säljer en fastighet i landet? Hur skiljer sig detta från praxis i andra länder?

Enkelt uttryckt är kvarhållandet av skatt på kapitalvinster en deposition som säljare som inte är bosatta i landet måste betala för att se till att de betalar lämplig skatt på eventuella vinster från försäljningen av fastigheter eller tillgångar. Denna deposition är inte en kostnad eller en utgift, utan snarare en garanti för att säljaren kommer att uppfylla sina skatteförpliktelser. Skattemyndigheterna kommer att granska säljarens handlingar och avgöra om det finns en vinst som ska beskattas. Om säljaren inte gör någon vinst får han eller hon tillbaka sin handpenning. Denna process kan ta mellan sex och tolv månader, men vi har inte sett några fall där skattemyndigheterna har behållit handpenningen när det inte finns någon vinst att beskatta.